案由：房屋租赁合同纠纷

裁判时间：2014-2017年

裁判文书类型：判决书

审理法院：全国各级人民法院

样本获取时间：2018年8月2日

基础数据分析

一、 2014-2017年全国房屋租赁合同纠纷案件数量

平均每年案件审理量为件

由于2014年前裁判文书公开数据存在缺失情况，我们针对2014年至2017年各年房屋租赁合同纠纷的公开裁判文书数量计算了增长率。2014年增长率为35%，2015年为21%，2016年为14%。由此可知，尽管绝对数量每年都在上升，然而案件数量的增长速度却是逐年降低的。

二、 2014-2017年全国房屋租赁合同纠纷地域分布

房屋租赁合同纠纷案件在地域上多集中于东部沿海地区。其中，案件数量排名前三的地区，一个是上海，一个是江苏，还有一个是浙江。

以上海为例 2017年7月 国家住建委等9部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 提出在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市大力发展租赁住房 仅2017年 上海全年成交租赁住房约20万套 面积约1200万平方米租赁住房成交主要集中于市区。浦东新区租赁成交量在全市处于最高水平。其在全市的占比接近四成。

三、2014-2017年全国房屋租赁合同纠纷审理期限

据统计数据表明，2014年至2017年期间，全国房屋租赁合同纠纷一审、二审以及再审案件中，审限在90日以内的案件数量是最多的。数量高达一定数值。其占总量的58.4%。将近六成的案件都在三个月内审结。

另外对一审审理期限展开分析。一审案件总数量为若干件。审限在90日内的案件，占案件总数的52%。这能从侧面反映出，可能将近半数的案件适用简易程序审理。

同时全国租赁合同纠纷案件审理期限 反映出租赁合同案件涉案事实较简单这一特点 此特点在诉讼标的额部分也有印证 全国近三分之二的租赁合同案件涉及标的额在10万元以下

四、2014年至2017年期间全国房屋租赁合同纠纷诉讼标的额的状况

全国约66%的房屋租赁合同纠纷案件，其标的额在10万元以下。其次是标的额为10 - 50万元的案件。由此可见，当前在全国范围内，房屋租赁合同纠纷的诉讼标的额相对较小

五、 2014-2017年全国房屋租赁合同纠纷法院审理程序

超过75%的案件以一审程序结案。二审案件占比接近25%。再审案件占比不足1%。

六、2014-2017年全国房屋租赁合同纠纷审理结果

或者其诉讼请求被部分支持的概率超80%

二审时大部分案件审理结果是维持原判。只有不到25%的案件会被改判。再审案件判决维持率超过70%。改判率较低。不到30%。

七、2014年至2017年全国房屋租赁合同纠纷中高频程序法条的分析

截至2017年12月31日，全国房屋租赁合同纠纷中，排在前三位的高频实体法条依次是：

《中华人民共和国合同法》第八条。《中华人民共和国合同法》第六十条。《中华人民共和国合同法》第一百零七条。具体情况如下图：

对以上高频实体法条展开分析。租赁合同纠纷产生了。其原因是合同一方没能履行合同义务。

这和合同纠纷产生的本质原因相符合同大多是双方共同承担权利与义务且权利义务相对平衡的民事关系要是履行中一方权利义务失衡就必然导致合同纠纷产生租赁时若发生纠纷肯定是一方不当履行合同义务造成的这种不当履行达到法律和合同约定限度且无法调和就会成诉

因此目前出现的高频法条基本指向三个层面。一是双方应当如何履行合同义务。二是不当履行的基本构成。三是不当履行的后果。

全国房屋租赁合同纠纷前三大高频程序法条依次为：

《民事诉讼法（2012修正）》中的第二百五十三条、第一百四十四条、第六十四条。具体情况如下所示：

对以上高频程序法条做分析后能够看出 在租赁合同纠纷案件里 很多案件审理时 被告拒绝到庭 不参与案件审理

同样 因被告未到庭参与诉讼 致使诸多案件无法调解结案 其他高频法条 基本以法院程序告知 提示性内容为主

八、2014年至2017年期间全国房屋租赁合同纠纷典型案例的争议焦点以及裁判观点

【争议焦点一】

出租人和承租人没签租赁合同，只是通过微信交流租赁事项，承租人只给出租人交了定金，之后承租人没实际接收涉案房屋，后来双方没就租金、租金支付方式、税款缴纳情况达成一致，之后出租人把涉案房屋另租他人。涉案租赁合同是否成立以及定金怎么处理。

【案件索引】

北京市第三中级人民法院 2017 年作出的 侯某与白某房屋租赁合同纠纷 二审民事判决书 编号为京 03 民终号

【裁判要旨】

双方缴纳定金时，就合同履行事宜有过沟通。支付定金后，双方还就租赁实质条款磋商。但最终未达成一致。且双方租赁合同未签署，也未实际履行。所以该租赁关系未成就。

合同签署前缴纳了定金。双方没有合同约定该定金在合同不能履行时的处理原则。此定金是拟签约的保证。它不属于《中华人民共和国合同法》规定的履约定金。该定金应当返还。不适用定金罚则。

【法院观点】

白某有向侯某支付“定金”3.3万元的事实。该“定金”是白某就拟承租“×××商铺”而支付的。当时侯某尚未实际控制出租房屋。房屋租赁合同的履行时间无法确定。白某和侯某没有签订《房屋租赁合同》。所以双方权利义务关系不明确。此时白某向侯某支付的“定金”是拟签约保证。并非《中华人民共和国合同法》规定的履约定金白某要求侯某双倍返还该款项，这一要求缺乏法律依据。双方并未约定，在无法就《房屋租赁合同》条款达成一致、未签订书面房屋租赁合同的情况下，上述缔约定金的处理原则。并且侯某已经停止协商，还将房屋另行出租。所以侯某不予返还该款项，同样缺乏依据。

【争议焦点二】

承租人与出租人签订租赁合同后。房地产经纪公司在合同签订之初没尽到如实告知义务。这致使合同无法继续履行。在此情况下。居间费用是否应该退还。

【案件索引】

北京市第一中级人民法院二〇一八年作出的民事判决书，案号为京01民终2341号，涉及姚某与北京某某房地产经纪有限公司等之间的房屋租赁合同纠纷，属于二审判决

【裁判要旨】

房地产经纪公司身为居间人，有向委托人如实报告的责任。并且，居间人作为专业经济公司，有审查合同相关事项的责任。

承租人是合同相对方。承租人对即将签署的合同负有审查义务。因合同不能履行承租人需承担部分责任。所以法院会依据居间人和承租人的过错程度酌定退还居间费。

【法院观点】

居间人要向委托人如实报告订立合同相关事项。在本案里，《北京市房屋租赁合同》约定某某公司有如实报告订立房屋租赁合同有关事项的义务。某某经纪公司是从事房地产经纪业务的专业公司。它有义务协助承租人审查房屋原租赁合同的剩余期限。还要把相应后果告知承租人。

当前，双方签订的租赁合同尚未到期。涉案房屋却被某公司告知要收回。某某经纪公司没有尽到合理的审查责任。所以应当承担服务存在不完善之处的过错。本院全面考量某某经济公司居间义务的履行状况以及其过错的严重程度。判定某某经纪公司需向姚某退还佣金2000元。

【争议焦点三】

承租人与出租人没有明确出租人提供消防验收资料的义务。承租人因经营性质需要该消防验收资料。在租赁过程中，出租人取得了消防验收资料却未提供。这导致承租人中断经营。那么该违约责任应由谁承担呢？

【案件索引】

（2018）苏民再33号 陆某和徐州某集团有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

【裁判要旨】

双方签订合同之初 出租人明明知道承租人经营时需要消防验收资料 出租人取得该消防资料后 却没能及时提供 这种情况应当认定出租人违约

在租赁合同签署前。承租人明知房屋尚未取得消防验收资料。承租人存在过错。双方各自应承担履约不能的违约责任。

【法院观点】

陆某承租房屋是为了经营幼儿园。按照相关规定，申请注册幼儿园时，除了要提交申请报告等材料。举办者在登记注册的时候，还应当提交公安机关消防部门出具的消防安全证明。以及建筑部门提供的房屋安全合格意见书等。

案涉房屋验收报告由徐矿集团负责办理并掌握。消防验收报告同样由徐矿集团负责办理并掌握。若徐矿集团不提供相关材料。陆某便无法注册经营幼儿园。其订立合同的目的也无法实现。其次。双方订立租赁合同时。都知晓案涉房屋的现状。当时并未办理房屋竣工验收手续。也未办理消防验收等手续。陆某对此未提出异议。双方也未约定何时提供上述材料

本院综合考量徐矿集团的违约状况以及陆某的经营情形。在此基础上，本院酌情判定双方各自承担合同约定标准的50%。

法律风险提示

本部分进行了汇总归纳。内容是房屋租赁里常见的典型情节。还包括法律风险。可供参考。

一、关于出租房屋没有产权证的问题

出租方和承租方常常因为出租的房屋没有产权证。所以对于房屋租赁合同的效力认定产生了分歧。

对于出租方来说 最高人民法院在《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》里有过明确答复 所以不能只因出租房屋没取得房产证 就直接认定租赁合同无效

承租方要注意，若未取得建设工程规划许可证，或未按其规定建设，就无法取得产权证。因为这类房屋违反国家建筑、规划等方面强制性法律规定，属于违法建筑，所以该类房屋的租赁合同无效。

二、关于出租人断水、断电的问题

遇到不付房租却占有使用租赁房屋的承租方时，出租方在无奈之下，常采取断水、断电措施。虽可适用《合同法》同时履行抗辩权规定，但出租方要注意留存催缴租金的相关通知或资料。断水、断电前先通知承租方，避免造成不必要损失。最终目的是有理有据，维护自身合法权益

三、关于装饰装修物的问题

实践中 出租方和承租方常常忽略关于装饰装修物的约定 承租方装饰装修后 双方就恢复原状问题产生纠纷 就装饰装修物归哪方所有产生纠纷 就装饰装修的费用由谁承担产生纠纷 就现值由谁承担产生纠纷 就残值由谁承担产生纠纷 所以 当事人应在合同中明确约定此部分内容

四、关于房屋维修养护的问题

承租方自然希望减少支出。于是在租赁时。会要求出租方维修养护房屋设施设备。

但另一方面 承租方是实际使用者与管理者 其本身负有善意使用义务 从公平公正角度看 建议出租方在合同中明确约定承租方的善意使用及维修养护义务 承租方在支付租金前 应认真检查房屋设施设备是否完好 还要检查是否满足基本使用条件

五、关于夫妻共有房屋的问题

房屋属于夫妻共有财产。原则上，需夫妻共同同意才可处置。但在实践里，常是一个出租方与承租方交易。承租方往往不清楚其配偶是否同意。为避免其配偶以无权处分共有财产为由，致使承租方陷入纠纷。应当在签订合同前，与出租方核实情况。并要求出租方在合同中明确相关事宜。

六、关于市场租金浮动的问题

房价变动和限购政策对房屋租金有直接影响。于是出现特殊情况。市场租金上涨时，出租方毁约，支付承租方违约金，再次出租能获更多收益。市场租金下跌时，承租人毁约，支付出租方违约金，再次承租可节省更多支出。出现这种情况。原因是双方违约成本过低。所以作为当事人。应依据自身情况。充分考虑是否在合同里明确约定此类问题的违约责任。

七、关于押金的问题

出租方收取押金是为应对承租方的违约行为。然而有时承租方没有明显违约行为，押金就无法取回。所以建议承租方签合同时，明确押金退还具体条件，防止出租方找各种理由拒不退还。

八、关于拒付租金的问题

承租方拒付租金的正当理由，一是房屋质量本身有瑕疵，二是出租方未完全履行在先义务，致使房屋无法满足承租方基本使用需求。对于质量问题，要启动鉴定程序，确定房屋有无质量问题、质量问题严重程度及原因，以此证明拒付租金的正当性。

九、关于承租方优先购买权与共有人优先购买权冲突的问题

共有人优先购买权基于共有人所有权关系。它具有物权性质。承租人优先购买权依赖于租赁关系。其具有债权性质。从物权优于债权的理论来看。共有人的优先购买权要优先于承租人。所以。作为承租方遇到此种情形时。不要觉得自身优先购买权被侵害了。因为规则就是这样。

十、关于抵押权与租赁权冲突的问题

贷款买房的人日益增多。出租方的房屋常存在抵押状况。承租方在租赁前应了解房屋抵押情况。因为抵押权在先、租赁权在后和租赁权在先、抵押权在后，处理结果全然不同。

结语

笔者以数据作为基础。以判例当作依据。从纠纷数量、地域分布、审理期限、案件标的额、审理结果、裁判观点集成、法律风险提示等多个维度。为大家剖析2014年至2017年全国租赁合同纠纷的大数据。期望能给广大读者提供帮助与借鉴在此呼吁广大读者。在房屋租赁活动中。要依据自身经营状况。在合理合规的前提下。注意把控相关法律风险。通过合作共赢争取利益最大化。

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