各位好。

还记得去年5月底么，我们第一次在公众号里，抛出

这是嘉兴媒体首次直接面对上海分销，由此引发了持续时间长的，关于分销、关于外地投资客的全面讨论。

时光流转，一年多的时间过得极快。当年发生过的那些争吵与责骂，如今都已消失不见。只留下一个无法改变的事实：嘉兴因为有大量上海客户涌入，到如今，房价差不多翻了一倍。

如今，时间来到了2017年年中。嘉兴楼市的行情，又会因为上海的客户，产生全新的改变！

2017年下半年，那个在长三角地区势如破竹、迅速扩张，拥有超级庞大人口基数和超强购买力的上海客户群，或许也要撤离了！

1，上海与嘉兴，二手房市场如出一辙，全部进入快速降温通道。

上海易居房地产研究院于7月7日发布了《上半年上海房地产市场报告》，该报告中的数据显示，今年上半年上海二手住宅成交面积为691万平方米，与去年同期相比减少了58.4%，创下了2013年以来近4年同期成交面积的最低纪录。

6月份，上海二手住宅成交面积约98万平方米，环比下降15.9%，同比下降56.4%，成交面积不到去年月度成交均值的四成，并且是2011年以来同期的最低水平。

报告同时也预计，下半年的上海二手房市场，仍处于降温通道。

上海二手房成交量出现了大幅下滑的情况，嘉兴本地的二手房市场更是几乎陷入冰封状态。原因是相同的，一共有两个方面，一是银根紧缩，二是一二手房价格倒挂。

二手房交易是新房需求极为重要的源头。我们所说的改善指的是卖掉老房子去换购新房。要是老房子成交不活跃，或者根本卖不掉，那拿什么钱去买新房呢？

2，银根紧缩，个人住房贷款大幅收紧。

银行贷款政策与去年相比，不可同日而语。

去年上海人于嘉兴购置房产，最低首付只需两成。房子面积为120平，总价是100万。倘若名下没有贷款，购买首套房仅需投入20万资金。

而如今，外地客首套房，打底就5成首付！

而且贷款额度，一个月比一个月少。

而且贷款利率，一个月比一个月高。

针对一手房，首套房全都执行基准利率，甚至还有上浮情况，放贷时间执行得更为严格，要在建筑结顶之后才行。

二手房的情况更为糟糕，首套房利率大多会上浮，并且放贷时间极其漫长。假如你是房东，你会愿意卖掉一套房子，半年之后才收到50%的房款吗？

20万买套嘉兴住宅的年代，一去不复返了。

杭州各大银行的贷款政策，仅供参考。

这还是针对本地客户。

外地客户更是各种不待见。。

3，限价引起的首付比例再提高。

刚才已经提及，外地客户如今于嘉兴购置房产，其名下没有贷款，属于首套房，首付比例为五成。

但实际操作中，5成首付，现在真的够了么？

无论是一手还是二手住宅，实际都根本不够！

一手新房，因受限价影响，备案价都大幅低于实际成交价。

列举主流新房计算公式：

有一套新房，建筑面积为120平方米，其网签备案价为每平方米若干元。另外包含一个价值25万的车位，精装修每平方米2500元，实际总价为175万。

这套房子，若是外地客户购买，首套房贷款部分的计算方式为：120乘以50%，结果等于60万。

剩余175-60=115万，全部要付现金！

实际首付比例高达115/175=65.7%

让对比再深刻点：

去年6月，有外地客在嘉兴买房，房子面积为120平，总价100万，既没有限价情况，也没有合同外收费，更没有车位捆绑，作为首套房，首付最低仅需20万。

如今房屋面积同样是120平，房价出现了上涨，首付比例有所提高，存在限价情况，合同外部分需要全款支付，在此种情况下，首套房的首付要115万！

一年以来，外地客户在嘉兴买房所支付的现金有变化，从20万涨到了115万！

然后，二手房的情况又如何呢？答案是一样凄惨。存在一个名词，它叫做银行评估价。银行评估价与一手房限价类似，并且它与实际成交价之间存在大幅背离的情况。当然，如今银行评估价已经没什么作用了。原因在于银行根本没有贷款额度可以发放！

一二手房价格严重倒挂，

银根紧缩，贷款从严

一手房供应量大幅提升

下半年，二手房市场将陷入冰封期

以上三点，导致一个后果：

市场的流通性，急剧萎缩。

流通性变差后，需求端没有了可持续性。

人们总是在不断买房，但买来的房子却怎么都卖不出去。

于是，在这一年当中，曾经如摧枯拉朽一般，仅用三个月时间就横扫嘉兴的上海购买力，正迅速萎缩，曾经旺盛的投资需求，也在迅速萎缩 。

上半年本地购买力疯狂入市，出现排队摇号、全款购房的情况，然而却因房子卖不出去，导致这种购买力的可持续性减弱。

本地与外地需求均大幅减弱，那供应端呢？

4，嘉兴新房，呈现外溢性市场的一贯特征。

最近在走访了五县两区十几个楼盘后，我最深的感触是：

满眼刚需投资房，改善产品全绝迹。

这十几个位于嘉兴的楼盘，其中只有一两个，是面向本地改善型需求群体的。

多数项目面向的是刚需客户，同时还兼顾了外地投资客的需求，其主力面积段大多处于80平至100平之间。

也就是说，在下半年的时候，于嘉兴市区内，能够买到的140平及以上的改善级产品，户型是不错的，并且品质还过硬的，数量非常少 。

甚至，需要抢得头破血流。

改善型房源稀缺，那刚需投资房就爆棚了。

尤其是那些大量的上海投资客特供房。

这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息：

户型设计注重功能，规划方面力求省钱，如此一来品质无法得到保障，小区配套也十分匮乏 。

像极了我16年年中，考察过的一个城市：

昆山&花桥。

嘉善一个新盘，一期六栋高层，其中有一半，都不挖地库。

主力面积段：90和95两种，最大户型110。

目前单价-元/平。

光从沙盘看，完全体现不出嘉善最高价楼盘，应有的品质。

这些面向上海客户的投资特供盘，无一例外，都在遇到瓶颈。

刚分析的三点，导致上海客户的需求在一夜之间消失了，上海客户的占比大幅下降，部分项目的占比已经不到10% 。

要是拿地时的规划完全依照上海客户的喜好来确定，那么一旦他们离开了，该怎么来收拾这个局面呢？

5，总结：

因流通性减弱，购买力不断衰退，购买成本又以几何倍数上涨，

于是，上海人可能要走了。

留下一个房价实现翻倍的嘉兴，还留下一个满眼都是刚需房的嘉兴楼市，并且这个嘉兴楼市的开发水平出现了倒退。

这就是外溢性市场的标准状态。

我们的前任EX，就是昆山。

去年这时，也是如此这般的模样。

满眼都是80到105平的小户型，满眼都是500元装标的超低配精装房，满眼都是不挖全地库、不做任何配套且降标再降标的楼盘规划。

我们没办法改变一座城市的气质，只能告知大家，适合嘉兴人的买房逻辑：

你得尽量买嘉兴人认可的房子。

嘉兴人认可的地段，嘉兴人认可的户型，嘉兴人认可的学区，嘉兴人认可的品牌房企，还有成熟规范的产品。

一切都将回到原点。

一个封闭性的市场，一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。

上海的客户，只能等待上海二手房市场回暖，等待银根放宽，之后来日再相聚了。

二手房市场，市场改善需求的源泉。

下半年，不但没了如此盛况，甚至可能会跌入漫长的冰封期。

最后，讲一个小故事。

前几天，陪一个开发商朋友市调。

他刚来嘉兴没几个月，市场不熟。

我们途经国际商务区，从一个正在建设的、以紫色涂料作为基色的新楼盘出来，看到一片住宅，其立面呈暖黄色，线条清晰，山墙高耸，基座采用干挂石材，他问我：“这是哪个楼盘？建得挺好的。”

我指着挂在窗户外面的防盗保笼，对他说道，这里是云东公寓，它是一个安置小区。