我是星叔，我在全国范围内是资深的房产投资专家。我就像是你相见恨晚的买房军师。到目前为止，我已经为 5000 人提供了买房的最佳解决方案。我不像其他的自媒体那样，总是遮遮掩掩的，让你摸不清头脑。我属于实战派，只会跟你说那些对你最有用的操作和建议。

关注“星叔房谈”的微信公众号后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“星叔房谈”的知识星球。

星叔，您好。最近有很多地方借着人才引进的名义放宽政策。这是否意味着房地产市场的爆发即将到来呢？然而，这些需求依然存在。等到这些引进的人大多都满足条件后，房地产价格的上涨是否还是不可避免呢？

我认为房产依然是很好的投资标的物。城市群、大都市圈、国家中心城市以及超级大城市仍在持续发展，不存在价格会大幅下跌的情况，并且下半场区域性的机会也还是比较大的。

从城市群方面来看，当下长三角、珠三角、京津冀、长江中游以及成渝这五大城市群属于未来中国发展潜力最为突出的地区。其中，珠三角的城市发展态势最为均衡；长三角以及长江中游城市群内部的差距相对较小；京津冀城市之间的梯度差异较为明显；成渝依然处在中心城市占据绝对主导地位的阶段。

不可否认，城市群的发展是逐步推进的。很明显，这五大城市群处于不同的发展阶段。判断城市群所属的发展阶段，有助于我们发现城市规律并把握城市机会。在城市群形成过程中，核心城市产生辐射和外溢是重要特征。只有当核心城市的经济体量达到一定程度时，才会出现外溢效应。

目前城市发展呈现出明显的分化特征。所以全国的房地产市场难以用同一个周期来进行概括。经济仍然需要依靠投资来起到主导作用。在短期内，不能忽视房地产投资。尽管部分地区存在库存需要消化的情况，但这种预期不会发生逆转。

星叔，您好。您之前曾提及泗泾佘山区域风险较大但收益也较大。您能否说一说您看好此区域的原因呢？此区域的风险又具体体现在哪些方面呢？谢谢！

周边产业匮乏导致风险大。2012 年去看房时，周边没有产业配套也没有商圈。到现在依然如此。7 年过去了，市中心扩张却仍未将泗泾纳入主城区。所以泗泾佘山作为睡城，其能否爆发存在不确定性。

2012 年我看到新凯家园的价格是 1.2 万，现在它的价格已经达到 3 万左右了，涨幅较为可观。

低单价基数的房子容易有暴击就是这种。

提问：星叔，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！

知识星球内部资料包含着各个流派的赚钱模式，建议先进行学习。具体可查看内部资料《实战！炒房各流派秘密赚钱的诀窍？》

星叔您好，我目前凑到了一个七八十平米两室一厅的首付，大概是三十万。我到处进行了了解，目前正在考虑是购买惠州的海景房呢，还是购买靠近学校分布比较集中地段的房子？十年后，什么样的地段升值最多呢？还有哪些好处或者坏处是我凭借自己的能力想不到的呢？

第二个问题是，惠州有较多楼盘。若以在深圳工作而在惠州居住为前提，当下地铁尚未建好，那该如何去预估交通状况呢？地铁虽很便利，然而不同地段的交通状况存在区别，我应当如何去思考、预估并进行选择呢？

第三个问题是，我对惠州的开发商并不熟悉。有些我看中的楼盘还处于未建好的状态，要到明年下半年才会交房。那么，该如何去了解房产的品质和质量呢？

如果是进行长远投资，从时间角度考虑 10 年后的情况，那么主要还是要关注配套以及交通方面。

一个城市的最大福利，除了基础设施之外，还有医疗和教育配套。学校会面临政策的变化以及教育质量的变化。像北京、深圳这样的城市已经开始对学区进行调整了。10 年的时间变数很大，很难进行预料。医疗是面向整个城市的，在同一个城市中，不同区域对医疗这个方面不是特别敏感。

城市发展规划方向除了配套和交通外，我认为惠州将来应走与深圳一体化的方向，这样靠向深圳会更好些。经济发展水平方面，惠州目前主要承接深圳外溢的产业，所以离深圳近也会更好些。因为这些地方会吸引人口聚集，从长远看，这是房地产发展的最大支撑。

沿着地铁进行选择。在深圳工作而在惠州居住的情况下，对于地铁沿线的楼盘而言，有以下几种选择：其一，距离站点要近，最好能在步行 10 分钟以内的范围；其二，如果距离中转枢纽比较近那就更好了；其三，要是进行投资的话，首尾站的投资价值会更大。

现在新盘大多是期房。购买期房时，人们只能通过开发商以往开发的楼盘来了解其产品质量。此外，还有一些价格便宜但土地并不便宜的楼盘，通常这类楼盘的质量不会太好。而除此之外，就只能依靠运气了。

提问：你好，阜阳城南市。请问阜阳这里最贵的情况如何？还会上涨吗？如果是刚需的话，什么时候适合买入呢？是现在买入还是再等半年呢？

刚需现在可以开始行动了。因为是自住，所以没必要一直等待观望。想要抄底这种想法是不可能实现的。

判断市场情绪，在市场处于最低谷的时候买入，在市场达到最高涨的时候卖出。在市场处于平稳期或者缓涨期的时候你不买，难道还能指望在大涨期的时候和韭菜一样慌慌张张地拥挤着入场吗？

你不知道什么时候是抄底的最佳时机，也不要幻想能赚到最后一个铜板。要从宏观上判断大趋势。

你好星叔，长沙五一广场有两套一房的住宅小户型。明年 4 月份这些房子满 4 年就可以进行交易。然而，在限购政策严格的当下，小户型的房价不太容易脱手。那么，是应该继续持有这些房子，还是将其卖掉，又或者去淘笋小三房呢？我是商丘人，对于郑州的白沙和航空港区，哪一个最值得入手呢？还有长沙和郑州，哪一个更值得投资呢？外地人没有社保也没有本地户口，怎样才能破除长沙的限购呢？

回答：一房小户型不值得长期持有，是可以将其出手并进行置换的。在获取快速房票方面，有 54 大法，具体内容可在知识星球内部分享中查看。

长沙管控较为严格，且房价不高，若做好长期投资的准备是可行的。郑州如果拥有房票，可优先选择，因为主场作战更有优势。东南并非郑州发展的主要方向，然而由于航空港区单价较为低廉，所以在那里购买也没有太大风险，要是购买的话可选择地铁沿线康平湖至保税区这一带。其他的可以看看金水北和常西湖。

您好，请问在北京，刚需是在年前进行购买合适呢，还是在年后进行购买合适呢？能否推荐几个比较适合的区域或者二手楼盘呢？

回答：北京最适合买房的时机差不多就是当下了。

跌的足够多，普宅线可能上调，帝都集聚的能量越来越大。

和上海差不多，这些都是支撑北京抄底的理由。

深圳触底反弹，上海将会是第二，北京有可能第三。

星叔您好，我一直都在关注您的公众号，现在准备买房上车了，从中受益很多。我所在的坐标是青岛，最近打算入手第一套自住的房子。我的首付准备金大概在 80 左右，每个月能够承受的还贷金额大约在 6k 左右。我是女性，考虑到以后父母年纪大了可以来住，所以这套房子也有这方面的用途。青岛自从举办峰会之后，房价有些虚高，近一年来一直在缓慢下跌，最近各个方面都传出了回暖的迹象，所以我很纠结现在是否是上车的好时机。1. 我在纠结是考虑在今年年底购入房子，还是等到来年开春再购入呢？个人比较倾向于李沧区的二手房，像百通馨苑、中海国际等。对于是选择新房还是二手房，以及入手的区域等方面，星叔有什么推荐呢？

青岛的基本条件较为过硬，其人口数量已经接近千万。人均可支配收入达到了 4.7 万。这些在全国二线城市当中都有着一定的排名。然而，青岛存在的问题是在省内要与济南进行直面竞争，济南作为省会，会有大量的资源倾向于自身。

青岛后续的发展潜力有待进一步观察，且并不乐观。从中长线的角度来看，青岛的涨幅应与全国大盘走势相符，不太可能出现成为新一线的大幅增长情况。

我认为主场作战不存在太大的问题，是可以考虑上车的。因为有着主场的加持，资源会相对更加丰富。并且青岛在未来的 5 到 10 年时间里，实现翻倍是没有问题的。

选筹方面，如果是纯粹为了投资，就不建议在市中心房价高的地方进行选择。可以将目光投向北方，城市的腹地纵深位于背面，主要以李沧区、城阳区和即墨区为范围。寻找地铁规划旁边的次新房，不要购买 2000 年以前的老房子。不要购买单价过高的房子。不要购买塔楼。因为二线城市并不缺少品质好的房子，所以在买房时要考虑接盘侠的问题，房子可以位置偏远一些，但品质不能太差。

提问：星叔你好。你觉得海南乐东的房价还会下降吗？大概能降多少呢？如果是自住养老（每年能住半年），你觉得什么时候购买比较合适呢？

回答：还得继续降，两年后再观察吧。

买房投资一线城市北上广深是可行的。二线城市大致包含强省的省会城市、9 个中心城市以及计划单列市，这也是没问题的。当然，这些城市中个别城市存在争议，比如你身处当地，当地的宣传可能与外界的看法有所不同，所以需要多方观察并多做比较。

三四线城市的房价受经济发展潜力的影响，也受人口数量等因素的影响，所以房价上行的空间受到了限制，并且可能会面临房价下跌的局面。

被严重透支的三四线城市，刚需还能支撑过去的火爆吗？不可能！

一个城市若仅被新房所干扰，或许会使你看不清真实情况。认真审视二手房市场，那才是真实反映市场冷暖的。在一个缺乏人口支撑与资源支撑的三四线城市，会呈现有价无市的状态，未来你既卖不掉，也租不出去。倘若只是用于自住，那就另作考虑了。不管房价是上涨还是下跌，要是没有人口支撑，基本上就不值得进行投资了。

房子的价值只有通过卖出才能体现出来。即便你手中的房子数量很多，但若根本无人购买，那你又怎能觉得这房子有价值呢？因此，投资房产时一定要关注城市。

总体而言，一二线城市在明年会趋于稳定，房价大幅下跌的可能性较小，还有可能会出现部分回落的情况。强二线城市因为人口引入较多，所以也较为稳定。而弱二线城市以及三四五线城市，建议要提高防范意识，如果手中囤积了较多的房子，现在可以考虑将其出售。在人口主要流出地的个别城市，房价有可能会进入只跌不涨的态势，所以投资买房需要谨慎。

提问：星叔你好，最近物价出现了上涨的情况。这是否意味着开始进行放水操作呢？房价是否即将开始启动呢？

通货膨胀是导致房价上涨的关键因素。然而，从开始实施放水政策到房价开始启动，通常需要经历很长一段时间。尤其在当前，打压力度非常大，市场上资金量较多，但这些资金不被允许流入到房地产领域。房地产目前处于前所未有的高压状态。但归根结底，市场还是要遵循经济规律，该上涨的必然会上涨，只是时间早晚的问题。上涨的势能一直在不断积累，等到某一天无法再压制时，房价就会出现迅猛的上涨。

星叔推荐我上海的松江九亭。我查看了二手房价格，总价 200 万的房子首付大多是 70 万或 80 万。我的预算比较低。我想知道是否可以通过中介进行操作，多贷些款。目前这种操作还能通过审核吗？风险该如何把控？谢谢。

回答：详见知识星球内部分享《0首付+0月供到底该怎么玩》

提问：房叔，你和男朋友都拥有北京的房票，并且都是首套房。首付款大概在 300 万左右。是在婚前各自购买一套小户型，一套用来自住，一套用于投资呢，还是直接购买一套 90 到 100 平方米的小三房呢？

两人分别在国贸和金融街工作，他们初步的想法是在通州以及朝阳的五环附近购买房产。请问有没有值得推荐的板块和小区呢？

谢谢！

回答：如果是纯投资的话，买两套小的一定赚的比一套大得多。

你预算有限，工作地点又在市中心。若买两套的话，那就是很破旧的房子了。我建议你用一个人的房票，先买一套好房子。买房时要优先考虑通州，前提是你有购房资格。因为未来通州的机会挺大的。我们也看好朝阳，北京的发展方向主要是向东，朝阳可作为第二选择。

提问：不碰远郊、一手、品牌、精装、CEO 盘、小户型、高单价、酒店式公寓的房产。买入市区边缘、二手、国营开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅的房产。

你怎么看待上面这个观点？之前买房投资是否适用？现在以及之后是否不适用？

现在拥有大量资金，担心资金贬值，同时又没有其他的投资途径。在这种情况下，进行三套或四套房产投资是否可行呢？并且父母以及岳父岳母还有购房资格可用。

回答：你提的这个观点，我不太认可。

大致来说，远郊是不应该碰的，这是正确的。目前来看，纯住宅是不动产投资中风险最小的产品种类，而且也不差。其他的几条，要么意思不明确，模棱两可，要么说的是完全相反的情况。

投资，自住考虑的因素是不同的。

地段方面，核心地段的价值相对较大。因此，远郊的价值比不上近郊，近郊又不如中心。尤其对于那些拥有城市自然景观以及高端商业商务配套且已经成熟的中心而言。

品牌方面，称得上品牌开发商的都带有鲜明的印记。有的印记良好，值得投资；有的印记不佳，就不值得投资。不能一概而论地认为品牌开发商不能碰，而国营开发商就有价值。通过参考它们以前开发的楼盘就能看出这一点。实际上最终还是要归结到产品上，只要产品到位就好。有些大品牌开发商虽然名气大且年销售额高，但产品确实很普通。有的品牌开发商产品较为不错，并且持续获得市场的认可，其价值有很大的升值。

至于价格和户型大小方面。90 到 120 平的户型投资价值较为突出。价格并非仅仅看当下的价格，而是要着眼于未来的价格。这是与自住情况最大的区别之处。投资主要需考虑两个要点：一是价格能够上涨；二是有人愿意接盘。缺少其中任何一个条件都无法成立。

价格涨上去比较容易判断，然而它与买时的初始价格没有关联。并非你买了低价就必定会涨，也不是买了高价就不会涨。很多时候情况恰恰相反，价格高意味着确实各项条件都很优良，所以上涨的幅度也会很大。我们身边存在很多这样的楼盘。对于有人接盘这一点，需要好好地思考和考量一番。现在购买房子用于投资，在未来几年后要将其出售，卖给谁呢？未来的市场主要以改善为导向。也就是说，要把产品卖给现在有刚性需求的购房者。你购买了一个小户型，那么他们将来改善时还会需要你的小户型吗？因此，现在投资住宅，需要考虑未来改善性客户的需求，即面积适中、环境良好且配套完善的楼盘。这样的房产会是现在单价较低、亲民的楼盘吗？如果这种房产未来会大幅升值，那就是一种偶然的幸运了。

酒店式公寓在当下的市场环境中，多数的投资回报率是比较低的。然而，在大城市的核心商务区，有的投资回报率却相当可观。

5、精装大多数回报率确实低于毛坯。

6、至于一手二手，我倒认为还是一手的更有价值。

有大笔资金，且没有更好的投资渠道。即便有三套房子、四套房子，甚至五套、六套、十套、八套房子，也都没问题。只要不过度利用杠杆，能够承受得起，就不会有问题。

提问：星叔，我询问一个卖房相关的问题，即怎样能够快速地卖出房子呢？同时，要确保卖出的房子不会卖亏。

详见知识星球内部分享。其中有《卖房如何快速卖出还价格不低》这一内容，还有《装修秘籍——如何花 5 万装出 20 万的效果？》。

你好星叔，在沈阳铁西开发区，处于三环外边且紧挨三环的地方有一套住宅，今年十月底能下房，价值 100 万。另外，在于洪新城有一套 60 平价值 60 万的房子，未满两年。现在我想进行平行置换，把开发区的房子卖掉，然后在于洪新城买一套 90 平价值 100 万左右的房子，接着把于洪新城 60 平的房子卖掉，再在沈北道义或者苏家屯新南站附近买一套 60 至 80 万的房子。这样的置换有价值吗？纯投资这样操作是否更有潜力呢？还是先把这两套房子保留下来，等到满两年或者满五年之后再进行置换。

我认为现在能够把不太好的旧房子卖掉，然后换成更好的新房。当前市场正逐渐转淡，此时可以运用资产跃迁的策略。你在卖掉旧房子并买入新房之后，房价不会马上大幅上涨，然而高能级资产在市场平静且冷淡的时期表现会更加稳定，等到未来两三年之后出现新的行情时，这些资产也会上涨得更快。

提问：星叔您好。徐汇滨江龙腾大道沿线的百汇园，您觉得它怎么样呢？新开盘价格在 9 万左右，您觉得它的性价比如何呢？

便宜的房子大多是大户型和低楼层。像 90 多平是 1 房，120 - 140 多平是 2 房，168 平是 3 房。这些户型都比较差，厅朝北的情况居多。然而，这个价格开出来确实不能算贵。对于不嫌弃户型太大，从纯自住角度出发的买家，我认为可以考虑。但千万不要觉得比二手房便宜了很多。也没觉得这个价格存在倒挂。详见知识星球内部资料《如何淘笋？》低于市场价50万的那些笋盘》

提问：星叔，什么叫2变1，二套房可以改成首套贷款吗?

对！二套房是可以贷款七成的。具体的操作流程在知识星球内部分享。

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《人生第一套房一定要赚钱》

《普通投资者适合哪个流派呢》

《投资为什么要选择新盘和次新盘》

《哪种类型的房产比较确定能赚钱呢》

《城乡结合部，你不知道的价值洼地》

《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》

《为什么只有一二线城市才有二手市场》

《投资住宅为什么选90-110平的三房》

《一二线城市买什么房子才能赚大钱》

《真伪笋盘，我们到底该如何区分》

《房产投资中如何挑出最赚钱的板块》

《房产裂变，一套变两套，两套变四套》

《破限购代持方法+如何完美规避风险》

《下一轮房产大涨周期什么时候到来》

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