进西昌买房，是凉山州其他16个县购房者的普遍愿望！

房子买的好不好，值不值，这可关系到至少三代人！

凉山人，怎样避开买房套路？

怎样买到真正的好房子？

除了地段、配套、户型这些大方向以外，

还有哪些细节，

是好房子的标准？

容积率＆建筑密度

买房子时，除了听置业顾问介绍，看沙盘，还要在白天黑夜实地观察。要了解你的房子好不好，值不值，宜居不宜居，还要注意看这些数据。其中，重要的是容积率和建筑密度这两项 。

容积率指的是建筑面积与用地面积的比例。也就是说，在同样面积的一块土地上，如果房子修得越高，那么容积率就越高，相反，如果房子修得越低，那么容积率就越低 。

从理论上来说，容积率小于2的楼盘属于改善型楼盘，容积率在2至2.5以内的楼盘属于刚需偏改善型楼盘，容积率大于2.5的楼盘就偏刚需了，容积率大于3的楼盘就是纯刚需楼盘。立享购房大礼包

但是邛海边住房的容积率，基本都在3上下，其价格基本在元，那么它们是否属于刚需住房呢，为何会如此昂贵？

回答这个问题，首先要问问自己来西昌买房的目的是什么。如果是来工作学习，说实话，这个价格的房子经济负担很重。毕竟西昌的工作、学习和生活成本都不低，而且西昌能提供合适工作薪资的企业也不多。邛海边的住房价格已经和成都房价相当了，我觉得这部分人可以放弃这个区域的住房，考虑一下西部新城性价比高的住房。

如果是来西昌投资，这个价格能用来买单吗？这就需要对比项目提供的投资模式能否实现。还要看自己单独的经营能力和耐力能否维持下去。另外，项目的外部经营条件是否成熟，国家的房产政策变化大不大？号称具有抵抗通胀的属性，然而投入成本是不是过高？压力是不是太大？结果通胀没抵御住，人和生活却先垮了。如果持续十年二十年，那就不值得了。总之，还是不能太盲目，当然，要是有条件还是可以任性的！

建筑密度，就是建筑物的覆盖率。简单说，就是房子修得密不密。

像上图中香港的那种楼房，其建筑密度极大，已到了让人难以忍受的程度，这种楼盘的居住体验必定很差。

所以说，买房子，一定要看建筑密度！

建筑密度，通常都要与容积率一同进行考量。要是容积率高，建筑密度也高，那么这个楼盘居住起来，必然是不太舒适的。

楼层＆梯户比

梯户比越大，一层楼居住的住户数量就越多，这表明电梯的使用率会更高，后期所需的电梯维修费用也会相应增多。此外，梯户比增大后，一个显著的问题是等待电梯的时间会变长 。

另外，梯户比与楼层高度之间的关系，属于比较容易被忽视的细节。比如说，两梯六户的住宅，听起来还行，然而，要是房子有20层楼高，那么实际上电梯的使用频率会很高，等待电梯也会耗费较多时间。

物业管理

从资产角度讲，好的物业管理可使房子实现保值增值。从居住体验来讲，好的物业管理意味着服务达到恰到好处的程度。另外，物业资质与物业服务水平不存在绝对关联，物业资质评审涉及该物业公司的管理面积、管理技术人员的条件及人数、企业财务状况等指标。

而且，自2017年起，我国正式取消了“物业服务企业资质认定”，不再开展新的评定工作。若想了解物业公司的服务水平，可行的办法是前往其已服务的已交付使用的楼盘，而非依据资质认定 。

动静分区

动静分区是一种颇为流行的说法，房子动静分区明显，就不可避免会有过道，而过道意味着，这部分面积无法被利用起来。

如果动静不分区，那么过道面积就能节省下来，整个房子的空间利用率会变得更高。

不过，也有一些人认为，把活动区域与休息区域分隔开来会比较妥当。究竟如何抉择，依旧取决于个人喜好。

车位＆公摊面积

地下车位是否属于公摊面积，这取决于是否有预售证。若有预售证，那么地下车位就不属于公摊面积，也就不存在地产商重复收钱的情况。

地上的车位，若交房时不存在，是入住后在小区新画出来的，便属于公摊面积。物管画车位前，要先征得小区业主同意，且由业主们共同决定车位收入的用途 。

商 改 住

商改住的常见表现形式为公寓，公寓的层高通常在5米左右，购买一层可当作两层使用，其单价相较于住宅会低一些。

凉山人买公寓需留意，其一，要提前确认水电气是民用还是商用，虽说单看差价不大，可几十年住下来，多出的费用颇为可观，即便想出租，将成本转嫁给租客，在西昌当前大量房屋空置的情形下，租客也不会甘愿吃亏。其二，公寓二次交易时税务成本高昂，个人所得会变成税金，致富愿望难以达成！

公寓的公摊面积会更大，原因在于住宅通常只有一个楼梯，而公寓因为是商业用地，所以必须设置两个楼梯，这就导致实得面积更少，居住体验也就不言而喻了。不过，公寓用于投资还是不错的选择。

以上这些，是买房子时容易被忽视的细节，希望能够帮助大家避开“套路”，买到真正契合自己的好房子~