一、据以研究的案例

2004 年 6 月 1 日，北京某农场公司与北京市某培训中心签署了《合同书》。在租赁期限方面，合同规定租赁时长为 20 年，起始时间是 2004 年 6 月 1 日，截止时间为 2024 年 5 月 31 日。当租赁期限结束后，甲方需要准许乙方进行续租，续租的期限依然是 20 年，续租开始的时间是 2024 年 6 月 1 日。

某农场公司向法院提起诉讼。该农场公司请求法院确认某农场公司与某培训中心合同书中的相关内容无效。具体而言，是请求确认合同书中租赁期限超过 20 年的那部分无效。

某培训中心称，双方的合意在于租赁期届满之后，会再次续订 20 年的租赁合同。续订条款所呈现的是预约合同的内容。对于续订租赁合同的期限，双方已达成相同意见，从 2024 年 6 月 1 日起开始续订，且续订合同未超过 20 年，并未违反合同法中关于租赁期限最长为 20 年的规定。

一审法院审理结束后作出判决：某农场公司与某培训中心所签订的合同书，其租赁期限当中自 2024 年 6 月 1 日往后的那部分是无效的。

某培训中心提出了上诉。二审法院对该案件进行了审理。审理之后，二审法院作出了判决。判决结果是驳回上诉，维持原判。

二、房屋租赁合同的期限为何不能超过20年

《合同法》规定，租赁期限有一定限制。其中第二百一十四条明确指出，租赁期限不能超过二十年。倘若租赁期限超过了二十年，那么超过的那部分是无效的。

租赁期间到了尽头。当事人具备续订租赁合同的能力。不过，所约定的租赁期限从续订的那一天开始计算，不能超过二十年。

民法典承继了此条规定所贯彻的精神。《中华人民共和国民法典》规定，租赁期限不得超过二十年，若超过二十年，超过的部分无效。

租赁期限到了之后，当事人有权利续订租赁合同；不过，所约定的租赁期限从续订的那一天起，不能超过二十年。

房屋租赁合同的期限为何不能超过20年呢？

首先，要避免债权向物权发生异化。因为租赁合同属于债权关系，承租人凭借租赁合同的缔结，能够获取租赁房屋在一定期限内的使用权。倘若允许长期甚至是无限期的租赁存在，那么就必定会使房屋的租赁架空房屋的所有权，进而导致物权与债权的界限变得模糊不清。

第二，租赁期限过长会容易引发权益失衡的情况，进而导致矛盾。房屋租赁是房屋所有权人通过支付租金来获取房屋一定期限的使用权。然而，租金是会随着市场而变化的。当租赁期限不断拉长时，在签订合同之时的租金或者约定的租金标准，有可能会因为通货膨胀、市场波动等因素，与市场价格产生过于严重的脱离，这样就会致使双方的权益出现失衡，从而引发矛盾。租赁合同的期限限制为 20 年，这样做较为有利于保护各方权益。因为这样能确保租金反映市场价值，进而避免纠纷产生。

第三，要促进房屋土地资源的合理配置与发展。房屋租赁，尤其是住房租赁，虽应保证稳定性的存在，但容易使资源被长期锁定于租赁合同中，进而导致资源无法正常流转使用。并且，随着城市规划、土地用途调整的发展，长期租赁可能会对旧城改造、基础设施建设等公共利益项目的推进造成阻碍。

第四，法律需要被遵守。从法律层面来看，我国的《合同法》以及《民法典》都对房屋租赁合同的期限设定了 20 年的上限规定。同时，有许多国家规定了 30 年或者更长的租赁期限，但通常也设定了限制条件。《民法典》的这一条规定属于效力性强制性规定，一旦违反该规定，超期的部分就无效。我国《民法典》规定没有区分住房租赁和商业用房租赁，这两种租赁形式都是可以的。

当然无法比较 20 年和 30 年哪个更合适，法律应当被遵守，这是无法回避的事实。

三、如何规避长期租赁合同无法订立的风险

20 年期限的立法设计，其作用在于法律对契约自由进行强制性限制，以此来保护房屋所有权人的处分权。同时，能防止租赁权过度物权化，减少因长期租赁合同而导致的权益失衡情况，避免引发纠纷。此外，还能促进社会资源的合理流转，实现房屋资源的合理化配置。

然而对于承租方而言，特别是那些需要进行较大投资且要长期使用的承租方，他们该如何去保障自身的权益呢？

房屋租赁合同的期限有规定，不能超过 20 年。租赁合同期满后可以续订。但续订合同需要重新达成合意，且要在合同中约定自动续期条款以及规定应当重新签订合同，这样的规定是没有法律约束力的。

因为租赁期限不超过 20 年的强制性规定难以跨越，所以要从别的角度设定相应合同条款。我认为在合同条款设置时，不能设定“限定双方权利义务”的条款，尤其不能有要求必须在 20 年期满后继续签订租赁合同的条款，这种条款是违法的，表面上好像能获利很多，实际上毫无用处。可以设定其他条款来限制出租人到期不签约的情况。至于怎样设定，需依据合同的目的、合作的条件以及合同履行的预期等进行精心设计和合理确定。虽然总是有方案的，但约定 20 年期满后必须续签，肯定不是合格的方案。

李双庆，北京大成律师事务所律师

在法院民商事审判的一线工作了将近十年。独自审理的案件有千余件，同时还参与审理了 3000 余件。目前主要从事疑难民商事案件以及二审、再审案件的争议解决工作。凭借着丰富的争议解决经验，能够帮助客户找到有效的解决方案。

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