一、租赁合同的租赁期限不得超过多少年

《民法典》规定，租赁期限有一定限制。租赁期限不得超过二十年。倘若租赁期限超过了二十年，那么超过的那部分是无效的。

不过，所约定的租赁期限从续订的那一天起，不能超过二十年。

租赁期限如果是六个月以上的，就应当使用书面形式。当事人没有采用书面形式的话，就会被视为不定期租赁。

租赁合同订立有书面形式和口头形式可供选择。若租赁期限在 6 个月以上，就需采用书面形式。若未采用书面形式，就会被视为不定期租赁，此时双方都能随时通知对方解除合同。

二、租赁期限约定不明怎么办?

租赁期限约定不明和未约定租赁期限不一样。前者意味着双方虽有对租赁期限的约定，但无法确切知晓具体的租赁期限；后者则表示双方对租赁期限没有进行约定。这两者所引发的法律效果是相同的，都被视为不定期租赁，任何一方都能够随时解除租赁合同。对于未约定租赁期限的情况，通常比较容易处理；然而在实践中，对于租赁期限约定不明的情况，各类纠纷较多。

要解决租赁期限约定不明所引发的纠纷，首先需判断哪些情形属于租赁期限约定不明。从“期限”的定义来看，它是指由法律规定或者当事人约定的一定时间，期限是由事件所构成的，并且是以将来确定要发生的事实作为内容的。而构成期限的那些事实，也被称为期限。根据该定义，举例来讲，某一特定的自然人死亡这一情况可成为期限。因为该自然人的死亡是将来肯定会发生的事实。再回到本文所讨论的租赁期限问题，租赁期限指的是双方当事人约定的租赁关系结束的时间。如果终止时间能够被确定，那么租赁期限的约定就明确，不会出现约定不明而产生的纠纷。笔者认为，租赁期限明确与否的关键在于，双方所约定的事项是否为将来必定会发生的。

在司法实践里，笔者多次碰到因租赁合同约定不清晰而导致纠纷的案件。比较常见的情况是，双方约定租赁期限到房屋动拆迁之时为止。倘若房屋动拆迁是未来肯定会发生的事情，那么租赁期限就是确定的。要是房屋是否会动拆迁并不确定，那么租赁期限的约定就不明确，这种情况会被视为不定期租赁。约定的租赁期限是否终止这一事件明确与否，可能会牵涉到举证以及法官的自由裁量权，在实践中其表现形式较为多样。

在租赁关系里，通常会涉及两个较为重要的期限。一个期限是交付租赁物的时间，另一个期限是租赁关系终止后，承租人向出租人返还租赁物的时间。通常情况下，租赁双方应当在租赁合同中把这两个期限明确下来，并且按照约定的期限去交付或者返还租赁物。当事人对于交付或者返还租赁物的期限未作约定或者约定不明确时，首先由当事人通过协议来补充。若达不成补充协议，就依据合同的相关条款或者交易习惯来确定。即便仍不能确定，债务人能够随时履行，债权人也可以随时要求履行，不过应当给对方留出必要的准备时间。