无论他人如何言说，你都需保持清晰的头脑。房地产市场的确出现了显著的转机，然而房地产发展至今日并非一朝一夕之事，冰冻三尺的局面也非一日之寒，要想实现恢复绝非瞬间即可达成的。

二手房市场常被视为楼市的“晴雨表”。开年之后，北京、天津、重庆等地区的二手房市场展现出了回暖的态势。从数据来看，在 1 月，50 座城市的二手房价格指数环比呈现上涨的态势，涨幅为 0.2%，这是自 2021 年 8 月起连续 17 个月环比下跌之后首次出现停止下跌的情况。

深圳作为全国调控政策最为严格的城市之一，其楼市去年的表现极为惨淡。去年的二手房成交数量创下了 2004 年以来的新低。然而到了 2023 年，合理的购房需求开始陆续释放出来。深圳作为全国楼市的风向标，也在缓慢地复苏。深圳楼市的一手房成交量确实有了明显的上升，二手房的带看量也有了一定的好转。有中介称深圳楼市的成交环比上涨了 1200%。我想说，若你将现在的某个数据与过去的零成交相除，结果是无限大呢！这样的一种数据是毫无意义的。

上海自然不用说。近来被广泛热议的“一周就涨回来了”这一情况，更是加快了楼市回暖的节奏。此情况就不再详细说明了。但必须明确，这一现象不具备代表性。

这些地方的表现确实存在，并非毫无根据。但与氛围组营造的气氛相比，热度相差甚远，往往只是以局部情况来代表整体，存在以偏概全的现象，报复性上涨和反弹的说法也较为常见。既有抢房的情况，也有房东加价的现象，购房者和业主似乎都容易忘记之前的教训，仿佛不用这些词就无法体现楼市向好的态势。

购房者必须明白，去年的市场情况极其糟糕，已经跌至新低。因此，今年稍微好一些，自然在数据上就会有大幅增长。然而，这样的数据到底有多少意义呢？除了能够忽悠购房者之外，似乎并没有其他实质性的作用。

眼下的局面，与过去几年相比，更多呈现的是复苏态势，远远未达到中介们所说的“火热”“火爆”程度。我们不能否认，有些个别小区或房子确实具有抗性，或者在资源方面具备优势，或者小区品质过硬。

这种结构性复苏与楼市的真正复苏存在很大差别，然而中介们不会这样讲。在考量一个市场是否真正复苏、回暖的指标里，量价齐升是一个重要的参考量。看最近公布的 70 个大中城市的房价数据，只是新房环比停止下跌并恢复稳定，总体上依然处在正常波动区间。

中原地产首席分析师张大伟的分析在我看来更为客观。他指出，市场正在炒作中介故意透露出来的日成交数据。其中有些数据只是回归到了 2022 年的正常水平，而大家对 2022 年的情况心里都清楚。这些数据依然比不上 2021 年的小阳春。总体来看，在房地产政策全面宽松的情况下，市场仍处于寻底过程中，需要警惕购房者信心不足等风险出现的可能性。

购房者信心不足的问题需要得到极大的关注。因为只有当他们的信心得以恢复，并且对未来收入的预期有所提升，他们才会真正敢于进入楼市。这是一个必须要解决的问题。过分地炒作市场只会耽误政策的决策。而在这个时候，作为官方，也开始提醒购房者在买房时应该留意一系列的问题。

一个是要留意避免被炒作，同时要留意各种陷阱。

1、经济日报：谨防投机炒作风气卷土重来

楼市虽有回暖迹象，然而不可借机炒作。尤其那些过于夸张的氛围组，别太虚假了。

2 月 15 日，经济日报提醒，精准调控要体现出有支持的方面，也有抑制的方面。当前，一些热点城市的热度在快速回升，这些城市可能会面临新一轮房价上涨的压力，要谨防投机炒作风气再次出现，防止房价重新回到过快上涨的轨道上。

经济日报一方面肯定了当前市场的向好局面，另一方面也提醒不要进行炒作。这既像是说给投机者听的，也是在提醒购房者。

经济日报称，“房子是用于居住的，并非用于炒作的”这一定位从未发生改变。房价在短期内大幅上涨的情况恐怕难以再次出现，以投机为目的去购房存在很大的风险。在购房的时候使用贷款更应该格外谨慎。

2、央行等：加强违规使用经营贷、消费贷提前还款的风险警示

近日，央行等针对提前还房贷这一现象召开了座谈会。座谈会中提到，要保障客户的合法权益，要改进并提升服务质量，还要按照合同的约定做好客户提前还款的服务工作。

央行同时表示，有一部分人会通过申请消费贷以及经营贷去置换房贷。并且有明确的规定，要严防消费贷款违规流入楼市等被政策禁止的领域。座谈会要求商业银行持续把贷前贷后管理做好，同时加强风险警示。

对于购房者而言，这种情况既违规又存在风险。这种看似对各方都好的方式，然而在一系列操作背后，风险中介却完全未被提及。另外，即便能够确保安全，从个人规划的角度来看也是极大的挑战，通常需要在三五年内完成还款，这会带来更大的还款压力，并且很有可能面临较为严重的违约风险。一旦出现违约情况，还款人不仅会被列入征信黑名单，其房产也会被银行进行拍卖。

经济日报在 2 月 18 日提醒购房者。释放房地产市场合理需求与严格规范消费贷款用途不存在矛盾。消费贷款的用途是在购房以外的日常消费领域。不能将二者混为一谈。不能放松风险管理。不然会埋下信用风险隐患。

3、律师：开发商宣传“0首付、0月供”风险大、涉嫌违法

2 月 17 日，河南省安阳的一则“0 首付、0 月供”宣传语引起了关注。项目方给出的回应听起来很不错，仿佛都是在为购房者考虑。意思是现在买房只需交 1 万块钱定金，首付在交房之前分 3 次付清，交房时间是 2025 年 6 月份。贷款下来后，月供由开发商承担。在交房拿钥匙之前，需将钱还给开发商，且此期间没有利息。这样一来，就无需担心工期延期或者出现烂尾的情况。

你没钱买房时开发商帮你解决，这听起来很不错。然而，这背后隐藏着诸多陷阱。似乎你这样做就不会遭遇烂尾的情况了，但你与银行签订的贷款协议，若真出了问题，我不相信银行不会找你。到了那个时候，倘若开发商跑路了，你将束手无策。

北京知名律师王玉臣对此表示：从宣传方面来看，是涉嫌违法违规的。按照相关规定，是不可以欺骗、误导消费者的。这种做法本身就属于违法的行为，并且从实际的情况来讲，购房肯定不可能不支付首付，不支付月供，只是时间早晚的问题罢了。开发商看似在还贷款，然而借款人却是购房人。倘若开发商资金出现问题，无法及时还款，银行将会直接找购房人追讨债务，并且相关的法律后果依然由购房人来承担。

4、辽宁：警惕多重风险，个人信息泄露风险要重视

2 月 10 日，辽宁发布了《关于提前还贷或转贷的风险提示》。我们知道有经营贷风险、信用贷风险、财务风险等。除此之外，大家一定要注意个人信息泄露风险这一点。

部分“贷款中介”获取你的个人信息后，会在你不知情时将其售卖。这并非大事，然而一旦信息泄露，你就会被骗子盯上。正所谓“不怕贼偷就怕贼惦记”，因为你无法预知何时会遭遇，从而难以防范。

2 月 15 日，中国消费者协会发布了 2022 年全国消协组织受理投诉情况的分析。在这份分析中提到，尽管商品房消费领域的问题经过了多年的整顿，然而依然存在“痼疾难除”的情况。接下来，让我们看看中消协对购房者给出了哪些警示。

5、中消协：房屋质量问题

包括墙面开裂以及地面空鼓，还有卫生间渗漏和地暖破裂等情况，既有显性的质量问题，也有后期的“隐形”问题。

房地产的质量问题就不用多说了，哪个买房的没遇到过呢？你说说看！这只是程度大小的问题罢了。因此，购房者不管你多么细心、多么谨慎都不过分。必须要严格把控质量关，你就相当于质检员，当然，对购房者要求这么高也是没办法的事，只能依靠自己。

6、中消协：不符条件强行交房问题

有些开发商为逃避违约责任，在项目未完工且不具备交付条件时，会强行让购房者收房。这种行为较为常见，不然中消协不会将其列入警示之一。

7、中消协：开发商强制捆绑销售问题

存在捆绑销售地下仓储或车位的情况。还有以不妥协就不交付钥匙来进行要挟，强迫业主接受其指定的中介机构来代办房屋产权证或代缴契税，并且从中收取中介费。

8、中消协：注意精装房的“三包”是否临近过期

有的精装修房在交房时，其配套的家电产品已过“三包”期或者即将过“三包”期。开发商拒绝承担“三包”责任。这容易给购房者带来巨大困扰，因为刚交房就出现问题，却已经过了“三包”期，这为以后可能出现的扯皮情况埋下了隐患。

9、中消协：交房后实测面积与合同约定面积不符的问题

实话实说，交房时实测房屋面积与合同约定面积通常不会完全一致，在正常情形下是允许存在一定误差的。购房者需清楚这一点，切不可得理不饶人，一定要仔细查看合同。交房时，若面积小于或等于 3%，属于正常情况，应按合同约定给予补偿，或者按照合同约定的价格据实结算多退少补。

一种情况是，交房面积误差大于 3%。在这种情况下，按照合同约定来处理。如果没有约定或者约定不明确，购房者就可以请求解除合同，同时要求返还已付购房款以及利息。

开发商给你补差价或者你给开发商补差价，这两种情况都很容易引发纠纷，购房者务必多加留意。

10、中消协：警惕楼盘烂尾消费者“房财”两空

房地产尚未完全走出阴霾。将来仍会有部分开发商挪用资金，致使楼盘后续烂尾。这样一来，消费者花费大量积蓄却无法如期入住，同时还面临着还贷压力。这意味着好不容易攒钱买了房，最终却落得个房财两空，实在是让人觉得冤屈。

购房者需要综合考察开发商的实力和信誉，要了解项目的各种手续，同时还要把握好合适的购房时机。通常在房屋主体工程完成 2/3 时，烂尾的几率相对会比较低。

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