3 月的第一天，我们向大家告知，郑州房市的“政策天团”即将到来。

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与“二手房首套首付 20%”几乎同时实施的政策，有首套房利率 3.8%，还有人才政策购房补贴最高能达到 1 万元，以及购房补贴消费券等。

不要再去怀疑郑州的房市到底火不火了。只要有这些政策持续不断地进行刺激，小阳春就能够一直延续下去，甚至可以延续到小阳夏。

今年准备买房的朋友，这件事不能再拖延了。无论是新房还是二手房，只要看好了就赶紧行动吧。

｜ 房东俱乐会

撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆

01

郑州买二手房，首套首付可按20%执行？

近日，一条传言刷爆郑州房产中介们的朋友圈：

即日起，在郑州购买二手房时，首套的首付能够按照 20%来执行。同时，二套的首付为 30%，并且利息 3.8%暂时保持不变。

如果消息是真实的，那么对于年后一直持续回暖的郑州房市来说，无疑是又添加了很大的助力，甚至能够达到让火势更加旺盛的效果。

我们向郑州的多个二手房从业者进行了咨询和求证。到 3 月 25 日为止，所收集到的反馈大致相同。

政策正在执行。邮储已开始通知，二手房首套将执行 20%首付且利率为 3.8%；建行已开始通知，二手房首套将执行 20%首付且利率为 3.8%；工行已开始通知，二手房首套将执行 20%首付且利率为 3.8%；中信已开始通知，二手房首套将执行 20%首付且利率为 3.8%。同时，邮储、建行、工行、中信也已开始通知，二手房二套将执行 30%首付且利率为 4.9%。

更多银行的实施细则还没出，预计到4月大部分银行都会跟进。

同样的场景，新房市场3个多月前就已经历过一遍。

去年12月，郑州多个新房楼盘已可执行首套首付20%：

郑州某科项目的置业顾问称，若要买房，他们能办理贷款的四大行都可以按照 20%的首付来执行。

南四环的部分楼盘能走首套首付 20%。南龙湖的部分楼盘能走首套首付 20%。杨金片区的部分楼盘能走首套首付 20%。

只是当时的房贷利率还是4.1%。

3 个多月之后，如今房贷利率已经低至 3.8%。同时，二手房首套首付也再次降低到 20%。这样的举措势必会激发郑州房市产生更大的流动性。

02

人满为患，不动产交易大厅如健康路夜市

事实上，目前郑州房市已然灶热柴满。

直观呈现为，在售楼部以及中介门店中，晚上 11 点还不能下班的置业顾问数量越来越多。

一天带看5套以上二手房，成为很多中介的日常。

3 月上旬咨询了东风路的某链家门店。经理透露，他们店在 1 月签订了 8 套。2 月签订的数量飙升到 27 套。3 月的第一周又签订了 7 套。按照这样的趋势来看，预计 3 月有可能会成交 30 套。

他们直言，他们的店在贝壳平台体系中处于不突出的地位。如今，不只是金水区，东区、惠济区、高新区的很多店都和他们的店差不多，并不比他们的店差。

但最热闹的，是郑州各个不动产交易大厅。

周五上午 10 点。探访了位于常西湖新区的郑州市政务服务办事大厅。发现停车场已无车位。大楼周边道路也停满了机动车。

在此排队等活儿的出租车，从门口开始一直拐到楼北路上，数量有 23 辆之多。

一楼南区有一个不动产登记大厅，这里的人流量与周末晚八点健康路夜市的人流量差不多。

门口的取号机前有十几个人在排队。大厅里面坐满了人，其中有孕妇，还有坐轮椅的老年人。更多的人只能在旁边站着，等待叫号。

与一位站得笔直、腰杆挺直的大哥进行交谈，他也未曾料到如今办理过户面签竟然如此困难。

我来了两次。第一次来的时候没办成事。当时不能在现场排号。而是让先用微信预约。我登录微信一看。最快能约到 10 天以后的号。

大厅 9 点开门。我在 9 点之前就已经到达了。进入大厅后走得比较慢。接着去取号并排队。轮到我的号码是 20 多号。从到达这里到现在已经一个小时了，还没有叫到我的号。

大哥一脸煎熬，“去个厕所回来，座也没了。”

大哥引导后，尝试登录郑州市不动产登记中心微信服务平台进行约号。经查看，周一至周五期间，每天能够预约的人数为 98 人；周六日每天可以预约的人数是 14 人。然而，在该页面上，所有的日期都已经被预约满了。

想办业务，最快也等到4月15日，也就是21天之后。

一并查询全城各办事大厅，情况别无二致。

长江路大厅，平日每天能够预约 70 人。周末每天可以预约 14 人。并且未来 20 天已经预约满了。

金水区政务服务办事大厅，平日每天能够预约的人数为 42 人，周末每天能够预约的人数为 7 人，在未来的 20 天里，已经全部约满了。

高新区分中心平日每天能够预约的人数为 21 人，周末每天能够预约的人数为 7 人，并且未来 20 天的预约名额已经全部满了。

经开区分中心平日每天能够预约 14 人。周末不办理业务。在未来的 26 天里，预约名额已经全部满了。

……

图为黄河南路宏图街的郑州市不动产交易中心二楼业务大厅，这里同样人满为患。

期间，旁边有另一人出主意，说：“有些预约过的人或许有事无法前来。你可以去找工作人员多问问情况，说不定就能碰到有空号呢，上次来就是这么做的。”

过去询问并尝试等了一个小时，无果。

当天晚间，我在朋友圈看到了一条转发通知。通知说，在 3 月 25 日和 26 日这两个周末的日子里，市政务大厅原本可以预约 14 人，而在这两天里，每天还会额外增加 28 人。

有朋友特意卡着时间点刷新页面，结果一秒约满。

03

新房热度显疲态，市场需要更多手段保鲜

办理过户登记会有一定的滞后情况。近日，再次向东风路某链家中介进行了询问，发现行情开始出现一些微妙的变化。

该店 3 月第一周达成了 7 套的成交。然而，截至 3 月 24 日，3 月当月仅成交了 13 套。这还不到 2 月成交量的一半。3 月还剩下最后一周，看样子肯定是无法超过上月的成交量了。

扩展到全郑州，宏观数据也在印证近段时间的市场起伏。

2022 年 3 月至 2023 年 2 月期间，郑州住房保障和房地产管理局公布了市场数据，从中可以看到如下波动：

1月，二手房先于新房支棱起来。

2023 年 1 月，全市的住宅二手房有 5516 套成交。与去年同期相比，上涨了 54.8%。与上月环比相比，上涨了 26.2%。

同时同比依然下降了 26.8%。

2月，二手房热度不减，新房翻倍反超。

2023 年 2 月，全市商品住宅成交了一定数量的套数。与去年同期相比，上涨幅度达到了 136.4%。与上一个月相比，上涨幅度更是达到了 155.8%。

住宅二手房成交了 6906 套。它同比上涨了 114.5%。环比稳定上涨 25.2%。不像之前那样有很大的涨幅了。

3月以来，二手房总体稳定增速还在，新房出现明显成交下滑。

3 月 1 日至 24 日期间，全市新房（包含非住宅）的成交套数情况，以及二手房（包含非住宅）成交了 7854 套。

从过往的普遍情况来看，住宅成交大约占总成交的 95%。按此情况来看，二手房依然有超越 2 月数据的可能，而新房的冲劲明显不足。

如以周成交数据看，也是二手房稳定微涨，新房在大幅回落。

周成交数据：左图二手房，右图新房

从二手房开始着手，降低首付比例，这样就能更轻易地卖掉手中现有的旧房，从而腾出资金去购置新房，以此稳住市场的热度。

除此之外，密集的购房补贴政策也在持续：

1、购房补贴

3 月 22 日，经开区管委会发布了一则通知。通知内容是由区财政进行出资，设立了总金额为 500 万元的购房补贴资金。

购买 90 平及 90 平以下面积的商品房住宅时，会给予 5000 元消费券补贴；购买 90 平以上面积的商品房住宅时，会给予一定金额的消费券补贴。

有消息表明，这种在区县级层面实施的购房补贴政策，其他区县都打算按照计划跟进。

2、契税补贴

契税补贴的政策各区都有，但是最猛当属远郊南龙湖。

3 月 24 日，新郑市龙湖镇发布了新的契税补贴政策。其中，商品住宅能够获得的补贴最高可达 40%。商业用房能够获得的补贴最高可达 50%。

目前郑州全市的其他区县，其契税补贴大多在 20%到 30%之间。不能排除后续会有其他区县提升补贴力度。

3、郑州青年人才首次购房补贴

符合条件的有全日制博士研究生，有硕士研究生，有本科毕业生（包括技工院校预备技师、技师），有专科（不含中专）毕业生，在首次购买住房时：

专科毕业生每人能拿到 1 万元。

4、家居家电消费券

2023 年 3 月 26 日至 5 月 31 日期间举办 2023 郑州青年人才购房节。在这个期间购买商品住房的话，每一套房都能够申领 5000 元的家居家电消费券。

合力之下，目的只有一个，要维持住来之不易的市场势头。

04

今年郑州房市能支棱下去了

市场整体呈现向好态势，然而刚有放缓的迹象出现，就推出了二手房首套首付为 20%的这一重大举措。

可见官方对稳定市场预期的决心有多大。动作之快，也前所未有。

其实原因并不复杂：

银行敢把首付降到 20%，这表明银行对未来市场的走向持乐观态度，并且有能力抵御因降低首付而带来的风险。

3.8%的利率处于较低水平，它就像是一块敲门砖。然而，现有的存量房贷无法进行变动，这就导致了购房意愿难以提升起来。

3、目前二手房成交主力是刚需二手房，新房则以改善为主。

很多人有着卖二手房然后换新房的想法。如果二手房无法持续保持活跃的状态，那么新房市场就难以发展起来。

郑州有不少改善项目，北龙湖的一些项目也是如此。很多客户订了房，却无法交上钱，他们正在等待卖掉自己手中的二手房。

那么接下来二手房买卖双方怎么办？

有置换需求的家庭，如今是成本最低且机会最好的时候，一定要把握住首付 20%的这个窗口期，既不能涨价，也不能惜售，要赶紧把房子卖掉换钱去买新房。

客户认为现在处于房价低位、利率低位以及首付比例低位的时期。对于有刚性需求并且觉得二手房更合适的人来说，应该赶紧采取行动进行购买。

如果想要捡漏或者进行投资，那就不要考虑了。房市在未来将会变得越来越理性。应该坚持“房住不炒”的原则，合理地进行买房行为。

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