近几个月，深圳二手房的成交量一直在 5000 套左右徘徊。深圳市德祐某门店的中介人士小孙称，咨询量和成交量大概是近 3 年里最高的了。在 6 月份，他一共成交了 6 套二手房，而以前每个月可能只成交一两套。

分区限购得到了优化，首付降低了，利率也降低了，在这些楼市优化政策的加持下，深圳的楼市展现出了良好的走势，其中二手房市场的表现尤为突出。

7 月 3 日，深圳市房地产中介协会公布了相关数据。经统计发现，在 6 月，深圳全市的二手房签约量达到了 5309 套。与上一个月相比，增长了 9%。和去年同期相比，增长了 66.3%。并且创造了近 40 个月以来的新高。其中，3 月以及 6 月的二手房交易量都突破了 5000 套的水平。

新房市场在 6 月的成交情况为：共成交 3195 套。与上月相比，呈现出增长态势，增长率为 34.5%。与去年同期相比，则是下降的，下降幅度为 24.3%。在新房住宅方面，6 月成交了 2927 套。相较于上月，其增长比例为 45.7%。而与去年同期相比，下降比例为 4%。

一二手房市场仍冷热不均。

深职大房地产研究所的所长邓志旺，同时也是深圳经济学会的副会长。他分析道，深圳二手房市场的成交量创下新高，其主要原因在于限购政策变得宽松了，首付比例有所下降，利率也进行了下调等一系列政策组合拳的推动作用，这些政策有效地刺激了市场中积累的需求，使得需求得以集中释放。此外，部分卖家为了能够快速将房源售出，主动在价格方面做出调整，提供优惠来吸引买家，这种价格上的让步直接促使了成交量的上升。一手房与二手房市场相比，在价格方面没有明显优势。虽然有一些新房项目会开展优惠活动，然而总体来看，新房价格依然较高，这使得新房不像二手房那样具有明显的吸引力，并且其成交量也没有特别突出的表现。

刚需积极性明显提升

在首付比例方面的政策调整下，很多人原本不能购房的现在可以购房了；在利率下调的政策影响下，很多人原本不想购房的现在也可以购房了；在部分区域社保放宽的政策作用下，很多人原本不能或不想购房的现在又可以购房了。

一位购房者称，他在深圳宝安区花费约 400 万元购置了一个套内不足 65 平方米的小三居。他主要关注的是新房和次新楼盘。然而，新房大多为期房，等待时间长且不确定性高，所以最终选择了次新的二手房。他选择现在购房，与首付比例降低以及利率下降有很大关系，经计算，相较于以前，月供要少一些。

乐有家研究中心工作人员称，刚需客户的积极性有了明显的提升。具体表现在成交总价方面和成交面积方面。300 万元以内的二手房成交占比达到 24.1%，这是 2023 年 1 月以来的最高值；60 平方米以内的小户型占比连续 3 个月上升，与 3 月相比增加了 3%，这也是今年的相对高点。

乐有家数据表明，在近 4 个月里，深圳的二手交易数据较为稳定。其过户量稳定在 4000 套左右，网签量也稳定在 5000 套左右。

上述中介人士小孙表示，我的客户通常是首次买房。他们的社保缴纳时间刚满 1 年或者 3 年。刚需客户大概占 8 成。

广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉进行了分析。从成交的结构方面来看，刚需购房者的需求以及小户型的需求都有显著的增长。深圳属于一线城市，这里年轻人口数量很多，住房自有率相对而言比较低。这些年轻人群体是购房市场中潜在的主要力量，他们的购房需求一直是存在的，并且需求规模很大。

深圳市统计局的数据显示，深圳的常住人口处于持续净流入的状态。近年来，其增速虽有放缓，但在 2021 年之前的十年间，深圳一直是国内人口增长速度最快的城市之一，由此积累了大量的潜在购房需求。这些需求在房价下跌以及政策刺激的大背景下，开始逐渐得以释放。

价格也是一个重要因素。

乐有家门店成交价格数据显示，6 月深圳全市二手住宅的成交均价是 6.05 万元/平方米。此均价环比下跌了 4%，同比下跌了 15%。同时，最新的业主挂牌价为 6.79 万元/平方米，该挂牌价环比下跌 1%，同比下跌 11%。

李宇嘉称，这一轮深圳呈现出“以价换量”的态势，且非常明显。低于参考价成交的比例达到了 84%。其议价率在上半年上升到 6.7%，创下了新高。该议价率比去年上半年上升了 0.9%。

李宇嘉进一步表明，在当下的市场环境里，低价房源的消耗确实具备能够迅速吸引购房者的作用，并且能够推动市场交易量实现回升。然而，随着低价房源逐渐减少，市场是否能够持续保持稳定存在着不确定性，后续或许主要得依靠刚需和改善的循环来维持市场的活跃程度。

一位在深圳工作了十余年的资深房产中介人士向记者透露，深圳房价已下跌了 30%至 40%。他认为今年年底或许已到了底部。可以持续关注下半年的成交量能否稳定在 5000 套左右。如果能稳住，部分核心区域以及优质楼盘的价格会率先稳定下来。目前具有学位概念的小区价格已在慢慢回升。

新房市场两极分化

新房市场方面，情况有所不同。

6 月时，深圳的新房成交数量为 3195 套。这个数量相较于上月环比增长了 34.5%，与去年同期相比则下降了 24.3%。另外，据相关统计，在 2024 年的上半年，新房的成交套数环比下降了 22.6%，同比下降了 37.9%。

业内机构反馈，当前深圳的二手房相比于同区域同品质的新房，具有价格优势。这使得当前新房市场的吸引力不那么明显，进而导致部分客群从新房市场转向了二手房市场。

此外，在利好新政频繁出台的情况下，新房市场的销量呈现出两极分化的态势。从 CRIC 市场数据可以看出，6 月普通住宅预售项目的网签成交量约为 29 万平方米，与上一个月相比上涨了 42％。在开盘方面，经统计共有 12 个住宅项目开盘并加推入市，一共推售了 5165 套房源，其中个别项目的去化情况令人欣喜。

6 月 28 日开盘的深圳湾顶级豪宅是中海深湾玖序。此楼盘开盘三小时就收金 100.2 亿元。据相关媒体报道，中海深湾玖序是今年以来认筹表现最为出色的楼盘。一共有 516 批购房者进行冻资选房。平均每 1.76 人就能选到 1 套房。冻资金额达到了 25.8 亿元。

6 月 19 日开盘的中洲迎玺二期抓住了政策窗口期。该项目推出了 746 套 93 至 163 平方米的 3 至 4 居室。其咨询量非常大，二期成交量已去化 60%，其中 114 平方米的户型已卖断货。中洲迎玺二期中介人士小林表示了上述情况。

部分楼盘热销，这与开发商借助政策助力有关，也与开发商主动让利有关。同时，这些楼盘处于核心地段，教育资源充沛，商业配套完善，居住价值高。

深湾玖序开盘劲销超百亿元，背后有顶级的地段及配套，这给足了想象空间。它还是首个突破“7090”限制的豪宅，在户型设计上主要以高端改善为主，能够满足精准人群的需求。乐有家研究中心工作人员称，这在一定程度上体现出当前深圳楼市在高端产品方面的稀缺状况。大家对美好居住生活品质的追求并未改变，这也是楼市的支撑点所在。而且，好的产品必然会获得市场更优的反馈。

从新房成交价格方面来看，整体的均价环比出现了轻微下降。根据克而瑞深圳区域的数据，深圳有 5 个区域的价格环比是上涨的。大鹏新区的网签成交均价为每平方米多少元，环比涨幅达到了最大，约为 16％。另外还有 6 个区域的网签成交均价环比是下跌的，其中罗湖区的网签成交均价为每平方米多少元，环比跌幅最大，约为 6％。

谈及深圳未来楼市的预期时，邓志旺觉得还得进一步观察。政策调整通常能让市场需求在短期内得以释放，然而这种释放的持续性通常是由政策的稳定性以及市场预期所决定的。另外，新房价格需要有一定的优惠，以此吸引更多的需求进入市场，这有助于逐步促使整个市场进入良性状态。