从 2012 年开始计算，惠州在最近的 7 年时间里一共卖出了 83.58 万套商品房。83.58 万套商品房是一个怎样的概念呢？深圳花费了几十年的时间，到现在总共才建造了 170 多万套商品房。而惠州仅仅用 7 年的时间就卖出了相当于深圳一半数量的房子。

2012年卖掉6.41万套

2013年卖掉10.59万套

2014年卖掉7.89万套

2015年卖掉10.95万套

2016年卖掉15.19万套

2017年卖掉14.95万套

2018年卖掉17.6万套

以上的数量总计 83.58 万套，预计在 2019 年，惠州的预售量将会超过 20 万套。有流水线式的建房工厂存在，在 2019 年，惠州的去库存工作还将持续进行。

83.58 万套仅为最近 7 年的销售数据。它不包含 2012 年以前的数据。同时，还有后面尚未销售的可怕存量。

保守地进行估算，惠州大概有 70%的房产是由以深圳为代表的外地人购买的。经过计算，在 7 年的时间里，大约有 58 万套房产被外地人购买。对于跨市买房的情况，大部分人都无法居住。不管你是否相信这一点，反正我是相信的。

深圳有 2000 多万管理人口。在过去的 10 多年里，深圳为惠州提供了足够的弹药用于去库存。可以毫不夸张地说，每年惠州房产销售中，50%以上都是由深圳人接盘的。甚至很多楼盘，其 90%以上的购买者都是深圳人。正因如此，很多楼盘开盘时，开发商不在惠州打广告，而是专门在深圳的各个小区打广告。

大部分深圳人购买惠州的房子，他们确实需要一套房子。然而，他们没能理解领导所讲的“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话的精髓，是因为他们没有理解。有 3 个中介、2 个销售和 1 个开发商告诉他们将来的惠州就如同现在的深圳，他们便天真地相信了。

很多购买惠州房产的外地人是被各种情绪渲染所影响的。到现在，我未曾发现有一个人购买惠州房产是理智的。

购买惠州房产分两部分人。

一部分是自己辛辛苦苦积攒的血汗钱，在惠州付了首付买了套房。他们购买的并非仅仅是房子，而是开发商、中介和销售给予他们的希望。他们所买的也不只是房子，更是房地产火爆行情下的精神需求。他们都是被自己以及各种力量裹挟着去进行购买的。我在去年 5 月份惠州楼市卖得最火的时候曾写过，“惠州的房子好不好其实并不重要，重要的是中介朋友圈所发布的好”。

有一部分人之前买房赚到了钱，于是觉得自己具备炒房的天赋，非常厉害。但实际上，他们根本不懂什么是价值，只是在深圳凭借运气赚到了钱，就自认为是专家。我曾经遇到一个购买龙华久钻办公的人，他跟我大谈房产投资的方法和道理，这种最常见的情况就是去惠州一口气买 3 套。

惠州除了中心区自身具备的购买力和居住功能之外，大部分区域都呈现出类似鬼城的状态。许多深圳人在购买时以为自己能够居住，但实际上只能在梦中去实现居住的愿望。

几十万人去一座城市炒房，这种情况是不能住的，这是一件很可怕的事情。惠州能火这么多年，一方面得益于临近一线城市，深圳赚钱效应的外溢；另一方面得益于深圳那些没有买房人的焦虑，他们认为一定要有一套房子才能缓解现在的焦虑情绪。

实际上买完不能住，跌了，甚至首付跌没了，更加焦虑。

几十万外地人在惠州买房。这几十万人使得过去几年的惠州房地产市场得以成就。在大家都很兴奋的时候，都认为惠州房价还有潜力，认为是时候的时候，筹码都在大家手中，看不出房价会下跌的样子。实际上大家都把货物囤积起来了。从 18 年下半年开始，市场发生了变化。率先下跌的是惠东的超大盘富力湾，开发商自己将价格降低了约 30%，直接把前期购买的首付跌没了。这是第一张倒下的多米诺骨牌。

2018 年对于惠州来说是一个重要的分水岭。这里有巨大的二手存量，并且以后每年还会有 20 多万套的增量。在深圳炮灰逐渐减少的情况下，2019 年还会有十几万深圳人前往惠州进行接盘吗？

显然没有了，深圳郊区都在下跌，非理性外溢正在慢慢收缩。

惠州是一个严重依赖房地产的城市，由于缺少足够的购房者来填补空缺，已经入坑的购房者以及待售的开发商都处于最为煎熬的状态。出现第二个光耀这种情况是很有可能的，几十万被炒房客中，只有极少一部分能够亏本脱身，因为数据表明，大部分业主既无法居住，也注定无法逃离。

毫无疑问，南山和福田是购买力的重要来源。大部分工作机会都集中在这两个区。南山福田的人作为大部分购买力的拥有者，他们怎么会想到可以去惠州居住呢？哪怕是离惠州最近的龙岗，去看一次房都需要半天甚至一天的时间，而且还是专车接送。他们难道不知道通勤时间会有多久吗？心里难道对这些没有一点数吗？

有一个朋友的朋友确实很特别。他在福田上班，却在惠阳买了房，并且还进行了装修然后住了进去。他一个星期有 4 天睡在办公室，听说这样坚持了三个月，最后在深圳租了房子。

入坑惠州还搬过去住，这是我最无法理解的。每天花在路上的通勤成本以及时间成本，完全足够以低价把惠州的房子租出去。而且，将通勤成本和时间成本用于在单位附近租一套房是更划算的。每天在路上耗费三四个小时，简直就是在浪费生命。每天开三四个小时的滴滴，所赚的钱也足够抵回在深圳租房的费用。

还没有进入惠州这个领域的，这里有一个价值极高的办法，把原本用来买惠州的钱，在深圳用于支付一套价值 100 多万的单间的首付。

不要说深圳没有100多万的房子，南山福田还很多。

不要说单间不能上户口，不能上学，上学户口都不是问题。

不要说单间没有价值。决定价值的首要因素是地段。在深圳，位置好的单间涨幅一直较为可观。其流通性也根本不是问题。在深圳买房，很多人都不是一步到位的。而单间就成为了他们的跳板。

一家人，住不了单间也无妨。可以把单间租出去，然后多花些钱租一个自己能住的房子。这样一来，自己的户口能够落在房子里，单间所附带的学区，自己的孩子上学也能用上。而且，房价上涨后，通过杠杆获取的收益，以后还能够换更大的房子。

这样操作既解决了通勤方面的问题，又解决了孩子上学的问题，并且所买的房子具有最高的价值。

记住，不管以何种方式进行炒作，房子最终都需要通过实际居住来实现其价值。如果没有实际的居住来实现，那么它就只是空中楼阁。

房子与其他东西有所不同，它不能进行移动。它仅仅是一个由水泥构成的框架结构。在严重过剩的情况下，即便拿来养猪也不太适用。而最为妥当的办法便是将其炸毁。

惠州的房产有大量数据摆在那里。别再去填补这么大的坑了。如果在买房时不能识别各种套路和诱惑，那最好别去惠州看房，别把辛苦赚的钱给糟蹋了。

你需要一位能够在你买房的过程中解答疑问，并使价值达到最大化的专家。而不是那种每天都撰写软文，每天都给你推荐带有利益驱动的楼盘的专家。