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山东法院民法典适用典型案例99：房屋租赁合同纠纷中承租人优先承租权及赔偿范围认定

Time：2025年04月30日 Read：4 评论：0 作者：haiwenboyue

山东法院民法典适用典型案例99

房屋租赁合同纠纷中是否侵害承租人优先承租权及

其赔偿范围的认定

青岛一家餐饮管理咨询企业有限公司与济南一家商业运营管理有限公司之间存在房屋租赁合同纠纷案件

裁判要旨

人民法院审查出租人是否侵害承租人优先承租权时，主要考虑两个基本因素。其一，审查出租人是否履行提前通知承租人的义务。其二，审查出租人是否履行告知同等租赁条件的义务。

出租人侵害承租人优先承租权，要赔偿给承租人造成的相应损失。具体赔偿范围有：承租人因丧失继续承租房屋机会搬离原租赁房屋支出的搬迁费、交通费、劳务费等。承租人因丧失优先承租权承租同类房屋，因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失，同类房屋指地理位置、房屋性质、人流量等方面相同的。因丧失优先承租权，承租人另行选址、未能正常经营产生的合理期间的停业损失。

基本案情

青岛某餐饮管理咨询企业有限公司向济南市市中区人民法院起诉称，原告与被告济南某商业运营管理有限公司在2018年签订一份《房屋租赁合同》，又于2020年签订另一份《房屋租赁合同》。两份合同约定，原告承租被告位于济南市市中区某购物中心B1层某单元的房屋用于餐饮经营。租赁期限从2018年4月2日开始，至2021年5月1日结束。合同对租金事项进行了明确约定。合同对保证金事项进行了明确约定。合同对违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后。原告依约履行了全部合同义务。租期届满前，原告多次主动跟被告沟通续约之事。2021年3月9日，原告寄出书面续租函，被告签收了。然而，被告未作任何答复。临近2021年4月30日，被告直接通知原告撤店。2021年4月30日，被告与新承租人封堵涉案房屋。原告多次寻求沟通，都没有结果。被告的行为侵害了原告的优先承租权，还造成原告重大经济损失。同时被告没有返还原告预先支付的租赁保证金也未返还质量保证金被告侵犯了原告的优先承租权原告请求判决被告支付违约金若干元支付营业损失若干元支付利息支付装修损失若干元等

被告济南某商业运营管理有限公司称，其未侵害原告优先承租权，无需担责。其一，双方第二期租赁合同期短，原告对合同到期终止有预期。其二，双方就续租磋商但未达成一致。其三，原告承租时有违约行为，不具备享有优先承租权的基础

济南市市中区人民法院经审理查明 2018年3月19日济南某商业运营管理有限公司作为甲方与青岛某餐饮管理咨询企业有限公司作为乙方签订了《关于租赁济南某购物中心[B1]层某单元之房屋租赁合同二〇一八年》约定租赁期限从2020年4月2日起算至2020年11月1日届满共31个月2020年9月20日双方再度签订《关于租赁济南某购物中心[B1]层某单元之房屋租赁合同二〇二〇年》约定租赁期限自2020年11月2日起至2021年5月1日结束两份合同内容大体一样都对租金租赁保证金质量保证金房屋交还等事项作了约定

2021年3月5日青岛一家餐饮管理咨询企业有限公司出具了《租赁合同续约沟通函》里面写明鉴于原租赁合同在2021年5月1日到期为保证双方经营与发展确保双方资产使用及收益尽早确定双方合作意向明确双方合作关系特向贵司致函以下事项一是期望在原位置续租上述租赁商铺二、希望能和贵司就续租合同的商务条款以及年限展开磋商……青岛某餐饮管理咨询企业有限公司在2021年3月8日通过顺丰速运向济南某商业运营管理有限公司发送了该沟通函。济南某商业运营管理有限公司于2021年3月9日签收了此邮件

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2021年4月26日济南某商业运营管理有限公司和案外人王某签订了关于涉案房屋的租赁合同把涉案房屋出租给王某供其经营“袁记云饺” 租赁期限起初是2021年5月2日至2024年5月1日后来变更为2021年5月18日至2024年5月17日

2021年5月6日青岛某餐饮管理咨询企业有限公司正式撤店。

裁判结果

济南市市中区人民法院作出一审判决。其一，济南某商业运营管理有限公司需在本判决生效之日起十日内，支付给青岛某餐饮管理咨询企业有限公司违约金。其二，济南某商业运营管理有限公司要在本判决生效之日起十日内，赔偿青岛某餐饮管理咨询企业有限公司装修损失。

济南一家商业运营管理公司对一审判决不服。该公司向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院作出二审判决。此判决撤销了一审中关于济南某商业运营管理有限公司向青岛某餐饮管理咨询企业有限公司赔偿违约金及装修损失的判项。同时，判令济南某商业运营管理有限公司在本判决生效之日起十日内，赔偿给青岛某餐饮管理咨询企业有限公司经济损失元等。

案例解读

承租人的优先承租权是《中华人民共和国民法典》合同编第十四章新增加的条款。优先承租权是一种权利。这种权利是指出租期限满了之后。承租人所享有的。能以同等条件优先承租原租赁物的权利。民法典实施前，承租人凭借当事人间有效的合同约定，享有该项权利。民法典实施后，第七百三十四条第二款明确规定，租赁期限届满时，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。据此，优先承租权实现法定化，成为承租人的一项法定权利。优先承租权主要目的是保障房屋租赁市场秩序，维护承租人居住及经营权益。

一、侵害优先承租权的认定

对于出租人来说，依法保障承租人的优先承租权是其必须承担的一项法定义务。依据对优先承租权法律规定的理解，人民法院在审查出租人有无保障承租人优先承租权时，应主要考量以下两个基本因素。其一，审查出租人有没有履行提前通知承租人的义务。当出租人有继续出租房屋的意愿时应结合租金及交易习惯等在合理期限内以合理方式通知承租人通知形式可书面或口头等让承租人知晓即可借此征询承租人是否主张优先承租权还要审查出租人是否履行了告知同等租赁条件的义务出租人要把自己和案外人就房屋达成的租赁合同里的同等条件，告知原承租人。这些同等条件涵盖租金、租期、支付方式、用途等方面。并且要给承租人合理期限去考虑，之后让承租人进行回复若出租人与案外人确定的租金标准显著高于当地市场价格。或者租金支付方式不符合常理。在此情况下。人民法院应结合案件具体情况、市场规律等。综合判定出租人与案外人是否存在恶意串通。是否损害承租人权益。

承租人享有在同等条件下优先与出租人缔结合同的权利。不过人民法院认定出租人是否侵害承租人优先承租权时，要考虑以下例外情况。其一，出租人没有出租意愿。法律保障承租人优先承租权，却不能以损害出租人权益为前提。租赁期限满后若出租人要收回房屋自用或房屋即将被征收、征用这时需考虑出租人享有的处分权以及实际履行不能的客观情形限制承租人优先承租权行使其二承租人在租期内有根本违约行为若承租人在租期内有迟延支付租金的违约行为。若承租人在租期内有擅自转租的违约行为。若承租人在租期内有改变房屋结构的违约行为。若承租人有合同约定的其他解除合同的违约行为。此时出租方享有相应的法定或约定解除权。基于诚信及公平原则。承租人丧失优先承租权的基础。其三。承租人在合理期限内未予回复承租人收到出租人的通知后。若一直不回复。当事人之间的房屋租赁关系会长期处于不确定状态。容易产生纠纷。并且出租人无法及时找下家。空置期间易产生租金损失。所以承租人应在合理期限内回复。不然将丧失优先承租权。

在本案里。2021年3月19日租期届满前。承租人青岛某餐饮管理咨询企业有限公司。向出租人济南某商业运营管理有限公司邮寄了《租赁合同续约沟通函》。表明其有续租意愿。但在2021年4月26日。济南某商业运营管理有限公司。未征询青岛某餐饮管理咨询企业有限公司是否主张优先承租权。就与案外人王某就涉案房屋签订了租赁合同。所以法院认定。济南某商业运营管理有限公司侵犯了青岛某餐饮管理咨询企业有限公司的优先承租权。

二、侵害优先承租权的赔偿范围认定

出租人有意出租房屋。却未询问承租人是否主张优先承租权。而是直接与案外人签了租赁合同。这侵害了承租人的优先承租权。因权利保护具有法定性。所以承租人有权要求出租人赔偿由此产生的相应损失。按照民事赔偿的损害填平原则。出租人要赔偿承租人因丧失优先承租权产生的实际损失。还要赔偿必要且合理的可得利益损失。一般来说，具体赔偿范围涵盖这些：其一，承租人因失去继续承租房屋的机会，搬离原租赁房屋时所支出的搬迁费、交通费、劳务费等费用。其二，承租人因丧失优先承租权，在承租同类房屋（涉及地理位置、房屋性质、人流量等方面）时，由于房屋市场价格上涨而产生的租金差价损失。其三，因丧失优先承租权，承租人另行选址后未能正常经营，在此期间所产生的合理停业损失。鉴于出租人在合理期间收取的租金是因其侵害承租人优先承租权而获得。所以当上述合理期间的经营损失数额难以确定时。人民法院可以参照出租人在合理期间收取的第三人的租金数额来酌定。

除了上述那些损失之外。在司法实践当中。承租人有时候会主张违约金。不过支付违约金是有前提条件的。那就是合同里得有相关违约行为需要支付违约金的明确约定才行。要是当事人并没有约定侵害优先承租权需要支付违约金。那么出租人就没有权利要求赔偿违约金。相反的情况。出租人就应该给予赔偿。关于承租人要求赔偿装修损失这一主张。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定。租赁期限届满时。承租人没有权利要求出租人赔偿装饰装修费用。因为承租人通常是基于租赁期限的预期对涉案房屋进行合理装修。租期届满后。出租人不存在装修损失。所以无需赔偿。

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在本案里涉及停业损失一审时青岛某餐饮管理咨询企业有限公司提交利润表想以此证明停业损失然而该表格是其单方制作济南某商业运营管理有限公司对此不认可所以该利润表未被采信现有证据无法确定青岛某餐饮管理咨询企业有限公司合理期间停业损失的具体数额。济南某商业运营管理有限公司与案外人就涉案房屋签订租赁合同取得租金收益，是以侵害青岛某餐饮管理咨询企业有限公司优先承租权为前提和基础的。所以济南某商业运营管理有限公司在合理期间的租金收益应归青岛某餐饮管理咨询企业有限公司。法院参照济南某商业运营管理有限公司与案外人之间租赁合同确定的月租金标准，酌定由其赔偿两个月的租金，作为承租人青岛某餐饮管理咨询企业有限公司因丧失优先承租权的合理停业损失。对于违约金，案涉房屋租赁合同里没有约定侵害优先承租权要支付违约金。所以济南某商业运营管理有限公司不需要赔偿违约金。青岛某餐饮管理咨询企业有限公司依据租赁期限预期对涉案房屋装修。如今租赁期限已满。该装修损失和青岛某餐饮管理咨询企业有限公司所主张的因侵害优先承租权导致的损失没有关系。所以济南某商业运营管理有限公司不用赔偿装修损失。