中新经纬于3月28日发布消息，标题为：试点首次将商业不动产纳入其中，这对运营类房企是利好 。

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

3月24日，中国证监会发布了一份通知，这份通知名为《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》，通知中提出了12条措施，目的是进一步推进常态化发行。

此次通知把商业不动产纳入试点，这是试点启动后第四次扩容，我们觉得，政策会帮助相关企业盘活存量资产，优化投融资模式，促进新增投资，特别是持有运营零售商业项目的企业，“弱开发，强运营”政策导向愈发清晰，传统房企发展模式转变也刻不容缓。

试点多次扩容

2020年4月，国内基础设施试点开始启动。截至2023年2月，全国已上市。募集资金超过800亿元。项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。

这次扩容范围包含了百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，还涵盖了保障基本民生的社区商业项目。目前已发行的基金里，产业园区资产类型的基金数量最多，有8只，高速公路资产类型的基金数量次之，有7只。

试点刚开始的时候，产业园区是上市的主要类型，在首批上市的9只基金里占比为三分之一，现在依然处于上市排名第一的位置，并且未来还有扩大规模的空间。

目前，发行规模最高的是高速公路，其合计发行规模达到437.3亿元，这一规模接近总体发行规模的一半 。目前，已上市的7只高速公路平均发行规模达到62.47亿元，该规模显著高于全部平均值33.66亿元 。

商业不动产的春天来了？

此次新政明确支持消费基础设施发行，这些消费基础设施能够增强消费能力，能够改善消费条件，还能够创新消费场景，这是否说明中国商业不动产的春天已经来到？

目前 国内商业不动产资产体量十分巨大 据CAIC商办数据系统监测数据显示 中国建筑面积3万平方米以上的购物中心或百货商场大约有8605个 这些购物中心或百货商场的总建面将近7.3亿平方米 其中已开业项目有7031个 开业面积超过5.85亿平方米

目前，国内基础设施公募规模约860亿元，其整体规模偏小 。可供对比的数据是，香港市场目前总市值规模约为1700亿元 ，新加坡市场目前总市值规模约为5200亿元 ，日本市场目前总市值规模约为7800亿元 ，相较之下，中国仍有较大发展空间 。

此次，新政下调了部分类型基础设施的现金分派率要求，对于非特许经营权、经营收益权类项目，其最低现金分派要求从预计未来3年每年4%下调至3.8%，并且可供选择的资产范围进一步扩大。

同时政策要求发起人（原始权益人）利用回收资金，加大对便民商业的投资力度，加大对智慧商圈的投资力度，加大对数字化转型的投资力度，从而更好满足居民消费需求。

国家发改委负责人曾做出表示，到2023年底时中国基础设施数量有望超过60只，其总发行规模要超过2000亿元。由此可见，在试点进行四次扩容之后，商业不动产正迎来全新的发展机遇。

严禁为住宅项目变相融资

需要注意的是，新政严格限定项目发起人也就是原始权益人，必须是持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，且不得从事商品住宅开发业务，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

这一要求延续了保障性租赁住房发行时的做法，在发起主体方面建立了有效隔离机制，在回收资金用途等方面也建立了有效隔离机制，其目的是防止资金流入商品住宅开发领域，杜绝房企借发行行为商品住宅开发项目变相融资。

可以看出，新政的目的在于支持消费基础设施建设，从而恢复并扩大消费。我们觉得，这一政策会对持有运营类资产的房企有利好作用，像万达、宝龙、王府井等企业，能帮助这些企业拓宽融资渠道，优化资债结构，进一步提升相关房企轻资产运营管理的能力，加速推动公司向资产运营管理模式转变。

当下，华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、龙湖、新城近股等传统房企持有大量商业物业，并且还对其进行运营。而这些房企若想参与市场，其住宅开发业务和底层资产需完全隔离，这是前提条件。所以，相关公司要进行一系列项目架构调整，把标的资产通过划转、交易等方式剥离至项目公司，之后才能符合发行要求。

商业不动产属于典型的重资产，曾经缺少良好的退出渠道。随着试点向商业不动产资产开放，这为专注商业不动产投资与运营的企业提供了盘活存量的金融工具，还能利用资本市场定价功能，发现持有型资产价值，有助于相关企业形成投融资闭环，优化资本结构，回收资金再投资于新项目，让资产运营实现良性循环。(中新经纬APP)