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房屋租赁合同纠纷适用租赁不动产所在地专属管辖

阅读提示：在写字楼租赁纠纷里，依据合同要求对方承担违约责任。法律规定十分明确，在2015年民事诉讼法解释出台后，适用专属管辖。也就是由案涉租赁不动产所在地的人民法院进行管辖。

但是在实务当中 仍能见到不少房屋租赁纠纷管辖权异议之诉 一方面是违约方滥用诉权 另一方面是为拖延审判 赢得诉讼准备时间 这被算作诉讼技巧 在本案里 法院明确引用民事诉讼法及其司法解释规定 房屋租赁合同纠纷适用租赁不动产所在地专属管辖

裁判要旨

房屋租赁合同纠纷适用专属管辖。这种专属管辖是指由案涉租赁不动产所在地的人民法院来管辖。

案情简介

J公司和Y公司签订了《写字楼租赁合同》。合同约定，Y公司要承租一处写字楼。该写字楼位于北京市丰台区，是一栋三层楼。

J公司觉得，Y公司没有依照约定履行房屋租赁合同。这已构成根本违约。于是J公司提起诉讼。J公司请求判令解除双方的租赁合同。还请求判令Y公司腾退租赁场地。另外J公司还请求判令Y公司支付房屋租金、占用使用费等。

所以本案应由北京市朝阳区人民法院管辖

此裁定为驳回上诉并维持原裁定

裁判要点

法院认定本案由房屋所在地机丰台区法院管辖的原因在于：

关于房屋租赁合同纠纷的管辖。法律有明确规定。适用专属管辖规则。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定。因不动产纠纷提起的诉讼。由不动产所在地人民法院管辖[]

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

在租赁合同纠纷里 若一方当事人于租赁房屋所在地起诉 因符合专属管辖规定 另一方提起管辖权异议之诉 意义不大 即便为争取准备时间 也得留意评估此行为会影响承办法官心证 在案涉事实证据不明时 可能引发潜在不利影响

相关法律法规

《民事诉讼法》

第三十三条第一项规定，因不动产纠纷引发的诉讼，由不动产所在地的人民法院负责管辖。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（二〇一五年）

第二十八条第二款规定，农村土地承包经营合同纠纷，按不动产纠纷确定管辖。房屋租赁合同纠纷，按不动产纠纷确定管辖。建设工程施工合同纠纷，按不动产纠纷确定管辖。政策性房屋买卖合同纠纷，按不动产纠纷确定管辖。

法院判决

以下是该案在两审法院的审理阶段。裁判文书里“本院认为”针对该问题进行了论述。

本院认为：J公司提起本案诉讼。原因是Y公司未按约定履行房屋租赁合同。这已构成根本违约。J公司请求判令解除双方的租赁合同。还要腾退租赁场地。并且支付房屋租金、占用使用费等。所以本案属于因房屋租赁合同纠纷产生的诉讼。

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项作出规定。该规定为因不动产纠纷提起的诉讼。此类诉讼应由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二十八条第二款有规定。其内容为农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。依据此规定，本案应由不动产所在地人民法院管辖本案纠纷所涉房屋位于北京市丰台区北甲地路10号院3号楼（商业楼）负一层、一层、二层商场。该区域属于北京市丰台区人民法院辖区范围。所以北京市丰台区人民法院对本案有管辖权。J公司向北京市丰台区人民法院提起诉讼。这符合上述法律规定。应予以支持。Y公司提出本案应由其住所地法院管辖，也就是北京市朝阳区人民法院管辖，此上诉理由不成立，其上诉请求应被驳回。综上所述，一审裁定驳回Y公司对本案管辖权提出的异议，这个结果是正确的，应该维持。

案件来源

裁定书编号为（2017）京02民辖终444号