上周六，广州一楼盘的开盘现场。

广州市房地产交易登记中心现场。

“起了个大早，赶了个晚集，还亏了一小笔……”

9月9日晚，此前广州流传一时的降首付降利率一一落地兑现。

有刚买了房的市民，在新政中遇到了形形色色的问题，在即将上车的市民欢呼之际，有人卡在新政前一天遇到银行放款，有人东拼西凑齐五成首付后，发现新政后只需三成首付，还有人在交五成首付前一刻遇到新政出台，瞬间节省两成首付，手中多出百万元现金。在接连不断的房地产新政冲击下，几家欢喜几家愁 。公众对于未来的房地产市场走向，也有了不一样的期许。

故事1

放款仅一周，错失4.1%低利率

房地产市场近半个月的政策迭变，让白领陈芸一时有些回不过神。

陈芸家住天河区，她当前自住的房子属于二套房，当年房贷利率上浮幅度较大。为了降低利率，今年上半年，她先赎清了自住房子的贷款，接着卖掉一套小房子，然后在中心区以五成首付置换了一套一手房。前几天，她还跟朋友炫耀自己最先喝到政策“头啖汤”，享受到了二套房4.2%的基准利率 。

7月下旬时，新购房子完成了网签等各项事宜，此时中央已几次表态支持刚需和改善型置业，然而该发布的房贷利率下调政策却一直没有公布，7月底，银行发来短信称购置贷款已经审批通过，利率执行贷款发放时全国银行间同业拆借中心公布的最新5年期以上LPR且不浮动。

此前与银行沟通过，银行称利率以实际放款时为准，陈芸担心错过房贷利率政策利好，便找到所贷款的银行，强烈表达申请延期放款，等最新利率政策出台后再放款。然而，在她找银行大约一周后，楼盘销售经理联系她，称利率调整的可能性不大，回款现阶段意味着生命，未采纳陈芸的请求。

8月29日，银行发放贷款，执行首套房利率为4.2% 。8月30日，广州正式宣布“认房不认贷” 。紧接着，8月31日，央行宣布“首套住房和二套住房商贷最低首付款比例统一为不低于20%和30%” ，同时明确存量首套房贷利率确定下调。也正是在这天，陈芸按照银行的要求，往供楼账户存入几千元，完整月的供楼金额是一万多，在9月1日开启了第一笔供楼。

但到了9月8日，广州明确首套房商业贷款的利率下限突破了贷款市场报价利率，下降到了贷款市场报价利率减去10个基点，也就是4.1% 。

刚刚还沉浸在利率为4.2%的喜悦里，眨眼间就发觉自己吃亏了 。陈芸心里不爽 ，她表示要是银行放款推迟十天八天 ，那自己或许就能享受到利率为4.1%的优惠了 。

陈芸通过计算得出，她贷款的金额为280万元，按照目前4.2%的利率，贷款期限是30年，每月的月供是.48元；如果利率降低到4.1%，那么每月的月供就是.55元。这样一来，每月的月供会多支付163元，一年下来就要多支出1955元。

事实上，依据央行此前公布的相关政策，符合条件的存量首套住房贷款是这样规定的。2023年8月31日前金融机构已发放的贷款属于此类。已签订合同但未发放的也在此列。借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款同样符合条件。这就意味着，陈芸或许也有机会享受4.1%的利率。但在她近期与银行沟通时，相关工作人员表示未能确定，让她静等9月25日统一调整政策看看，在她与楼盘律所沟通时，相关工作人员同样表示未能确定 。

故事2

最后一刻“五转三”，少交两成首付

李雪莉堪称这一波新政中，享受政策利好最前锋的幸运儿。

今年上半年，因学位需求，李雪莉家有两套房，她观察楼市许久后决定“卖一买一”，要卖掉家庭名下位于天河的一套有一定楼龄的小三房，在黄埔区置换一套全新的、面积较大的学位房 。

放盘三个多月后，在6月下旬，李雪莉成功卖掉了房子，并且在7月上旬成功置换到了黄埔区的某一个楼盘。此前的交易过程一切都很顺利，然而在贷款的时候却遭遇了难题。

李雪莉说，他们家开公司，一年多前申请了经营贷，多家银行因此拒绝贷款，在楼盘合作的多家银行中，国有银行和商业银行都不敢接件，只有一家商业银行态度不太明确，接收了申请资料。银行始终未明确是否审批放款，李雪莉为此担忧，她担心交了几百万元首付后，银行不批贷款，那样房子就买不成了，而且追回首付款还需要漫长时间，所以她和楼盘一直在拉锯。

按照之前认购合同的规定，李雪莉一家要在8月31日前缴清五成首付款。李雪莉有一笔将近百万元的理财，到8月31日才能够到期赎回，9月1日才会到账。所以，开发商要求她到时候按照规定缴纳未付首付的一天滞纳金，“怎么说情都不肯减免” 。

李雪莉按照银行要求，递交了经营贷的贷款合同以及其他相关证明资料，以此证明经营贷确实用于生产经营，银行也调取了相关资料进行加急审核。8月31日晚上7点多，李雪莉收到银行经理电话，明确得知“贷款初审结果没有问题”，随后在销售的催促声中，火速赶往楼盘交首付。当晚8点多，他们正打算缴纳五成首付，就在这时，央行发布调整优化差别住房信贷政策，政策提出首套房首付最低两成，二套房贷最低首付三成。

当时我们都惊呆了，觉得特别幸运。李雪莉非常开心，恰好我们符合新政策，销售人员表示帮我们申请改成三成首付。首付从五成一下子变为三成，之前担心的迟交两成首付产生的万分之三滞纳金难题也顺利解决了，而且还有近百万元现金可以自由支配 。

李雪莉称，朋友此前在多个楼盘购买社区商铺，获利情况良好，这让她有所犹豫，她在考虑是否要把政策红利下“省下”的百万元，与朋友合伙投资社区商铺，目前她正处于观望状态 。

故事3

借钱交五成首付后，遇上首付下调

在近半年上车的买房一族中，张远的战线拉得最长。

今年2月，广州楼市极其热闹，张远夫妇发现，位于妻子工作地点所在片区的某白云区大型楼盘，价格降到了理想水平，并且该楼盘愿意接受首付分期半年的付款方式，同时还是现楼发售，今年年中就能收楼，于是他们购买了一套全新的一手大房 。

张远在2月份买房时，首付资金存在四五十万元的缺口，于是他把当时家庭唯一自住的房改房挂牌出售，目的是凑够五成首付。那套房子位于荔湾区某国有旧厂的宿舍，是楼梯楼，比较破旧，可能建于上世纪八九十年代，不过对口学位是省级小学。

张远的老房子建筑面积近80平米，是三房户型，位于楼梯中层。他表示，有与他家同款户型的房子，但其楼层不如他家的好。在2021年，有邻居曾以350万元成功转手该同款户型房子。而他家在2022年进行了重新豪华装修，原本打算长久自住。今年2月挂牌时，中介现场估价行情约为300万元，他却以328万元挂牌，并表示“在小区周边中介都放了盘”。

但在今日，张远表示，自放盘以来，一开始有几家中介来看过房，后来就再也没有中介带客看房了，他倒是想降价，可这期间看过房子的人，都没人来和他谈价格 。

张远表示，他在网上查看了同款户型的房源挂牌价，这些房源的楼层相对较差，其挂牌价普遍在260万元至270万元之间，并且这些房源也是长时间都没有成交 。

今年8月中下旬是新房交首付的截止日期，张远东想尽办法四处拼凑，才勉强陆续接近交清首付，直至如今仍有几万元尾款尚未缴纳，为此开发商多次发出律师函，催促其缴清尾款。因为首付没有交清，所以无法办理贷款，到现在也没能实现收楼。

张远称 ，他此前分期交付的首付款里 ，有四五十万元是向亲戚朋友借的 ，并允诺半年左右归还 。从目前情况看 ，原有住房预计短期内仍难以卖掉 。他还表示 ，想知道目前新政对于他这种情况是怎样的处理方式 ，有没有政策明确可以协调退回部分首付 ，以及补充合同增加贷款 。他说如果首付能调整到三成 ，那就有钱归还亲朋借款 ，不必再卖房了 。

张远表示，新政颁布之后，他与开发商协商退回部分首付，未被应允。直至南都湾财社发稿时，他依旧在通过多种途径沟通咨询，期望能够享受到二套房三成首付的优惠政策。

(文中采访对象均为化名)

变化

利好不断，北上广深楼市到访热度明显提升

据不完全统计，9月1日至10日，全国已经有超过30个省市优化了楼市政策，政策频次达到30余条，各地为了抓住“金九银十”这个市场窗口，政策落地的节奏加快了。

8月30日，广州和深圳两地率先实施首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京和上海全面跟随执行，其力度超出市场预期，除一线城市外，成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30个城市跟进落实相关措施。

南京取消限购，沈阳取消限购，大连取消限购，兰州取消限购，青岛取消限购，济南取消限购，上海降低临港新片区人才购房门槛，沈阳明确执行差异化住房信贷政策，大连明确执行差异化住房信贷政策，重庆明确执行差异化住房信贷政策，南京明确执行差异化住房信贷政策等十余城明确执行差异化住房信贷政策。

全国置业意愿提升

北上广深效果明显

从政策效果来看，依据中指调查数据，政策执行后，全国置业意愿有所提升，提升幅度为15个百分点，在北京、上海、广州、深圳这几个城市中，提升情况较为明显，其中北京和上海的提升幅度均在20个百分点左右。

在市场方面，一线城市新房热度有所上升，二手房热度同样有所上升，新房项目到访热度上涨明显，认购热度上涨也明显，特别是优质板块项目，购房者对其关注度较高，其中北京、上海市场热度明显高于其他城市。近期部分新房项目已明确收回价格优惠，二手房业主预期有所好转，议价空间也在缩小，整体来看，房价呈现一定趋稳态势。

全国新房市场整体成交规模提升不太显著，政策产生效果尚需时间，中指研究院监测数据表明，上周（9月4日至10日），一线城市成交面积环比整体下降33.07%，同比下降48.93% 。从城市方面来看，上海成交面积环比下降，深圳成交面积环比下降，广州成交面积环比下降，其中上海环比降幅最大，达到了52.9%，深圳和广州的降幅次之，深圳环比下降17.3%，广州环比下降10.6%，北京成交面积环比上涨，涨幅为13.3%，不过北京成交面积同比大幅度下降，降幅为55.5% 。

二线代表城市整体成交面积，环比出现下降，下降幅度为28.57%。从城市方面来看，苏州和南京均呈现上涨态势，其中苏州环比涨幅最大，涨幅为24.34%，南京涨幅次之，环比上涨5.45%。温州、青岛环比则明显下跌，跌幅分别是79.98%和37.59%。从同比情况来看，二线代表城市整体同比下降24.01% 。三、四线代表城市整体出现下降情况，环比下降幅度为15.29%，同比下降幅度为22.59%。

三季度整体供应稳步回升

热点城市供给逐渐放量

从供应方面来看，据CRIC调研，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积为1085万平方米，环比上升了13%，同比下降44%，前三季度累计供应面积将达到万平方米，累计同比跌幅持续扩大至17%。三季度整体供应稳步回升，呈现逐月递增态势，9月绝对量与5月基本持平，还不及3月和6月季度末的供应水平，总体处于低位行情 。

从分类角度来看，北京、杭州、成都等城市属于供给约束显著的热点城市，这些城市本月供给稳步放量，优质产品（主城、改善）占比较高，再加上有利好新政加持，所以成交尚有放量空间。以北京为例，9月供应相比8月有了稳步的回升，主城区占比在六成以上，改善产品占比也在六成以上，近期“认房不认贷”利好新政落地，市面上出现了二手房挂牌量稳中有增的现象，还出现了部分楼盘开盘火爆的现象，在各类积极预期之下，9月成交或许会随着供应的带动而有所回升。

展望未来，中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，从短期来看，多地有望继续加快优化楼市政策，比如降低首付比例，降低房贷利率，放松限购政策等。在多个新政带动下，预计核心城市购房者入市积极性会提升，“金九银十”市场值得期待，一线城市表现可能会好于其他城市。

在价格方面，就新房价格而言，短期内开发企业预计仍会将快速出货、回笼资金作为主要目标，价格上涨的预期以及空间整体比较小，其中核心一二线城市的房价有希望逐渐趋于稳定，三四线城市房价下跌的预期依然存在。在二手房方面，伴随二手房挂牌量的上升，二手房价格上涨的动力并不强劲，预计短期内二手房价格会有小幅上涨，整体态势以稳定为主。

声音

省房协会会长王韶:

广东人口吸引力强劲，住房市场具备需求支撑

“房地产市场短期看政策，长期看人口”。

近日，广东省房地产行业协会召开了“2022年度广东省房地产企业社会责任报告发布会”，在该发布会上，省房协会会长王韶作了主题分享，主题为《相信光、追逐光、成为光——广东省住房事业发展前瞻》 。

王韶指出，通过比较近3次全国人口普查数据，广东城市人口因素仍然显著，人口吸引力一直强劲，住房市场总体有需求支撑，特别是深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山和珠海等珠三角7个城市，合计增量人口达3348.78万，占全省总增量的82.1%，人口吸附能力更强 。

“广东家庭规模不断缩小，对住房套数需求量持续增加”

王韶表示，我国户籍制度有自身特点，住房政策也有其特性，在此基础上，流动人口短期的租房需求，相较于购房需求，是更高的，不过从中长期来看，其购房需求是随着时间不断增加的 。广东流动人口持续快速增长，到2020年时，全省流动人口数量达到6063.51万人，这一数字远超其他地区，其数量等同于排名第二的浙江与排名第三的江苏的流动人口数量之和，“广东对全国人口的吸引力依旧较高，这表明住房市场的租赁需求和购买需求仍会相对旺盛” 。

王韶对广东城市人口的年龄结构与家庭结构情况做了比较分析，2020年，广东城市劳动年龄人口占比达77.4%，在全国范围内仅低于西藏，65岁及以上老龄人口占比为6.4%，仅高于西藏，广东是与西藏唯二尚未进入老龄化社会的省份，这意味着广东城市经济活力较高，基本面良好，有利于住房市场的持续平稳发展。

王韶称，通常把人口抚养比低于50%的阶段叫做人口红利期 ，2020年广东城市人口抚养比是29.1% ，比全国水平低7.9个百分点 ，在全国各地区中处于次低位置 ，这意味着广东城市的人口红利依旧显著 。

王韶指出，当前广东家庭规模持续缩小，2020年平均家庭户人口规模为2.63人/户，相较于2010年减少了0.48人/户。其中，城市一人户家庭占比达到37.5%，在各类规模家庭比重里是最高的；二人户家庭占比为25.6% 。城市家庭中，一代户的占比达到了60%，成为了最为主要的家庭模式，二代户和三代户分别大约占30%和10%，并且都有不同程度的下降。他觉得，越来越多的大家庭分裂成了小家庭，这意味着对住房套数的需求量也相应地持续增长。

“广东城镇居民居住水平全国最低，改善性住房需求增多”

王韶指出，2020年广东城市家庭人均面积为29.6平方米，镇家庭人均面积为36.7平方米，城镇合计人均30.9平方米，比全国平均水平少7.7平方米，为全国各地区最低。广东城市家庭户中，人均居住面积小于20平方米的家庭户占比为36.6%，小于30平方米的户数占比高达59.7%，这两个占比在全国各地区中都是最高的，这意味着广东相较于其他地区，存在着更大的住房改善需求。

王韶介绍，2020年广东城镇家庭户缺房比例是6.4%，该比例比全国水平高出1.0个百分点，在全国各地区中处于中高水平。不过，全省城镇家庭户缺房指数为108.2，是全国各地区里最高的，这意味着住房改善需求更加旺盛且迫切，特别是粤东地区4个城市缺房指数超过110，占据各市前四位 。2020年，广东城镇租房家庭在城镇总家庭户中的占比达到了50.4%，城市租房户的占比为55.3%，比全国平均水平分别高出29.3个百分点和29.7个百分点，在全国各地区中均是最高的；城镇家庭住房自有率为46.9%，城市家庭自有率仅41.9%，比全国分别低26.9个百分点和27.3个百分点，在全国各地区中均是最低的，这意味着广东由租转购的潜在刚性住房潜力更大。

王韶称，2020年，广东城镇家庭户中，居住在购买商品房的户数占城镇总家庭户的比例为26.2%，该比例比全国平均水平低15.9个百分点，在全国位列倒数第三，仅高于西藏和海南，这意味着商品房后续增量市场的发展空间依然较大。此外，截至2020年，广东城镇家庭户居住的住房楼龄在20年以上的户数占比为35.3%，住房楼龄在30年以上的户数占比为10.2%，这意味着广东城市更新改造需求较大。

王韶还指出，2020年城市家庭户住房有电梯的占比是33.3%，比全国水平低3.4个百分点，仍有相当一部分居民的居住条件急需改善，电梯房的供应仍需加大……他在分享总结时指出，广东房地产市场的前景依旧广阔。

采写/摄影:南都·湾财社记者邱永芬王艳玲