北京高院：商铺租赁合同纠纷裁判规则总结（四）

编者按：商铺租赁业务的出租主体有不少是国有企业，对风险的控制要求更高。李营营律师团队凭借办理大量民商事诉讼仲裁案件的经验，认为全面掌握和了解房屋租赁合同纠纷，特别是涉商铺租赁合同纠纷的相关法律规定和裁判规则，非常有助于承租方和出租方理清租赁业务中存在的法律风险，并且能够提前将风险合理控制。我们此前办理了许多房屋租赁业务，并且取得了很多业务研究成果。在工作里，我们会区分不同地区，不仅关注最高法院的案件，还将关注区域拓宽到各地高院。通过了解各地高院处理类似业务的规则，能更准确地知晓不同地区对该类业务问题的理解和解释。我们要和大家分享之前的业务成果，所以会在本平台陆续发布各地高院的裁判规则。在本期中，要分享的是北京市地区高院针对涉商铺房屋租赁业务的裁判规则。

裁判要旨31

承租方欠付租金后，出租方在较长时间内仍允许其继续使用房屋。然而，出租方却未保留追缴租金的证据。基于此，对于出租方要求支付欠付租金的请求，法院不予支持。

《北京合生绿洲房地产开发有限公司与李永志存在房屋租赁合同纠纷，此纠纷经再审审查与审判监督，形成了民事裁定书》【案号：(2020)京民申 2683 号】

[]合生绿洲公司在一审时未提交《商铺租赁合同》的原件，而在二审中提交了原件。就已交纳租金的情况而言，合生绿洲公司未能提交租金发票记账联的原件，并且也没有证据能够证明其曾向李永志催缴过租金。合生绿洲公司称李永志自 2014 年 8 月 9 日起欠付租金，但却没有证据证明李永志在 2014 年 8 月 9 日之后仍在使用租赁房屋。此外，在李永志欠付租金之后，一直到合同到期之前，这长达两年的时间里，合生绿洲公司允许李永志继续使用房屋。然而，合生绿洲公司自己却没有保留追缴租金的相关证据，这与常理是不相符的。一、二审法院对于合生绿洲公司要求李永志支付欠付租金以及违约金的诉讼请求没有给予支持，这是没有不妥之处的。

裁判要旨32

当承租人经出租人同意把租赁房屋转租给第三人时，如果转租期限超过了承租人剩余的租赁期限，那么人民法院就应当认定超过的部分是无效的。

《北京万州太白居美食有限公司与北京华都安然物业管理中心有限公司等存在房屋租赁合同纠纷的申请再审民事裁定书》【案号为：(2020)京民申 2042 号】

北京市高级人民法院认为，当承租人经出租人同意把租赁房屋转租给第三人时，如果转租期限超出了承租人剩余的租赁期限，那么人民法院应当判定超过的那部分是无效的。华都安然公司和太白居公司的租赁合同在 2015 年 5 月 19 日到期了。到期之后，华都安然公司已经清楚地表明不会与太白居公司续签合同。一、二审判决认为，太白居公司与永琪公司所签署的合同中，超过 2015 年 5 月 19 日的那部分是无效的，这种判决是恰当的。太白居公司称其与永琪公司所签合同中的违章建筑物，包含了邓文忠以个人名义承租华都安然公司的部分建筑并进行改扩建的部分。由于邓文忠是太白居公司的总经理和股东，与太白居公司有关联关系，并且太白居公司与永琪公司签订的合同中也写明所涉商铺的实际经营者是邓文忠，所以二审判决认定太白居公司将约 725 平方米建筑整体出租给永琪公司是经过邓文忠同意的，这符合本案的实际情况。太白居公司和华都安然公司的租赁合同期满后，太白居公司没有权利再向次承租人永琪公司收取租金，同时太白居公司应该退还保证金。太白居公司表示二审判决超出了当事人的诉讼请求，并且缺乏事实以及法律方面的依据。如果合同部分无效，但不影响其他部分的效力，那么其他部分依然是有效的。太白居公司在合同履行期间有违约举动。永琪公司依照合同里的违约金条款来主张自身权利。一、二审判决综合考虑了案件事实以及永琪公司的损失状况，对酌情调整确定的违约金数额的做法是恰当的。

裁判要旨33

出租方并非出租房屋的产权人，且在出租时将不具有房屋产权的事实进行了隐瞒，这样的行为不会致使租赁合同无效。

《张家川与北京尧地农业科技发展有限公司存在房屋租赁合同纠纷，该纠纷的再审审查与审判监督民事裁定书的案号为(2020)京民申 2478 号》

北京市高级人民法院认为，《商铺租赁合同》是张家川与尧地公司基于真实的意思表达而签署的。此合同经双方签字并盖章后，已经依法成立。张家川宣称，尧地公司并非出租房屋的产权人，并且在出租时隐瞒了不拥有房屋产权的事实，致使他无法在承租房屋办理营业执照。因此，他要求确认《商铺租赁合同》无效。现在张家川要求确认《商铺租赁合同》无效，然而这于法无据。二审法院根据所查明的事实，认定《商铺租赁合同》不存在法定的无效情形。张家川请求确认合同无效并退还押金以及预付租金，二审法院驳回了这一请求，这种做法是恰当的，没有不妥之处。

裁判要旨34

转让费与品牌有关，与经营年限有关，与当地客流等有关，它是一种有形、无形资产，这是一种商业惯例。转让费是在租金之外单独需要支付的一笔费用，应当尊重当事人的意思自治原则。

《姜南洋与孟凡伟房屋租赁合同纠纷再审民事判决书》，其案号为(2019)京民再 226 号。

北京市高级人民法院觉得，在姜南洋与孟凡伟的房屋租赁合同里，明确规定了要是因为孟凡伟的缘故致使合同解除，那就得依照合同第 3．4 条的约定把全部押金退还回去，同时还要把按照租赁年限折算后的转让费返还给对方。所谓的转让费，指的是在承租人有权利转租房屋的这种情况下，次承租人想要获得剩余的租赁权，而向承租人支付的除租金之外的一种等价物。转让费与品牌相关联，转让费与经营年限相关联，转让费与当地客流相关联，转让费与这些有形、无形资产相关联，这是一种商业惯例。转让费是除租金之外单独支付的一笔费用，应当尊重当事人的意思自治原则。在本案中，孟凡伟因拖欠梁祚文房租达三个月，被起诉要求解除租赁合同，孟凡伟在这方面违约在先。姜南洋处于自身权益可能遭受侵害的情形之下，为降低双方的损失，积极地与产权人进行协商，最终获得了产权人同意继续租赁涉案房屋，这属于减损的行为。倘若梁祚文起诉他们腾退房屋，那么姜南洋有权利要求孟凡伟对其因违约而导致的全部实际损失以及可得利益进行赔偿，而不能轻易地认为姜南洋仍然在涉案房屋中进行经营，不存在实际损失就不返还转让费。根据合同 3．4 条的约定，姜南洋实际的租赁期限截止到 2016 年 10 月 28 日，经过折算后的转让费应该是某个具体的金额。原二审法院在对转让费的处理上存在错误，这种错误应该予以纠正。而一审法院的认定是正确的，应当予以维持。

裁判要旨35

承租方也可以在市场管理费中相应扣减这部分损失。

《王人芳与北京山水百汇文化投资有限公司存在房屋租赁合同纠纷的再审案》，案号为(2019)京民申 3101 号

北京市高级人民法院的观点是，王人芳与山水百汇公司签订的《北京山水古玩珠宝城商铺租赁合同》，是双方真实意愿的体现，并且未违反法律法规的强制性规定，所以该合同合法有效。在原审中，王人芳称山水百汇公司于 2013 年 3 月 30 日将涉案商铺交付给她使用，到 2016 年 7 月又将商铺收回。实际上，王人芳占有使用商铺的时间超过了三年，她应当支付租赁费用。原审法院依据双方约定的租金标准，鉴于古玩珠宝城在租赁合同签订后有很长一段时间未开业，即便举办了开业仪式，仍有大量商户流失，这对王人芳的经营氛围产生了不利影响等实际状况，对山水百汇公司要求王人芳支付的租金和市场管理费数额进行了相应酌减，这是恰当的。王人芳要求山水百汇公司对其物品损失进行赔偿，然而，她未能拿出充足且有效的证据来证实物品损失以及该损失是由山水百汇公司导致的。原审的判决没有给予支持，这也是恰当的。王人芳提出的再审理由，既没有事实依据，也没有法律依据，所以本院不予支持。

裁判要旨36

承租方有理由认为出租方出租房屋是夫妻双方共同的意思表达时，出租方的配偶不能以不同意或者不知道作为理由来对抗善意的承租方。

《李美芹等人与北京大红门亮驿商城有限责任公司存在房屋租赁合同纠纷，该纠纷的再审审查与审判监督民事裁定书的案号为(2019)京民申 2005 号》

北京市高级人民法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条中“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”这一规定，应当作如下理解：其一，夫或妻在处理夫妻共同财产方面的权利是平等的；其二，因日常生活需要而对夫妻共同财产进行处理时，任何一方都有权作出决定。（二）夫或妻若不是因日常生活的需要而对夫妻共同财产作出重要的处理决定，夫妻双方应当以平等的方式进行协商，并且要取得一致的意见。如果他人有理由认为这是夫妻双方共同的意思表示，那么另一方不能以自己不同意或者不知道为由来对抗善意的第三人。2007 年 9 月 28 日，李广州在《补充协议》上签字，处分了《商铺租赁投资协议》中的相关权利。二审法院查明了相关事实，并且结合李美芹多年来未曾就《商铺租赁投资协议》的履行以及收益等问题向亮驿公司主张过权利这一情况，认定亮驿公司有理由相信李广州对于《商铺租赁投资协议》中相关权利的处分，这种处分是李广州、李美芹夫妇的共同意思表示。基于此，所作的判决认定事实清晰，适用法律恰当，不存在不当之处。

裁判要旨37

商铺因不能通过消防安全检查，致使承租方无法正常使用商铺，这种情况下出租方构成违约。

《北京信和行投资有限公司与魏某某存在房屋租赁合同纠纷，此为再审审查与审判监督民事裁定书，案号为(2019)京民申 2200 号》

北京市高级人民法院认为，魏金利已获得《小规模室内装修消防安全告知书》。他进行了消防施工备案。按照《消防监督检查规定》，案涉商铺在开始营业之前，应当向消防机构提出消防安全检查的申请。并且要提交安全检查申请表、营业执照以及《小规模室内装修消防安全告知书》等文件。只有取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》才行。魏金利现有的证据无法证明他正式申报过消防检查。然而，消防部门最终回函确认了魏金利曾到支队窗口咨询过公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查申报事宜。并且，支队曾要求他在申报时需要提供所在夹层公共区域室内装修的消防设计审核及消防验收意见。另外，消防部门最终回函确认，案涉商铺所在的夹层公共区域已进行了内部装修。然而，此区域并未申报室内装修的消防设计审核及消防验收。所以，无法确定案涉商铺所在区域的消防设计是否符合国家标准。在这种情况下，消防部门无法向魏金利发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。案涉商铺存在不能通过消防安全检查并获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的客观情况，这使得魏金利无法正常使用案涉商铺，进而导致魏金利的合同目的无法实现。一、二审法院认定信和行公司未能提供适租的房屋构成违约，这种认定是恰当的。

裁判要旨38

承租方因出租方违约而遭受的直接损失，其具体数额难以确定。在此情况下，法院可以将其推定为在寻找替代租赁房屋进行周转期间所产生的租金损失，并且按照六个月的房屋租金标准来进行计算。

《林禧慧与北京西单天安天地国际古玩珠宝城市场有限公司的房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》，其案号为(2019)京民申 1581 号。

同时，损失赔偿额不得超出违反合同一方在订立合同时能够预见到或者应当预见到的，因违反合同可能造成的损失。二审法院觉得一审判决所判定的经营损失赔偿额有些过高，所以进行了改判。二审法院认为林禧慧所受到的直接损失具体数额无法确定，于是将其推定为在寻找替代租赁房屋进行周转期间所产生的租金损失，并且按照六个月的房屋租金标准来进行计算，这样的做法并没有明显的不妥之处。关于案外人违约所导致的经济损失 20 万元这个问题。林禧慧无法正常营业后，把货物仍放在承租店铺里，这使得他对案外人违约了。这表明林禧慧没能及时采取有效措施来避免经营损失的扩大。二审法院改判该损失由林禧慧自己承担，这是恰当的。林禧慧的再审申请没有足够的事实和法律依据，也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，所以本院不支持他的申请。

裁判要旨39

如果租赁合同中没有约定恢复原状这一项，那么在处理租赁合同纠纷时就不适合对该项请求进行审查。

《北京华冠商业经营股份有限公司等的房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》，其案号为(2017)京民终 548 号

北京市高级人民法院认为，要明确拆除及恢复原状鉴定结果的采用情况以及承担比例。鉴定报告显示，涉案房屋装修恢复原状的工程造价结论为.04 元。一审法院的判决总体思路是，不管是哪一方完成拆除及恢复原状的工作，另一方都要按照原认定的.04 元减去设备设施养护费.87 元，也就是.17 元的一半鉴定造价金额，即元来进行给付。本院认为，影院部分经罚款后予以保留处理，无需拆除。影院部分的建设涉及主体结构变化，对此需重新调整鉴定，原鉴定确定的金额难以沿用。现双方就房屋交接以及交接后拆改事宜另行达成了一致。此外，该项恢复原状的诉求在双方租赁合同中未作任何约定，此请求属于基于物权的请求权，不宜在本案租赁合同案由中进行解决。故该部分请求本案不予处理。

裁判要旨40

未将出租方提供房屋产权证或有资质的有关部门规划批准的许可证作为合同生效条件，而是租赁合同自双方签订之日起就开始生效。

《耿福增诉高战勇房屋租赁合同纠纷案》，案号为(2018)京民申 9 号。

北京市高级人民法院认为，当事人需对自身所提诉讼请求依据的事实或反驳对方诉讼请求依据的事实承担提供证据加以证明的责任。若没有证据，或者证据的充足程度不足以证明当事人的事实主张，那么由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案查明事实显示，耿福增与高战勇所签《租赁合同》中未约定需高战勇提供房屋产权证或有资质的有关部门规划批准的许可证后合同才生效，双方未对《租赁合同》的效力约定附加条件，此合同自双方签订之日起就成立并生效。耿福增主张《租赁合同》系附生效条件合同，但缺乏证据予以支持。合同生效后，当事人需按约定全面履行自身义务，不然要承担相应违约责任。耿福增在《租赁合同》依法生效后，未依合同及《承诺书》约定按时履行交纳剩余款项的义务。尽管双方友好办理了租赁商铺退还手续，但耿福增的行为已构成违约，应当承担相应法律责任。原判驳回其要求退回全部租赁费的诉讼请求，是恰当的。