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正文如下：

在《资本论》中，马克思阐述了资本的生产和流通过程以及资本主义生产的一般过程。

资本，顾名思义，就是资本和成本，即用于投资的可以产生利润的资金或资本。

根据马克思的说法，资本是能够带来剩余价值的价值。资本可以表现为货币和生产资料（包括资源、设备、材料、劳动力等）的现象，但货币和生产资料本身并不是资本，只有当劳动力在资本主义社会成为商品，货币和生产资料被资本家用作剥削工人的手段时，货币和生产资料才会转化为资本。

我们暂时会继续把剩余价值分析为利润，因为马克思也承认，剩余价值和利润其实是同一事物的两个表述，所以并不影响这个分析的结果。

资本的流通过程一般可以理解为资本从G-W-G的循环，即从预付形式的货币资本（G）到以商品（W）形式出现的生产资料资本，如建筑物、设备、材料和劳动力，到制成品的形式，最后到流通环节中以增值货币形式的资本（G）。然后开始新一轮的资本增值，......

流通

资本的产生和流通不仅包括生产环节，还包括流通环节，从而实现从生产资料到消费资料的转变，最终完成G-W-G的闭环。用马克思的资本生产和资本循环理论，商场是流通中的资本和生产资料。在这种状态中，抽象和具体的劳动被投入了。

根据马克思的分析，剩余价值（利润）是预付资本 C 的价值增值，即产品价值与各种生产要素价值之和的余额。

预付资本 C 可分为不变资本 c 和可变资本 v。不变资本主要是指固定的和流动的生产设备和生产资料。可变资本主要由具体和抽象的劳动组成。

生产过程的值可以用 C=c+v 来表示。生产的商品总价值以 C+V+M 表示，其中 m 是利润（剩余价值）。是剩余价值率，即利润率。

假设投资 10 亿元建造的购物中心，年销售额为 10 亿元，购物中心业主平均每年可以获得 1 亿元的租金（租售比的 10%）。按照C+V+M价值构成的形式，这1亿元的租金构成可以细分如下：

5000 万 （C - 不变资本） + 2500 万 （V - 可变资本） + 2500 万 （M - 利润）。

其中，不变资本 c 假设每年有 10 亿元的贷款从不变资本以 5% 的利率向购物中心作为商品的价值转移。全部贷款可在 20 年内偿还。将此购物中心设为商场所有者的财产。这里的不变资本主要是土地和购物中心建筑。

2500 万 v 的可变资本主要是劳动力资本。

2500 万 m 的利润是剩余价值或利润。

在这个例子中，剩余价值率在可变资本“劳动”的基础上是 100%，在总资本的基础上是 33%。

利润形成不仅需要利润总额，还需要资本流通的时间，或者用换手率来表示。我们可以将购物中心的周转率视为一年。假设做一个 20 年长期周期的静态分析，看看这个 10 亿投资购物中心的资本流通、流动和增值情况。

在该购物中心完成第 20 年的扭亏为盈后，购物中心业主的总资产变为：

10 亿不变资本 C + 5 亿利润积累 M = 15 亿元（总资本）。

在这20年里，购物中心业主的总投资是10亿元加上每年2500万元的可变资本投资，总计15亿元。乍一看，这似乎是一笔无利可图的交易，但故事远未结束。

购物中心类似于作为不变资本的土地，但不同于作为不变资本的机器和设备等投资。20 年后，机器的价值为零。

购物中心的价值，包括绝大多数土地，将逐年增加，这是购物中心作为房地产投资盈利的关键——既要获得租金收入以补偿借贷成本或自有资本收益，又要获得资产增值。而且，房地产作为一种资本密集型投资，决定了在资本流动过程中，不变资本创造的价值比重远高于可变资本。

在这个例子中，不变资本的利润贡献率为 22%，可变资本的贡献为 11%，总利润率为 33%。（见表 1，第 4 行）但是，正如马克思所揭示的那样，任何剩余价值和资本增值都是空谈，没有人类劳动的干预。

正是因为资本密集、弹性小所创造的稳定租金收入，购物中心才撬动了正确的资本杠杆，获得了长期的资本增值。（与由可变资本主导的劳动密集型资本利润模式不同）。

马克思在《资本论》中以一个资本家的例子非常清楚地说明了这一点，他以 4,000 英镑的价格购买了土地，每年可以为自己提供 200 英镑的租金。

马克思说：“这相当于资本家如果以 5% 的利率将 4,000 英镑投资于有息证券，他将收到的平均年利息为 4,000 英镑的 5%。实际上，这相当于 4,000 英镑的资本以 5% 的速度增长。在 20 年内，他将能够用他的租金收入来补偿土地的购买价格。”

马克思提到，在英国，土地的购买价格是用年收入的几倍来计算的，这只是地租资本化的另一种表现。这是当前资本化率概念中相应的回报乘数。

在这种情况下，4,000 英镑相当于年回报率的 20 倍，但这并不是原本意义上的土地购买价格，而是土地提供的租金购买价格（就像评估购物中心的价值是基于与租金收入的资本化率或收益率乘数相同的逻辑，而不看土地和建筑成本）。

马克思还说，在这种情况下，假设地租是不变的，那么土地价格的涨跌与利率的涨跌成反比。如果普通利率从 5% 降低到 4%，那么 200 英镑的年租金将不再代表 4,000 英镑资本的年升值，而是 5,000 英镑资本的年升值。然后，土地的价格将从 4,000 英镑上涨到 5,000 英镑，或从年收入的 20 倍上涨到 25 倍。

这与地租本身的变动无关，而是与利率决定的土地价格的变化有关。在社会发展过程中，利润率趋于下降，从利率是由利润率决定的观点来看，利率也会下降。此外，由于借入资金的持续增加，利率也将下降。由此可见，土地价格将继续上涨。这与我们在市场上看到和理解的情况非常一致。而通货膨胀往往会压低实际利率。

至此，上述商场示例的故事可以进一步分析，并用通货膨胀率和实际利率来讲述。在这 20 年中，假设平均年通货膨胀率为 2%，20 年后 10 亿美元的购物中心（包括土地）的价值将变为 15 亿美元。购物中心开发运营总资本变为 20 亿元（含土地的购物中心资产 15 亿元 + 5 亿元）。请参阅 表 1。

利用上述马克思资本生产和循环的基本逻辑，我们可以看看目前国内行业热衷的“轻资产”的情况，所谓“轻资产”是指不变成本的投资为零（但轻资产的服务对象仍需投入 10 亿元）。仍然使用相同的案例分析。“轻资产”项目的服务商提供可变资本的劳务服务，工资和非工资的总报酬由资本方支付。表 2 显示了 20 年后的总资本变化。

表 2 基于表 1 中的案例研究，仅说明了长达 20 年的“轻资产”项目的投资者和受托人（服务提供商）的分布。其中，“轻资产”项目的投资者共获得了15.5亿元的商场和货币资本。“轻资产”项目的受托人按照净营业收入的 37% 获得了 4.5 亿元的货币资本金（包括部分工资支出）。

在“轻资产”合作模式中，真正的受益者是（重资产）投资者，他们通过整合人力资源、土地资源和货币资源的资本来获得高效的回报。承包商为其他人创造了至少 4 到 5 倍的价值，而这些价值本应完全属于他们，但工作量相同（见表 1）。

从机会成本和经济利润（不仅仅是会计利润）的角度来看，这就像一个人本来可以兼职赚一百万的年薪，选择创业，但他努力工作，一年赚不到三十万元，情况越来越差。因此，轻资产服务提供商对资源的使用放弃了至少四到五倍利润的机会。这也好像一个住宅开发商沦为劳动力输出者，无法分享为他人建造公寓的任何增值收入，而只能以租金的形式获得当前工资的一小部分。将全产业链的专业积累和优势彻底沦为资本流转链条下游的中介代理。这可能是受托人的无奈之举，也可以说是权宜之计。这就是“轻资产业务”本质的剖析。

购物中心作为商业地产的资本增值模式是依靠长期稳定的收益和适当的杠杆来创造和提升价值。

本文给出的例子是基于市场的总体和平均情况的简单分析，关键是要说明购物中心业务的资本流动和升值规律。没有谈论一个高绩效的购物中心可以带来的额外收入和超额利润，从而具有更好的资本化能力;它也没有考虑到这样一个事实，即在市场过剩的情况下，无法保证购物中心的平均收入，因为在后一种情况下，再多的分析都毫无意义。

如果你按照马克思的资本论来理解这篇文章的逻辑分析，很多热衷于轻资产的开发者可能会突然恍然大悟。但为什么会出现这样的问题呢？关键是，国内很多地产商并不了解商场的真谛，不懂商业地产资本的动向规律。行业内普遍缺乏对商场资产价值的认识，也存在着目前国内市场商业地产融资难、经营水平参差不齐的现实，而我们又在多大程度上真正理解了马克思早已揭示的劳动创造价值的经典理论呢？特别是对于各种类型资本的组合和运动规律。

结论： 商场的“轻资产”运营模式背离了资本流动和价值积累的基本规律，为了较小的会计利润而损失了巨大的经济利润。

王维

引用：

[1] 卡尔·马克思 & 译者：朱邓，《资本论》[M] 北京：北京联合出版社，2013

[2] 李以宁编，《西方经济学》[M]，北京：高等教育出版社，2013 年