关键词：价格 调控 发展 交房 时机

2021市场回顾

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2021年已然结束。回首整个2021年，房地产堪称“疯狂”。上半年一片火热。成交量屡次创下新高。二手房价格倒挂现象显著。

于是购房者觉得重回2016年“巅峰”。投资者也认为重回2016年“巅峰”。开发商同样觉得重回2016年“巅峰”。上半年整个楼市迎来了“普涨”。

下半年楼市出现极大转变。据国家统计局公开数据，近77个月来新房价格首次出现“拐点”。上半年楼市呈“普涨”态势，下半年则变为“普跌”。

下半年市场持续转冷。暴雷企业频繁出现。房企爆雷不停。整体行业信心受到严重损害。阶段性收紧政策调控已经触底。但政策落地还需要时间。

那么，2022年房地产行业会怎样调整发展。购房者又该如何做出抉择。

全球市场回顾

2021年全球80多个国家和地区通胀率创下近5年最高纪录。全球整体通胀率将达4.3%，为10年来最高。经济遭受重创，持续无限制放水刺激，致使房价飙升。据不完全统计，目前全球超89%国家房价上涨。其中土耳其房价涨幅高达29.2%

全国市场回顾

从全国市场表现而言 新房环比下跌 二手房环比也下跌 上半年供需两旺 下半年供需都走弱 市场活跃度急剧下降 从供需结构来看 90到120㎡户型依旧是市场主流

2021年起，银行对房地产的贷款受限。在央行“3+2”策略下，资金流向房地产市场的规模迅速被压缩。

2021年政策持续秉持房住不炒基调。借助土地、信贷等多方面政策。达成调控的长效机制。

天水市场回顾

从整体情况来看 2021年天水市两区有新入市项目 数量总计为33个 其中开盘项目有16个 年度房屋去化数量约为9711套 跟2020年相比 房屋的销售量和价格都出现了下跌 2021年住宅有一定库存数量 与2020年相比 库存增加了68.6% 天水房地产由此进入去库存阶段

城市持续发展更新，这使得土地市场发生变化。秦麦两区主城区的土地成交宗数大幅提升。然而从成交单价方面看，商住用地成交单价大幅回落。这种情况下，房企开始谨慎拿地。

后疫情时代 2021 年天水房地产市场表现更直观 上半年经历购房涨价热潮后 “工抵房”成 2021 年天水房地产行业代名词 房企暴雷 延期交房 退房潮成关键词

将会愈加明显

2022市场展望

楼市惨淡持续了1年，到2022年初终于有了一些好消息。于是关注房地产的人开始幻想。新的一年，会首次迎来“房子回暖潮”吗？楼市会再次出现7年前的景象吗？

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一

房价是涨还是跌

2022年房地产市场“首迎回暖潮”

楼市“限跌令”接连不断。甚至地方已开始救市。央行释放资金。首付比例下调。房贷利率相关的5年期以上LPR在时隔20个月后出现下降。

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2021年初 住建部部长王蒙徽接受人民日报专访 王蒙徽明确表示 要保证房地产市场平稳健康发展 建立房价预警机制 落实城市住房调节主体责任制 达成稳地价 稳房价 稳预期的基本目标

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谁都没想到，房产税来得如此之快且迅速，致使专家们纷纷预测错误。随着房子流动性降低，加之房产税直接提高房产保有成本，未来或许会有更多人将手中房子投向二手房市场

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央媒称经济日报发表文章《降准了，这件事儿释放出什么信号？》。该文章直接批评了将“释放货币与房产热”直接挂钩的人。同时表明此时降准是为加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。央媒认为房地产市场今后会始终坚持“房住不炒”基本定调。现在的政策调节只是为阶段性适应发展需求。足可见“过冷过热”都是不行的。

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推动实现一季度经济平稳开局通知提出10条大力促进消费的举措。其中一条是促进住房消费健康发展。具体而言，要发展保障性住房市场。还要支持商品房市场。使其更好满足购房者合理住房需求。

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从天水市场来看 依据天水房产网及中恒行数据库统计 2021 年底秦麦两区有一定库存套数 2022 年预计约 27 个新项目入市 从价格走势看 受政策调控和疫情等因素影响 月度房价起伏大 年末因开发商回款促销 房价下跌 但 2022 年度新房价格整体呈微涨趋势

小结：

综上所述 在政策调控的影响下 不会出现7年前房价飞速上涨的情况 在金融调整的影响下 不会出现7年前房价飞速上涨的情况 在库存变化的影响下 不会出现7年前房价飞速上涨的情况 同时 在政策调控的影响下 不会出现断崖式下跌的情况 在金融调整的影响下 不会出现断崖式下跌的情况 在库存变化的影响下 不会出现断崖式下跌的情况

可以说在各方面影响下整体房价会有理性涨幅会出现房价涨与房价跌同时存在的情况

二

持币观望or入手买房

2021年下半年 天水房地产市场状况复杂 以恒大事件为开端 “工抵房”成市场热词 “特价房”成市场热词 “停工”成市场热词 “交房”成市场热词

买房即赚钱的时代已经过去

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近二十年，是中国房地产行业的辉煌发展时期。在这期间，只要买房就能赚钱。不管是为自住买房，还是为炒房投资买房，买在哪里都能赚钱，只是盈利多少有别。然而，今后情况将有所不同。

因此 国家对住宅市场定下“房住不炒”基本基调 受政策 房产税 二手房价格等各方面影响 炒房已成为过去式

天水房地产市场浅析

1、新房市场降价促销活动持续不断

当前国家对房地产行业的金融调控政策持续收紧，致使整个房地产行业资金极为紧张。对房企而言，受“限贷令”及“三条红线”新规影响，资金链异常紧张，且背负巨额负债压力。尤其是2021年，诸多房企销售业绩欠佳。2022年销售压力依旧巨大。所以在明年房企们大概率还会持续降价促销的活动。

二手房挂牌量会持续大幅增加。二手房房价会出现小幅度下降。

2021年 二手房市场寒冬降临 中介公司大幅削减 受房产税 二手房价格倒挂 新房数量剧增等因素影响 二手房市场的二手房挂牌量会持续激增

然而，与持续暴增的二手房房源相比，购房者数量日益减少，成交呈断崖式下滑。在此情形下，部分二手房业主为尽快售出房屋，降低挂牌价成了吸引购房者注意的唯一办法。所以，今年只要楼市环境不变，二手房房价大概率会下跌，甚至可能出现量价齐跌的状况。

03、对于部分郊区的房价将继续出现下跌

2021年已出现明显下跌。一些知名房企推出力度较大的促销活动。某知名房企曾推出全款低价促销活动。原价5000多元一平方米的房子。付全款仅3000左右多元一平方米。同期区域成交均价高达7600元/㎡。该项目处于停工状态。购房者叫苦不迭。

04、城市核心板块及刚需为主的部分项目去化强势

2022年 天水几大核心板块有部分项目 这些项目去化情况依旧在市场中处于领跑位置 由于受到区位 城市配套 项目品质以及未来发展等因素的影响 其价格几乎没有受到影响

首付下调。利率下调。受此政策影响。部分刚需项目表现强势。我们能看到。工程进度成为后房地产时代新的市场需求。开发商成为后房地产时代新的市场需求。性价比成为后房地产时代新的市场需求。居住需求成为后房地产时代新的市场需求。

小结：

2021年市场整体去化缓慢。但天水城市热点板块项目去化保持强势。部分刚需项目去化也保持强势。部分优质项目价格未下滑。反而有一定涨幅。

楼市调控政策以及疫情带来影响，房地产结构出现变化，购房需求跟着改变。工程进度快或者是准现房项目最受客户青睐，购房者能切实“选好房”成市场关键优势。与此同时，优质开发商、绝佳位置、丰富配套（涵盖商业、交通、学区、景观等）、高品质居住环境以及体验感等，都成为购房者考量要素

2022年购房必看！！！（建议截图收藏）

官方敲警钟！警惕买房入坑！

最近 新一轮官方“打假”出现了 或者 换个更恰当的词 叫“敲警钟”

《湖南省商品房交易风险提示》明确提示买房人要提高警惕需时刻注意风险存在于11个方面

1、没有取得预售证就收钱的；

商品房预售资金监管银行存在问题。监管账户与商品房预售许可证公示信息不一样。

3、要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户；

4、房企以提供购房优惠为名，只签线下合同不网签或网签延后；

以一次性付款的名义。以团购费的名义。以定金抵购房款的名义。价格明显低于市场价。

采取返本销售的方式销售。采取变相返本销售的方式销售。采取众筹买房的方式销售。采取以租代售的方式销售。采取物业返租的方式销售。采取售后包租的方式销售。采取变相售后包租的方式销售。

7、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利；

8、广告宣传、口头承诺与合同内容或商品房实际情况不符；

或者规避限售规定

10、违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款；

11、房企代收住宅专项维修资金风险；

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无证预售是重点。资金流入非监管账户是重点。恶意拦截购房款是重点。故意拖延网签是重点。返本套路是重点。违规操作是重点。

事实上 当下房地产市场 潜在风险比表现出的多 暴雷打击面比看到的大 因为市场上仍有项目冒险踩违规销售红线圈钱 还因现阶段不少购房者易被忽悠套牢致房钱两空

据不完全统计 2022 年全国明确逾期交房的项目有一百多个 停工 6 个月及以上的项目有一大半 没有确定交房时间的项目也有一大半

以上这些情况中 运气好的人 多等个一年两年 还能够收到房子 运气不好的人 就彻底加入烂尾楼购房群体了

因此 最好在购房前考察开发商资质 考察工程进度 考察房款账户是否一致 考察宣传与实际情况

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因此 购房前最好考察开发商资质 考察工程进度 考察房款账户 考察宣传与实际情况等

同时，如果你遇到下面几种房，请一定注意了。

所有故意拖延网签的楼盘都是大坑。若一个楼盘拖延网签超3个月仍未进行，那就有故意拖延的嫌疑，其挪用房款的情况也无疑了。

2、所有让你把购房款打入非监管账户的，都是在骗钱！

3、但凡房子背后，牵涉到抵押、司法查封等，都是大坑！

工程进度很重要全国都在保交房千万别用真金白银去对赌低房价后看不见的陷阱

总结

2022年 房地产整体调控开始放宽 首付比例利好政策出台 贷款利率利好政策出台 与此同时 行业结构迎来调整

对于房企来说“优胜劣汰”

对于购房者来说，将迎来真正的“客户选房”的时代！

当然在购房时 要在自身经济条件允许的情况下 深入考量对比项目的交房保障 包括开发商资质 工程进度 预售证 房款走向等 还要考量配套保障 涵盖项目位置 交通 商业 学区等 以及品质保障 如产品品质 物业服务 小区环境等 以此避免入坑