前言：

2023 年农历癸卯年的春节已经过去半个多月了。在郑州，楼市的热度已经开始上升了。

部分楼盘传出可以执行 20%首付政策。荥阳市暂停了限购。新房首套利率降至 3.8%，这就像一颗春雷，使得郑州市场掀起了层层波澜。

今年是全国拼经济的一年。对于郑州来说，它经历了洪水、疫情等诸多事件，今年更是全力拼经济的一年。

郑州楼市需要发力。政策持续加力添柴，购房者重新找回了信心。无论是到访量还是成交量，都呈现出双重上升的态势，整体的回暖迹象十分明显。

立春已经过去，郑州楼市从触底开始到现在正处于爬坡阶段，今年郑州楼市的小阳春基本已经确定，有购房需求的购房者确实可以开始行动了。

买到适合自己的房子，这是每个人购房的前提之一。同时，买到安全性良好的房子，也是购房的重要前提。而且，买到品质性良好的房子，同样是购房的前提条件。

但往往会遇到不知该如何进行选择的问题，同时也会遇到年轻人和父母的购房观存在较大差异的情况。

一年之计在于春。父母要有正确的购房观，孩子也要有正确的购房观。只有这样，才能结合自身的实际情况，买到适合的房子。

接下来，我们要详细阐述 2023 年在郑州年轻人购房时需要遵循的一些要点。这些要点就如同“三大纪律八项注意”一样，对年轻人购房具有重要的指导意义。我们将逐一为大家介绍这些要点，帮助年轻人在购房过程中做出更明智的决策。

Part.1

分析：当下郑州楼市最大机会是什么?

相比于房源捡漏，当下郑州楼市有两个最好的时机。

一个是处理手上非优质资产的最佳时机，特别是 89 平米以下的房子，没有教育优势的房子，还有市区老破大以及四环外热度低的区域房产，应选择让利出手；

买房存在一个最佳时机，此时房价性价比高，利率处于最低水平，部分楼盘还能操作首付 20%。其中，新房首套利率为 3.8%这一点尤为突出。对于首套置业的朋友来说，这就意味着在能够保证资金充足和生活质量的情况下，能够从银行以最少的利息获得贷款，从而进行买房。

Part.2

买新房还是二手房?这是一个问题

很多年轻人在郑州购买新房时，会注意到二手房。

尤其是价格便宜又户型面积大的二手房。

这样的二手房，房龄通常在 10 到 20 年。即便它的容积率低，物业费也低，也千万不能碰。这不仅是因为房子会老化，设施会落后，还会人车混搭，物业也很薄弱。更重要的是，这意味着将来会更加难以将其出手。

现在卖给你的价格之所以低，就是因为已经不好卖了。

如果非要买二手房，必须房龄在3-7年的次新房。

此外，我建议你考虑新房。新房的产品设计符合当下居住需求。新房的配套规划也符合当下居住需求。

可以购买 95 到 100 平米的三房，就别去购买 89 平米的三房；倘若资金方面没有问题，那么最好去购买所在片区里价格最高且品质最好的楼盘。

与此同时，地段、地铁口、学区这三大因素占比越多越好。

Part.3

郑州买房，必须清楚的8个正确逻辑

在郑州买房时，考虑因素里安全交付居于首位，而个人喜好则处于次要位置。

区域价值比楼盘价值大。即使是产品设计良好且品质较高的楼盘，倘若处于一个价值不佳的区域，也会出现不断降价的情况。

3、尽量在改善楼盘里买大户型，而不是在刚需楼盘里买大户型。

不要购买处于准现房阶段且正在打折促销的楼盘。在当前的郑州，已经封顶的准现房是非常受欢迎的。如果在这个时候还进行大规模的降价促销，那就属于不正常的情况，很大概率是开发商极度缺钱，这也就意味着后续的工程存在风险。

5、2023年还是尽量不要远离郑州四环内。

不要误解“性价比”这个词。在许多人眼中，“性价比”意味着一个楼盘需在地段、品质、物业等各方面都极为出色，同时价格还要低廉，然而这几乎是不可能实现的。真正意义上的性价比高，是指该楼盘中存在部分房源，它们与其他房源享有相同的品质，并且价格比正常价格更低。

不可对精装过度迷恋。精装即便再好，也迟早会过时。在郑州的二手房交易里，买家对于精装修，要么看不上，要么不看重，不会因为精装修而给你多付溢价。他们更为关注房屋质量、户型功能、物业质量等方面。因此，不必只挑选精装的楼盘，毛坯房也挺好的，能够装修出自己喜爱的风格。

买新房时，一定要去了解周边二手房市场的价格情况。同时，也要了解周边二手房的成交周期。这样做能够做到未雨绸缪。

Part.4

郑州买房，要避免四个坑

在郑州的楼市当中，需要擦亮自己的眼睛。要以理性的态度去购房，千万不能一时头脑发热，从而掉进那些坑里面。

第一，只有40年产权的公寓、写字楼、商铺现阶段就不要碰了。

这一点已成为郑州地产业内的共同认知。尤其对于单身女生置业而言，不要患上浪漫病而选择公寓。因为公寓总价虽低，但居住成本较高；虽暂时一人居住感觉很爽，但未来出售交易较为困难。所以，相比之下，买住宅比买公寓更好，即便只是一套两室的小面积住宅，也比公寓要好很多。

第二，在郑州只有一个项目的小开发商。

如果开发商在郑州仅有一个项目，并且没有交付的案例，那么最好不要去接触。当然，大正水晶森林一期属于例外情况，然而像这样品质出众的“黑马”总是较为稀少的。

第三，已经债务违约的房企不要碰。

如果一家房企已经出现债务违约的情况，甚至已经暴雷了，然而旗下有某个在售地块仍在进行动工和销售。那么你就千万不要去触碰它，因为这样的楼盘存在着极大的不确定性。千万不要抱有侥幸心理，只想着贪图便宜，在当下，安全性是最为重要的。

第四，首套置业的通勤距离不要过长。

刚需情况下，第一套房即使户型面积小，也必须买到离自己上班近的地方。因为在这个人生阶段，你应当把更多的时间和精力投入到工作以及赚钱上，而不应该将其浪费在通勤的路途之中。

Part.5

郑州每个区域适合什么样的人买?

金水北，如今是郑州的热门区域。这里的房价较为稳固。它主要适宜那些刚改和改善型的人群去购买。地铁、学校、生态、商业以及区位等方面，一切都已经成为现实，都已经兑现了。

高新区被称作“郑州版的海淀区”。这里的学校配套数量很多。它很适合那些注重学区的人。

常西湖新区，在近两年里热度呈现出下降的态势。然而，它比较适合那些有刚性需求以及想要改善居住条件的人群去购买。建议可以挑选位于四大中心旁边的楼盘，还有西流湖公园旁边的楼盘。

管南目前适合刚改置业。九鼎公馆的配套是最全的，新城的洋房设计很不错，龙湖熙上主要在于其价格和景观。

二七新区目前适合刚需和刚改置业的朋友购买，也适合注重生态以及孩子上学的朋友购买。亚星集团旗下的楼盘和郑州华侨城都签约了学校，同时带有生态景观，并且距离郑州南三环都不远，价格集中在一万三左右，容易让购房者上车。

经开滨河国际新城具备颜值，拥有生态，设有地铁，配备学校，具备产业。整个区域极为宜居，特别适合刚改和改善群体。并且它位于郑州城市道路新主轴东三环之上，能够连接高铁东站、北龙湖、杨金这些价值强劲的区域。

杨金是距离北龙湖最近的地方。这里配套较为匮乏，然而在售的楼盘产品设计都还不错，比较适合改善居住。

Part.6

郑州刚需购房抓住两个黄金资源

学区和地铁，两大黄金资源，最起码要占据一个。

不少人会觉得郑州未来将有很多条地铁，其价值也会越来越小。

其实这属于错误的看法。

当下，郑州正在施工多条地铁线。距离地铁真正的价值大爆发，还需要经历一段相当长的时间周期。

现阶段可以选择那些位于已经开通的 1 号线地铁口的楼盘，也可以选择位于已经开通的 2 号线地铁口的楼盘，还可以选择位于已经开通的 3 号线地铁口的楼盘，以及位于已经开通的 4 号线地铁口的楼盘和位于已经开通的 5 号线地铁口的楼盘。同时，还可以选择那些在未来 5 年内有明确规划、施工或开通的地铁线附近的楼盘。

郑州在持续吸纳人口，未来地铁有很大的可能性会成为郑州大众出行的主要工具。

此外，学区的情况无需多言。在郑州，它属于绝对的优质资源。应优先选择那些已经落实了学区的楼盘。

抓住这两个黄金资源，若用于自住，是较为容易的；若用于未来出租出售，也是较为容易的。

Part.7

郑州改善置业，记住两个标准

第一，跟着学区走。

第二，跟着产业走。

重点关注具有刚硬学区的改善型楼盘。在深圳和上海，过去已经证明了这类楼盘具有保值增值的特性。目前，郑州也正在沿着这样的轨迹发展。

学区+改善，简直就是郑州楼市最香的组合。

高新区金科城一期开盘时价格未达一万。如今，由于郑州中学的助力，二手房单价已涨至元/平以上，这便是最好的证明。

除了优质学区外，能让区域发展强劲的绝对是产业。

所以，目前有产业的区域，未来会有大机会。

事实证明，一个区域的产业级别高，那么这个区域发展就会好。而当一个区域发展好时，该区域的房价水平就会高于其他区域。

高端制造业能带来高端就业人群，科技创新也能带来高端就业人群，金融业能带来高端就业人群，互联网能带来高端就业人群，物流也能带来高端就业人群，这些高端就业人群代表了高收入。

比如北龙湖北岸、杨金片区、经开区、高新区等。

Part.8

小学和初中配套，哪个更重要?

在郑州购房，学区配套最好能够小学和初中同时具备。

如果一个楼盘不能同时兼顾好的小学和好的初中，那该如何做出抉择呢？

我们的建议是，宁肯放弃掉一个好的小学也要保证一个好的初中。

有两点原因：

、

第一，在九年义务教育体系中，小学和初中属于国家确保每个人都要接受的教育阶段。如此一来，实际上小升初阶段并没有特别大的压力。然而，初中升高中的情况则有所不同，需要凭借分数来体现。

第二，小学到初中是一个通过划片和摇号来确定入学的过程。从初中升学到高中，则需要通过考试来决定升学。在这种情况下，一个好的初中学校，其具备的师资力量是很重要的，硬件设施也很关键，教学理念同样不可忽视。这些因素决定着孩子的学习质量，最终会对孩子的分数产生影响。

后记

关于在郑州购房这一事宜，每个人的个人情况各不相同。然而，总体而言，都需要以正确的观念作为依据。

从刚需层面到改善层面，从地铁相关到学区相关，从购房观念到错误思维，本文主要提炼出较为实在的郑州购房观点，以此来帮助您在今年于郑州购得适合自身的房子。

您若还有疑问，可在文末留言区留下您的问题，我们会为您进行解答。

买对房，胜过嫁对郎，选对行。

买错房，跳坑烂尾净折腾，保值增值成空谈。

2023年，《韩林院》将继续做好您买房路上的良师益友!

END

(本文为作者观察笔记，

仅供读者朋友们置业投资参考。)

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