“我用这5年的艰苦奋斗追上了房地产的跌落。”

文｜巴芮

编辑｜薇薇子

来源｜后浪研究所（ID：）

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此次资产缩水规模是近十年以来最大的一次

有人买房还不到两年，同样的在售房源，价格降了100万。有人买房买在高点，既赶上高房价，又赶上高利率。现在房价腰斩，利息还多了一倍。最惨的是那些在非核心区高杠杆买房的人，有的房屋市值低于剩余贷款，出现倒挂现象。

房地产曾被视为“财富增长引擎”

国家统计局公布的数据表明，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略微下降态势。同比涨幅持续回落。这便是最新一轮房产危机的起始点。

在此之前全国房价连续上涨76个月。长期大幅增长的房价强化了老百姓“买房即增值”的认知。互联网与新兴科技产业快速崛起。短时间内造就了一批“财富新贵”。投资渠道有限。房产成为普通家庭财富积累主要方式。这符合当时大部分人认知。如85后购房者张萝所说“买房还能有错了””

2019年，张萝知道某沿海城市东部房屋建筑成本。该城市房屋建筑成本单价为1.5万/平米。这个单价已高出两倍以上。即便如此，张萝还是买下一套70平的次等学区房。房子总价105万。

结果到了第二年，那里的房价呈“稳中有降”态势，缓缓下滑。当时张萝还心存侥幸，想着自己单价1万5的房子，难道还能跌到1万吗？

又过去了一年。单价降低到了1万。张萝没有认清形势。她还说“我那100万的房子，再差难道能跌到50万吗？”

今年3月 张萝把房子标价55万挂牌出售 却没人来看房 甚至近半年整个小区都没有房屋成交 而她这套房还剩44万贷款未还 首付和利息都付诸东流了

而这种情况还出现在全国无数个“张萝”身上。

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一次原本认为肯定不会出错的投资决策却失败了，导致数十年的劳动成果化为乌有。难以承受失利的人到社交网络上讲述自己的故事，下面更多更凄惨的回复能让他在一些短暂时刻获得些许安慰，明白大家都在经历这些，自己并非此时唯一倒霉的人，这一点很重要。

但这些仅能自我安慰的表象解决不了生活里的具体矛盾。钱没了。当初买房的决策者会遭到指责。生活质量注定下降。

房价下跌在理论层面有诸多解读。像“经济周期调整”“系统性调整”这类宏大词汇。然而普通个体却承担了最为具体的后果。

买房还能有错了？

2019年张萝买房前有几个想法——

“第一，我想攒钱，我认为房子是保值的投资，当时的认知”；

第二 能把我妈养老金全骗到手 她就不会去搞传销 也不会买保健品吃坏身体 我觉得她留着养老金肯定乱买 还不如我来买 房子怎么会有错 房子怎么会不行

第三 每月有3000元房贷 我至少能把这3000元存下来 不然就都吃喝掉了

第四 当时觉得我肯定留不了北京 回去后也不想跟我妈住一起 所以我打算买个小房子 离我妈远远的 我想买学区房 觉得学区房不会贬值

于是 刚攒了几年钱的张萝 秉持储蓄和理财想法 选定东部某沿海城市一套一楼带院子的二流学区房 该房建于2000年前 首付55万 贷款50万 首付中的50万 是她从母亲处套来的养老金 房子与母亲位于城市两端 分属不同地方

依据房地产市场数据，2018年是全局性房价的高点。之后的2019年，交易规模接近高峰，是“量稳价缓”的一年。所以那年张萝在房产交易大厅看到人头满满当当，还有一条条长队。当时房价仍在攀升，交易市场火热，没有丝毫颓势，也没给购房者任何提醒。

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萧逸购房时间比张萝早一年。时间是2018年下半年。当时萧逸想结婚。他刚卖掉一家公司。手上资金充足。另外。他看到广州的房子自2014年起一路走高。看中的楼盘均价从4万涨到6万。在当时那种涨势下。萧逸觉得再不买就买不起了

于是 他挑选了一个位于广州老城区的新楼盘 这个楼盘很难得 新房是精装修 带有学区 交通十分便利 总价640万 由于想留存部分资金用于再投资 并且对自己的收入比较有信心 所以萧逸选择高杠杆购房 首付200万 贷款440万

2018年房地产市场火热。萧逸出生于1995年。他在贷款征信方面毫无优势。他年龄小。名下没有资产。之前自己创业。工资流水仅有10个月。连信用卡都没有。所以萧逸的贷款利率上浮到了6.45%左右。最初房贷每月要还2.6万。其中2.15万是利息。

萧逸买了房。之后三年内。这个楼盘单价持续上涨。他记得。2021年时。楼上一户成交单价七万多一点。所以有段时间。萧逸觉得自己买房决策没问题。

Era买下北京丰台的那套顶楼老破小。那时，Era曾以为自己躲过了房价高点。

2022年4月，Era和爱人刚结婚一个月。这两个北漂青年想要一个自己的小家。他们希望至少能实现养猫自由，不再受房东限制。另外，很重要的一点是，他们不想错过能获得双方父母大额资金支持的这次机会。

两人在通勤的折中区域，看中了一套小两居。房子是全南向的，建于1994年，在6楼顶层。卧室的窗户很宽，和卧室宽度一样。顶层没有遮挡，所以觉得卧室很大。一进去，屋里很亮堂。还没看几套房的年轻人，一下就被满屋子的阳光征服了。

有一套67平的两居室挂牌售卖，价格为319万。最终成交总价是315.5万，单价为4.7万。首付需要155万，贷款金额是160万。

拥有新家的喜悦持续了一年多。在此期间，小区房价有所攀升。房价高的时候，挂牌价能达到5万出头。

去年年初 Era 怀孕了 她意识到当初仓促买下的这套小房子 承载不了有娃后的复杂生活 光是安置来照顾孩子的老人就是个问题 她想换套大的

但她再次打开房屋交易软件时 看到的是房价一路下滑 去年11月 这套小房子有了新的小主人 它的单价已降到3.7万

今年2月 Era 想用人工智能帮她测算换房成本 结果显示 她的这套房子已亏损115万

“再不卖，

这房子就会成为一个负资产”

张萝老家在东部沿海城市，这座城市房价的颓势比北上广深等一线城市更早显现。2020年，她买房后的第二年，房价便开始下滑。2021年，疫情全面爆发，她发现所在小区已完全没有成交。2022年，她决定将这套房子挂出售卖，原价肯定卖不掉，她挂了85万。原因是她在北京买了房，急需回笼资金。

北京有套30多平的房子，价值240万。其中20万是母亲的养老金。还有100万是向亲戚朋友借的。张萝用石墨文档做了张大表。表中记录着所有“债主”及相应欠款。在之后几年里。张萝说自己是在拼命挣钱。

售价85万，挂在网上半年，毫无进展。一天，张萝突然接到自称房产中介店长的电话。此人很不客气，让张萝把房源信息从网上撤下，称“这价没人看”

这通电话是第一个提示，让张萝正确认识到当时的形势。虽说这让她很不爽。但她也因此发现，正帮她卖房的中介和当初带她买房的中介是同一个人。对方或许是出于对她高价买房的愧疚，又或许是不好意思，没有及时向她传达真正的房价走势。这也致使她错失了机会。

那套房子一直在出租。每月租金1800元。这刚好够房子的贷款利息。这期间张萝对房子仍抱有一丝希望。她心想房子100万再怎么也不会跌到50万吧。还想着万一当地文旅火起来了呢。曾经有租客问她56万卖不卖。张萝直接拒绝了。

又过了两年 张萝的认知终于有所提升 她认定那套房子是不良资产 要尽快卖掉 她采取了行动 为与新中介建立信任 她先给对方转了200元红包 还承诺成交后额外给对方2%的提成

中介态度明显变得积极起来。各种卖房手段都用上了，比如好房宝。也有人陆续来看房，还给出了价格。那时张萝的心理价位已经降到了65万。但就在快要以60万的价格成交时，买家却跳单去买了一个新盘。

事后中介告诉张萝 说现在都买新盘 没人买二手房了 还说张萝的房子虽是学区房 但不是最好的学区 现在最好的学区都空着

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萧逸也意识到了危机。

2023年11月9日 广州正式印发实施《广州市建筑工程容积率计算办法》 其中规定 将住宅套内半开敞空间半计容比例 从原不超套内建筑面积的15% 放宽至20% 还允许设置一个主景观阳台 该阳台要满足连续开敞率不低于40% 且不限制其进深 高品质住宅上限还可适当提高

半开敞空间比如阳台、入户花园或者设备平台等。这部分半计容比例提高后，广州新房得房率会进一步提高，最高能达140%。

萧逸得知这一消息后曾暗自安慰自己，念叨着“送的都是阳台，送的都是飘窗”。直到去年8月，他与同事去看了几套“新规房”，瞬间就无法自控了。他说：“去了之后就会发现，原来阳台是能够直接封起来的，全都是实实在在的面积。哪怕只是飘窗，那也是自家的飘窗，不是吗？”

有一套房子给他的冲击力极大。其挂牌面积为69平，是三室两厅格局，使用面积将近100平，总价180万。萧逸说：“它朝向好，交通便利，距离我只有一两公里。可它价格只有我的一半，面积还比我的大那么多，这太过分了。”萧逸的房子属于“老规房”，建筑面积100平，使用面积仅70多平。

萧逸看过几套房子后。他便没了供这套房的心思。况且每月两万多的房贷里。一半多都是利息。这进一步拉低了这套“老规房”的性价比

房价的波动不是萧逸纠结之处。即便房价跌回4万他也可接受。然而他无法接受的是，房价与他相同，可面积却比他大一倍

他作了个比喻 你左手拿一台 右手同样拿一台 但一台是1TB版本 另一台是256G的 在两者价格相同的情形下 肯定会选1TB的

于是萧逸马上开启卖房计划。他按同小区同户型最低价格挂出房源信息。很快在去年10月成交。售价为405万。萧逸计算后得知。加上亏掉的首付以及这几年偿还的利息等。总亏损接近400万。但要是再不卖。这房子会变成负资产。连剩余的398万房贷都无法抵偿

这几年 北京房价降了 张萝算了算 北京房贷 老家房贷 加上之前买房借钱 她现在欠180万 “要是把北京房子180万卖了 我就平账了 就是说用5年艰苦奋斗 追上房地产跌落 换来跟在家啃老一样下场 甚至我妈那70万利滚利还能多点 对吧”

“我接受它涨不了了”

张萝背上房贷后就开始拼命挣钱。那时她在一家互联网大厂工作。她在原本高负荷的工作之余还去兼职。

她记得有一年自己订购了一盒丹东草莓。因不在家，快递被放置在小区的驿站。驿站营业到晚上10点。但那段时间，张萝没有一天能在驿站关门之前赶回来。等她最终取出这盒草莓时，发现它们都已长毛。那一刻，她感到十分心酸，哭笑不得

张萝买了北京的房子后 告诉母亲自己借了100万 第二天 单身多年的母亲对她说 自己一晚上没睡 还说要不然去找个老头嫁了 把房子卖了 去住老头家 张萝母亲的房子在当地最好的学区内 想必比她那二流学区房好卖

张萝十分惊讶 这是她头一回意识到 母亲因她借钱一事压力巨大 此后她再也不敢跟母亲提这事了 她每天早出晚归 不睡觉地挣钱 还写稿 一天能写一万字

今年3月 她接到老家房产中介店长电话 对方告知 她房子周围正在建一个新盘 之前只是规划 现在已盖到第五层 全盖起来会挡住她家采光 张萝房子在一楼 对方称 现在来看房的人还没意识到这事 但很快看房体验就会变差 所以她得赶紧卖房

张萝这次真的紧张起来了 她想着 即便50万成交也是赔钱 但能成交也好 她又发现一个问题 就是中介之前没跟她说过这个新盘的信息 她还说 自己跟中介说提2个点 中介却不想把价格落得太低 还跟自己休戚与共 息息相关了 她要求给她挂55万

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Era还没决定卖房。为尽量减少损失。她只能疯狂提前还贷。这个计划从她刚买房时就开始了。那时她看到手机银行APP里房贷利息几乎和本金一样多。只不过发现房价下跌后。她加快了还款节奏。

去年哪怕手里有两万块钱 都要提前还款 哪怕就还两三期 也要还 还要缩短还款年限 即便在我怀孕的时候 手头存的钱也很少 有时候连五千块钱都没有 基本都拿去还房贷了 直到孕晚期 Era才留了三万块钱应急

Era夫妻二人把生活成本降至最低 “我老公一个月花销两三千” “我单位有食堂 花钱不多” “去年我最大的支出可能就是产检了”

过去两三年间，Era提前偿还了约90万贷款。除两人工资外，一部分生活费是她怀孕后父母给予的贴补。还有一部分来自老公两次被裁获得的赔偿金。故而，Era先生工作的不稳定，让她们的忧虑进一步加剧。

Era休产假时住在公婆家，很快她们就要搬回自己的小房子。有3只猫，公婆反感猫，还有个婴儿需要全方位照料，这对年轻夫妻晚上8点后才能到家，而房子是没有客餐厅的小两居，Era光是想想就头疼。

但她如今没有换房的勇气。她担心买了之后房价还会继续下跌。并且要是换房，这套房子必须先卖掉。从卖出到买入这段时间，要是房价有波动，承受的压力会很大。

房价下跌的压力一直笼罩着这个家庭，尽管没人说。Era总忍不住去刷房产交易APP，越看越emo，陷入对当初草率买房的无限懊悔。老公不善表达，一到家就扎进房间打游戏，那是他唯一的放松方式。两人很少聊房子的事，其他方面的沟通也在减少。

没有什么好办法，Era准备回京后先租一个房子过渡。

长期收到“小区无成交”这类消息后。张萝心理预期被拉到低点。或者说。意志被消磨殆尽。“但凡还有一点办法。可能都会想是不是还能再等等。现在知道它涨不了了。接受它涨不了了。”

4月 她将挂牌价调整至45万 这是她最后的底线 因这套房贷款还剩44万

北京的这套房，即便价格跌了，她也不想卖掉。它是她的精神寄托。她说：“这房子起码还能住。每个月都要交房租，那种漂泊无依的生活太苦了，不想再继续这样过下去。”

当初买房借钱时列的债主清单，在她这5年拼命搞钱过程中，已渐渐被标满还款后的绿色。只剩8个人名例外，这其中包括她妈。

老家的房子终于迎来了买家。是在她以“破釜沉舟”方式降价之后。成交价为45万。这一价格平了她的贷款。

不过张萝对买这两套房并不后悔 她说这是她当初认识不足导致的必然结果 她说自己虽没跑赢大盘 但大家情况也都一样 她通过自身努力追上了大盘 她还说这些年虽没挣到一分钱 但也吃了喝了 自己长大了 该有的都有了 没耽误什么 也没因这两套房子亏待自己 没少吃一口你若说我为这俩房子有啥委屈。那就是不想接的活我都接了。咬着牙也干。谁找我干啥我都听。您有啥高见。您有啥好活。

（应受访者要求，张萝、萧逸为化名）