时代的浪潮下，倒挂限价红盘也逃不过。

2.45万/㎡成交！

刚刚，云望府卖出首套二手房

近日，城南铁心桥的云望府卖出了首套房。该套房的户型建面约为 96.99㎡，总价是 238 万，折合单价约为 2.45 万/㎡。

网房数据表明，这套房的户型很可能是 2021 年 4 月 27 日首次开售的 7#号楼的户型，首付以 4 成为起始。

中介透露，这套房处在高楼层。当年购买这套房的价格大约是 2.8 万每平方米。经计算，从买房到现在已经过了 3 年多，房价下跌了大约 32 万。

首付为 4 成，贷款是 6 成，当年主流房贷利率是 5.5%。经计算，还款 3 年 1 个月后，仅利息就达到 27 万。总计亏损 59 万，若再算上其他成本，亏损会更多。

遥想当年，云望府次次摇号要枪，热度非常高。

2021 年 4 月 27 日，项目首次开盘推出了 3 栋楼，这 3 栋楼一共有 462 套房。此次开盘吸引了 1910 组买房人前来报名摇号，经过计算，中签率约为 24.2%。

同年 6 月 5 日，项目加推了 2 栋楼，这 2 栋楼共有 260 套房。首付从 4 成提升到了 5 成。即便如此，依然吸引了 1524 组买房人报名。其中签率约为 17%。

同年 9 月 3 日，项目推出了收官的 2 栋楼，这 2 栋楼共有 192 套房。这些房子吸引了 587 组买房人报名，中签率大约为 32.7%。

“低价”、“倒挂”，是云望府备受追捧的主要原因。

要知道，当年项目开盘的时候，旁边有一块新出让的地块，即雨核金基雅玥，它的毛坯限价是 3.8 万/㎡。紧接着，华发美的·云筑以及华润云上润府的毛坯限价涨到了 3.85 万/㎡。

板块的地价在不断上升。云望府的毛坯限价是 2.6 万/㎡。周边的毛坯限价比云望府高 1.2 - 1.25 万/㎡。

关键在于，此项目不附带装修包，其均价仅仅为 2.8 万/㎡。并且，它与紧邻的莱蒙水榭阳光相比，价格存在 3000 元+/㎡的倒挂现象。由此可见，其性价比确实很高！

再加上，当时城南软件谷附近新房也不多，云望府就成了优选。

而今3年时间，时过境迁，云望府这个倒挂神盘也跌落神坛了。

面对迭代产品

云望府卖3万/㎡，已经不适配了

贝壳数据表明，在云望府不远处的地方有龙湖天钜。龙湖天钜的 3 房售价达到了 3.5 万/㎡。

相比之下，云望府首套成交二手房价，低了约1万/㎡。

那么，距离不远，同为高层，两者的房价怎么差这么多？

这种结构性的价格回调，其实还是市场造成的。

要知道，目前南京楼市的整体行情呈现出以价换量的态势。在 3 万/㎡房价这一梯队中，这样的情况已经越来越多了。

南站的悦著九章，97㎡户型在 3F，价格是 311 万，折合单价大概是 3.2 万/㎡；119㎡户型在 10F，价格为 390 万，折合单价约为 3.3 万/㎡。

人居森林的铂玥江南，面积为 126㎡，总价是 31X 万，每平方米单价约 2.5 万；面积 143㎡，总价 340 万，每平方米单价约 2.4 万。

雨核的万科朗拾，在 20 层的 115㎡户型，总价是 433 万，折合下来每平方米单价约为 3.77 万。

城南铁心桥的伟星时代悦峰，有 104㎡的户型在 11 层，总价是 328 万，折合下来每平方米单价约 3.15 万。

凤起云台，108㎡5F，总价325万，折合单价约3万/㎡。

燕子矶的保利燕璟和颂，89 ㎡的房子，若不加包价格为 250 万，加包则为 270 万，可随意挑选；99 ㎡的房子价格在 300 万以内；109 ㎡的房子不加包价格也在 300 万以内，整体单价大约在 2.8 万-3 万/㎡。

国贸璟上，89 平方米的房子价格是 245 万，99 平方米的房子价格是 300 万，可随意挑选。整体的单价大约在 2.75 万到 3 万每平方米之间。

面对这样强势降价的迭代产品，云望府以 3 万/㎡的价格出售，就不太合适了。原本打算接盘的人，都流向了地段价值更高的板块。在客户减少的情况下，房东若想将房产变现，就只能降低价格，去吞并 2 万/㎡的购买力。

买房逻辑变了！

云望府价值回调

2021年，南京还是双限时代，价格非常透明。

其他家开发商仍在强制售卖装修包之际，云望府采取了不同寻常的做法。其地价为元/㎡，毛坯限价是 2.6 万/㎡，而房价仅为 2.8 万/㎡，直接舍弃了利润较为丰厚的装修包。

价格是降下来了，却给品质带来了隐患。

比如标准降低等情况

近期，南京零距离有报道称，小区刚交付不久，7 栋楼均存在下水管道堵塞的情况，且堵塞程度不同。有业主反映自家出现反水现象，地下室还出现了喷粪的状况，整个地下室弥漫着臭气。

物业工作人员表示，至于下水不通的原因，他们能看到的是管道内有一些建筑垃圾堵在里面。

来源南京零距离

云望府是一个刚需盘，并且容积率偏高，人车也不分流。其中有 1 栋楼是 3 梯 6 户的，在这一层的 6 户中，有 4 户是半通透的，其硬伤十分明显。

要知道，现在买房的逻辑，已经不是唯板块论，而是产品论了。

当下市场，低密地块的数量越来越多。这些低密地块分布在江心洲岛南、河西南、夫子庙、城南小行、城东顾家营以及江宁三山板块等地方。

住宅产品已发展至第四代生态型住宅。徐庄金基 G02、河西招商 G01 以及去年出让的江核保利四兄弟，都确定要打造户户有花园、家家有庭院的产品，这种产品几乎对当前市面上的所有产品都形成了降维打击。

从长远来看，对于一些高密度产品，比如梯户比较高且外立面为真石漆的旧时配置，它们肯定会被重新评估。至于涨价的时间，当大行情上涨时，这里也会随之上涨。