引 言

《民法典》对租赁合同期限作出了规定。在司法实践里，对租赁合同期限规定的理解不同以及观点有争议，会产生完全不同的法律效果，会影响租赁合同当事人的权利和义务。因此，我们对租赁合同期限的相关重点问题进行了归纳，以便进行交流。

一

关于租赁最长期限的理解

（一）二十年并非租赁关系的绝对最高限值。

《民法典》第七百零五条第二款作出规定：租赁期限届满之时，当事人具备续订租赁合同的可能；然而，所约定的租赁期限从续订之日起，其长度不得超出二十年。

如果租赁合同的双方当事人在二十年期满时，依然希望维持租赁关系，那么就可以进行续租。续租的方式是仅更新原有租赁的期限，将其延长，而其他方面，像租金的数额等，保持不变。

租赁期限是否超过二十年需结合合同其他条款来确定。若合同形式上约定的租赁期限超过了二十年，然而租金等重要事项约定为每年进行协商确定，那么这种合同的性质属于预约，其租赁期限不宜被认定为超过二十年。租金条款在租赁合同里是最为核心的部分。要是租金条款难以依据合同履行规则以及合同解释规则来确定，那么缺少租金条款的租赁合同就应当被认定为没有成立。

约定租赁期限“超过二十年的，超过部分无效”这一规定仅适用于租赁合同中租赁期限的约定。在一份租赁合同里，如果仅仅是租赁期限超过了二十年，并且不存在其他会致使合同无效的事由，那么只是租赁合同中关于租赁期限超过二十年的那部分内容，不会对双方当事人产生法律上的约束效力。二十年的租赁期限到了的时候，出租人有权利让承租人返还租赁物。要是承租人还在使用租赁物，出租人就有权利提出不同意见。同时，承租人有权利不再支付租金并且退还租赁物。

对于当事人签订两份租赁合同的情况，这两份租赁合同租赁期限前后衔接，且合计超过二十年。对于这种情况下租赁合同效力的认定，我们认为，《民法典》第七百零五条规定租赁期限不得超过二十年，这里的意思是当事人签订的每一份租赁合同中所约定的租赁期限都不得超过二十年。当事人签订了租赁期限为二十年的合同，同时又签订了一份履行起点时间在二十年之后的租赁合同。后一份租赁合同的租赁期限在二十年以内，并且后一份合同的履行期限与前一份合同的期限前后相衔接。那么，这样的后一份合同是否有效呢？从形式方面来看，两份合同是各自独立的，并且至少在合同订立的时候，两份合同都是当事人的真实意思表示。如果是在前一份合同的租赁期限内，有一方当事人主张后一份合同无效，我们倾向于给予支持。因为后一份合同规避了法律的强制性规定。

关于土地或者土地使用权出租期限的规定，应当首先以国务院的土地管理规定为依据进行适用。

如果未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件进行投资开发、利用土地，那么土地使用权就不可以出租。

《土地管理法》（2019 年修订）第六十三条第一款规定：土地利用总体规划以及城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地，且已依法登记。土地所有权人能够通过出让、出租等方式把土地交由单位或者个人使用，同时应当签订书面合同，合同中要载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件以及双方的其他权利义务。”

《土地管理法实施条例》（2021 年修订）规定，国有土地有偿使用存在多种方式。其中包括国有土地租赁。土地使用权出租的期限需遵守国家有关特别规定：其一，土地使用权的出租不能超过其剩余出让年限；其二，依据《土地管理法》第六十三条第四款的规定，集体建设用地使用权的出租要参照同类用途的国有建设用地来执行。因此，对于这两类租赁所产生的法律争议问题，首先要依据国务院的具体规定来处理；倘若国务院的具体规定没有涉及到相关内容，而由于《民法典》第十四章租赁合同并没有排除对土地或者土地使用权租赁的适用，那么就可以参照《民法典》的规定。

二

租赁期限届满后的默示更新规则的适用

《民法典》第七百三十四条第一款有这样的规定：租赁期限到了的时候，承租人依然在使用租赁物，而出租人也没有提出不同意的意见，那么原本的租赁合同就会继续保持有效，不过此时的租赁期限就变成了不定期的。

该款规定了租赁合同的默示更新。

（一）“租赁期限届满”的理解

从租赁期限约定明确与否的角度来看，租赁合同有定期租赁合同和不定期租赁合同之分。定期租赁合同是出租人与承租人在租赁合同中明确约定了租赁期限，在租赁期间届满后，承租人有返还租赁物的义务。不定期租赁合同则是出租人与承租人在租赁合同中对租赁期限没有进行约定或者约定得不够明确。在不定期租赁合同里，当事人具备随时解除合同的权利，不过要在合理期限之前通知对方。《民法典》的第七百零七条、第七百三十条以及第七百三十四条第一款，分别对三种不定期租赁合同作出了规定。《民法典》第七百三十四条第一款所规定的默示更新规则，仅仅适用于定期租赁合同。

（二）“承租人继续使用租赁物”的理解

首先，要区分承租人不履行到期返还租赁物的义务与继续适用租赁物这两种情况。例如，在房屋租赁方面，倘若承租人没有履行《民法典》第七百三十三条所规定的返还租赁物的义务，并且也没有积极地使用房屋，那么就不能因为承租人未履行返还房屋的义务就认定其在继续使用房屋。

其次，在合法转租中，需要判断次承租人的使用是否应被认定为“承租人继续使用租赁物”。我们认为，依据《民法典》第七百一十七条的规定，在合法转租的情形下，除非存在特别约定，否则超出租赁期限的转租期间对出租人不具备法律约束力。转租期限必然短于或等于原租赁期限，当租赁期限届满时，转租期限也应随之届满。次承租人继续使用租赁物是没有合法依据的，不应该被看作是“承租人继续使用租赁物”。

首先，要探讨“非独立之共同使用”者是否属于承租人的范围。其次，承租人本人使用是“承租人继续使用租赁物”的应有之义。再者，若租赁物仅仅限于承租人本人，这既不现实，又可能过度限制承租人的使用权能。最后，非独立之共同使用者应当被包含在“承租人”的范围内，而不是《民法典》第七百一十七条规定的“第三人”。非独立之共同使用者是指承租人的家属、同居人、访客、受雇人等经承租人允许的其他第三人，他们对租赁物进行一并、顺便或同时的使用。他们的用益依附在承租人的用益之上，自身并没有独立使用收益的权利或地位。非独立之共同使用租赁物包含在承租人的使用权能范围内，既符合当事人签订租赁合同的本意，也符合交易习惯。《民法典》第七百三十二条规定了房屋租赁的非独立之共同使用。所以，这种“非独立之共同使用”的行为属于“承租人继续使用租赁物”的范畴。

（三）“出租人没有提出异议”的理解

首先，“出租人没有提出异议”这种情况是有特定限制的，即仅限于出租人原本是可以表示异议的，但实际上却没有表示。例如，如果出租人根本就不知道承租人继续使用租赁物的这一事实，那么他自然就没有表示异议的可能了。

其次，当租赁物被执行查封后，是否存在默示更新的规则可适用呢。例如，甲把房屋出租给乙，由于债务方面的问题，甲的房屋被法院查封了。在查封之后到司法拍卖这段时间里，租赁期限已经届满，然而乙仍在继续使用房屋，并且甲也没有提出异议。接着，丙拍得了该房屋，并取得了产权登记。那么，丙是应该行使解除权来解除这种不定期的租赁关系呢，还是应该以无权占有为由诉请返还房屋呢？我们认为乙构成无权占有，默示更新规则在此不适用。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020 年修正）第二十四条第一款明确：被执行人针对已经被查封、扣押、冻结的财产实施的转移行为，不得对抗申请执行人；被执行人针对已经被查封、扣押、冻结的财产设定的权利负担行为，不得对抗申请执行人；被执行人针对已经被查封、扣押、冻结的财产进行的其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

结合默示更新规则，“出租人没有提出异议”这一行为属于消极行为。这种消极行为从实质上来看，是一种同意继续使用的行为，同时也是一种保持租赁关系的设定权利负担行为。

END