敬爱的广大观众和读者朋友们，大家晚上好：

今天是巍然视点的直播，处于第 242 期。本期直播的主题为：2021 年房地产的情况是跌宕起伏的，那么在 2022 年，宁波的楼市是否会“龙抬头”呢？

直播背景

2021 年宁波楼市回望，可用“跌宕起伏”来形容。那么 2022 年宁波楼市的走向将会怎样呢？

民间有这样一种说法：逢 2 就会有“龙抬头”的情况。那么在 2022 年，宁波的楼市是否会出现“龙抬头”呢？同时，楼市是否会继续呈现回暖的态势呢？

2021年楼市走势回顾

2021 年的楼市，能够用三个关键词去概括房地产市场的发展轨迹。这三个关键词分别是：其一，其二，其三。

1、火爆。

2021 年上半年，“日光盘”不断出现。有的在一个礼拜内就清盘了，有的在一个月内就清盘了。

2、温和。

下半年，调控政策开始实施。楼市情况逐渐转向温和。一手房的成交量在七、八月份有所下降。二手房的成交量在七、八月份也有所下降。

3、寒冷。

楼市在九、十月时进入低谷状态，变得寒冷。十月份的二手房成交数量仅为 1350 套，此月是宁波历史上二手房成交数量最少的月份。12 月份，政策风向发生了转变，楼市开始有所回暖。

在政策方面，前三季度的政策可以说是非常严格。

对购房者采取三限政策：

限购，即有两套房之后则不能购买第三套房；

限贷，即经营贷、消费贷、信用贷不能用于购房；

限售，即限购圈内的房屋在两年之内不能出售。

开发商被划定了三根红线，银行被划分了四档，中介也有划定的参考价。如果要买卖房子，就必须按照参考总价和均价来办理贷款，这一规定非常严格。

房地产市场有一个非常显著的特征，就是两极分化。

2015 年—2016 年有过一波史上最严厉调控。与那一波不同，在当前这个阶段的调控之下，房地产的情况总体不佳，楼盘的销售情况呈现出两极分化的态势。

中心城区项目配套齐全且环境优美，其销售依然不错。比如明湖板块的情况较好，姚江新城的情况也好，东部新城的情况同样不错。

新划进限购区范围的慈城新城区域销售情况不是很理想。

口碑房企像雅戈尔、绿城、滨江等，销售情况较为良好。然而，那些不注重品质且没有口碑的开发商所开发的楼盘，即便其所处位置位于市中心，其售卖状况也并不理想。

限购圈内的楼盘，像方桥、云龙、姜山等地段的楼盘，相对而言比较难卖。限购圈外的楼盘，例如余姚、慈溪等地的楼盘，售卖情况则相对较好。

镇海的崇文花园很受欢迎，甚至需摇号购房；明湖江山万里也很受欢迎，同样需摇号购买；姚江晴雨同样受欢迎，也需摇号购买。倒挂的楼盘都不愁卖，像这些楼盘都需摇号才能购房。

二手房市场呈现出跌宕的态势。六月份的交易量为七千多套。七、八月份的交易量约为五千套。九月份的交易量是 1800 多套。十月份达到了交易量的最低点。十一月份的交易量回升到 2000 套。十二月份的交易量会比十一月份更高一些。

土拍方面，第一批次集中土拍推出了 28 宗地块。有 20 余家房企参与其中。溢价率约为 25%。其中有 10 宗地块的溢价率达到 30%后被封顶。

第二批次集中土拍呈现遇冷的情况。其中有 10 宗土地出现流拍现象。拿地的主体主要是以地方国企和央企为主。这与一批次拍地的情形形成了鲜明的对比，可谓冰火两重天。

第三批次，推行“预申请”，保证了成交率，情况会有所好转。

有一批房地产企业，遭遇了踩雷的情况，碰到了红线的限制，陷入了危机之中，正处于寒冬般的境遇。

2022年楼市走向预判

在政策松绑的这个背景之下，楼市有很大的可能性会逐步地回暖。不过，不会出现像去年疫情结束之后那样某个楼盘瞬间售罄的状况。

判断一：

各种政策都将解除束缚，楼市会逐步变得温暖起来，然而不会有行情急剧转变的情形。对于开发商而言，放贷的速度会提升，对于个人的按揭条件会变得宽松。

楼市回暖需要有政策的组合拳。比如上一波史上最严厉的调控（2015—2016 年），它使得楼市能够快速回温，楼市的快速回温正是得益于这波调控。

市场持续进行降准降息操作，将首付比例降至 20%；大力鼓励大学生购房；取消了限购政策，并且放宽了按揭条件；推出了契税优惠政策；鼓励人们购房，外地人员购房无需缴纳两年社保；开展了棚户区改造以及老旧小区的改造等工作。在 2017 年至 2019 年期间，楼市一直保持红火态势，是历史上持续红火时间最长的。

在特殊时期有政策刺激。比如 2008 年的亚洲金融危机时期，市场释放了四万亿的“红包”。一个月之后，楼市呈现出全线飘红的态势。

另外一波是在 2020 年 2 月份疫情之后，宁波一手房的成交量仅有个位数。而在疫情后的 3 至 5 月份，一手房的成交量是以几倍的数量来成交的。

我认为，目前楼市已在回暖中。

中央政治局会议包含中央经济工作会议，其中提及“房地产是国民经济支柱产业”，并且提出“满足人民群众对住房的合理需求”，这意味着态度发生了转变。

金融政策处于放松状态。宁波针对二胎、三胎家庭，将公积金贷款额度从 60 万提升至 80 万，这彰显了一个信号。宁波的限购政策也在放松，当下在方桥购房无需再开具限购证明。

判断二：

两极分化的格局仍然存在。

城区中心地带的楼盘配套齐全，其销售情况依然良好。比如在湿地公园板块，还有东部新城板块等等。

1、现代人追求健康，环境好成为第一需求。

2、配套设施要比较齐全，要有地铁，通勤出行都很方便。

小区的自然环境需优美。如今七零后和八零后是社会的中坚力量，且大部分都接受过高等教育，具备一定的人文情怀，正因如此，小区的自然环境显得极为重要。

口碑好且品质有保障的楼盘，其售卖情况会比较理想；而口碑不佳或品质没有保障的楼盘，售卖情况则不太理想。

绿城的楼盘，几乎每卖一个就会红一个，大家对于品牌的关注度在不断提高。

三、倒挂的楼盘不愁卖，甚至需要摇号购买。

判断三：

二手房成交量会随着政策的放宽而得以回升，会随着房贷利率下调等利好的释放而得以回升，会持续回升。

2021 年 12 月份的二手房成交量有望超过 2000 套。春节期间可能会有一定程度的下跌。不过，到了 3 月份或许会“龙抬头”，交易量有可能达到三千套，甚至可能达到四千套。

一二手房联动，如果二手房交易量回升，对新房市场无疑是利好。

判断四：

宁波第三批集中土拍会比第二批次更好。

从三批次土拍公布的土地信息来看，其一，部分地块的最高限价有所提高；其二，15%的溢价率保持不变，然而土地款能够再延迟 4 个月；开发商参与拍卖的土地不再受家数限制，以往只有 5 家，并且采用了预申请制度，从理论上来说，有了买家土地才会被推出。所以整体情况必然会比第二批次要好。

判断五：

房企在资金总体紧张的背景下，会寻求新的突破。

经历了调控的“阵痛”，房地产开发企业数量会逐渐减少。

房产企业将寻求新的突破。其一，向产业融合开发方向发展；其二，向城市发展商方向转型。这两种方式将是房企今后主要的开发形式。此外，还有综合性的文旅地产、养老地产以及商业地产等。

判断六：

限购背景下，房价区域间梯队差价被填平。

北仑区融创的江山云起比较典型，其房屋均价在 4 万元/平上下，和宁波核心区的价格大致相同，基本没有差别。

判断七：

房企两极分化会更加明显。

一些房企逐渐从宁波市场中消失，这是必然的情况。有些房企遭遇了风险，可能其在市场中的竞争力也会变得不足。

回答读者提问

海曙的天一家园地块经历了两次流拍。老海曙的发展是否遇到了瓶颈呢？

海曙区面临着规划方面的困境。老海曙拥有 1200 年的历史，老城需要进行更新换代。然而，海曙区缺乏十分细致的规划，并且没有大型项目在此落户。

买房所买的是规划。海曙区如今拥有大片的土地，然而却亟需细化的方案。对于海曙的未来发展，我们能够期待五江湾和城西。近期，西枢纽的动作较为显著，其对标的是上海虹桥，我们可以对城西的表现予以期待。

2、小港两万元左右的房价值得入手吗？

我觉得它是值得入手的。小港应当被列入调控区，然而却并未被列入，这实在是很幸运。滨江新城属于小港，这里存在着滨江新城的规划，涵盖了产业、人居和生态等方面，非常不错。并且小港的区位也很棒，它一边与东部新城相连接，是北仑进军宁波核心区的前沿阵地，房价大概在两万左右，相较于东部新城要低很多。所以，我认为这是一个可以把握的时机。

宁波最近西枢纽的建设看起来加快了速度。您认为这会带动海曙的房价吗？

如果进行提速，那是确定无疑的。对于海曙区，尤其是城西片区，必然是利好的。大规划能够带动人流、物流和财流，也会带动房价。倘若开发商前往那边拿地，肯定是不错的。该片区去年仅有一个楼盘，随着西枢纽规划的不断推进，对市场是具有吸引力的。

4、我家房子快交付了，您能给我一些实用的验房意见吗？

验房不仅仅验自己房子内的那一小块地方，而是要验整个小区的规划。比如要验绿化面积是否符合规定，大型配建的比例，像幼儿园、会所等是否建设到位，得房率、公摊面积、公建配套以及道路等是否符合合同的具体规定等。

可以找专业的验房师一同去验房。通过这样做，能够知晓地面是否平整，是否存在空鼓现象。也能得知卫生间是否会渗水漏水等情况。尤其对于隐蔽工程，要对线路、水、电、管道、新风系统等进行检查，同时还要检测甲醛指标等。

5、宁波坊间传闻部分区域限购放开了，是真的吗？

目前，在方桥买房无需打限购证明，大概是有所放开了。当下楼市处于低迷状态，经济工作会议已经确定了对房地产市场的政策基调，依我个人的预测，局部地区是会放开的。

思路决定出路，选择大于努力。