《企业会计准则 21 号租赁》规定，在租赁开始日，租赁内含利率是这样一种折现率：它能使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和，等于租赁资产的公允价值与出租人初始直接费用之和。从“最低租赁收款额现值+未担保余值现值=租赁资产公允价值+出租人的初始直接费用”（式 1）这个等式，就可以用来计算租赁内含利率。在租赁开始日，准则规定出租人要将最低租赁收款额与初始直接费用相加，以此作为应收融资租赁款的入账价值，同时要记录未担保余值。还要把最低租赁收款额、初始直接费用、未担保余值之和与它们现值之和的差额记录为未实现融资收益。准则应用指南明确规定，出租人需按照准则的要求转出租赁资产。当租赁资产的公允价值与其账面价值存在差额时，该差额应被计入当期损益。基于此，还能够通过“最低租赁收款额现值+未担保余值现值=融资租赁资产公允价值”（式 2）这一公式来计算租赁内含利率。笔者认为，出租人按照承租人的要求从第三方获取出租资产并开展融资租赁业务，这本质上属于一种投资行为。租赁资产的公允价值以及因租赁业务而支付的初始直接费用，构成了初始投资额。在最低租赁收款额中，要求承租方支付的款项，是在租赁期内的投资收回，主要是以租金的形式来获得。而资产余值，则是在租赁期满时的投资残值收回。所以在租赁谈判时，出租方要考虑多方面的因素。一方面要考虑租赁资产的公允价值，另一方面要考虑租赁期满的资产余值，同时还要考虑出租人要求的投资收益。此外，出租方还应考虑自身发生的初始直接费用。

如果租赁协议规定出租人的初始直接费用需由承租方单独支付，那么承租方需支付的款项包括租金和从承租方收回的初始直接费用；若没有单独要求，租金已包含初始直接费用的收回，也就是最低租赁收款额体现了初始直接费用的弥补。因此，在会计处理方面，出租人仅应将最低租赁收款额计入应收融资租赁款，而不应再加上初始直接费用。租赁内含利率是出租人采用实际利率法确认当期租赁收入的分摊率，其本质为出租人的租赁投资报酬率。出租方会参考同行业的平均投资报酬率以及自身的经营目标，提出其期望达到的租赁内含利率。一项租赁投资中，租赁资产的公允价值是现金流出，初始直接费用也是现金流出。最低租赁收款额是未来的现金流入，未担保余值也是未来的现金流入。租赁内含利率能够使未来现金流入量的现值等于租赁初始投资时的折现率。按准则规定，租赁内含利率本身是正确的。然而，用这个正确的租赁内含利率来摊销未实现融资收益时，在租赁期满时会出现一种情况，即长期应收款和未实现融资收益的账面仍会有余额，这意味着初始直接费用未能完全收回。所以，笔者认为应当采用式 1 来计算租赁内含利率，并且相应地对出租人的融资租赁账务处理进行修正。租赁期满，返还租赁资产时需注销资产和担保余值。

租赁期开始日出租人初始确认未实现融资收益时，需分别对最低租赁收款额以及未担保余值进行折现；在分配未实现融资收益时，采用实际利率法，并且都要使用租赁内含利率。融资租赁固定资产未担保余值减少时，需重新计算租赁内含利率。前期已确认的融资收入不进行追溯调整。仅对未担保余值减少的当期以及以后各期，依据修正后的租赁投资净额以及重新计算的租赁内含利率来计算应确认的融资收入。按重新计算的内含利率确认的融资收入比按原有内含利率确认的融资收入要小。租赁投资净额减少的数量比原有数额大。因此，租赁投资净额余额的应有的数额比原有数额小。其差额也就是租赁投资净额的减少额，这就是因为未担保余值减少而应该承担的资产损失。已确认损失的未担保余值得以恢复，需在原先已确认的损失金额范围内转回，还要重新计算租赁内含利率。相应地，要根据修正后的租赁投资净额以及重新计算出的租赁内含利率来计算应确认的融资收入。增加时无需进行任何调整，也不用重新计算租赁内含利率。A 公司和 B 公司签署了一份租赁合同，其主要条款如下：租赁的标的物是不需要安装的生产设备；起租的日期是 2004 年 1 月 1 日；租赁的期限从 2004 年 1 月 1 日开始一直到 2007 年 12 月 31 日；在租赁期内，B 公司于每年年末支付 10 万元租金。

租赁期满时，设备的估计余值为 5 万元。其中，B 公司提供了 2 万元的担保余值，第三方提供了 1 万元的担保余值，未担保余值为 2 万元。该设备在 2004 年 1 月 1 日的公允价值是 35 万元。在洽谈租赁业务的过程中，A 公司发生了 1.5 万元的初始直接费用，B 公司发生了 1 万元的初始直接费用。2004 年 12 月 31 日，甲公司对未担保余值进行定期审核这一行为中，发现出现了 1.5 万元的减值；2005 年 12 月 31 日，未担保余值有 1 万元得以恢复；2006 年 12 月 31 日，未担保余值增加了 1 万元；2007 年 12 月 31 日，租赁期满，A 公司将租赁设备收回。租赁开始日：10 乘以 PA（4，r）加上 2 乘以 PV（4，r）加上 1 乘以 PV（4，r）加上 2 乘以 PV（4，r）等于 35 加 1.5。通过试算法和插值法，求出了出租人租赁内含利率 r 为 8.34％。租赁开始日的最低租赁收款额为 43 万元，其计算方式为 10×4+2+1；长期应收款的金额是 43 万元；未担保余值为 2 万元；未实现融资收益为 8.5 万元，该数值是由(43+2)-(35+1.5)得出。2004 年分配的未实现融资收益为 3.04 万元，计算依据是 36.5×8.34％，此时未实现融资收益的余额为 5.46 万元，即 8.5-3.04；租赁投资净额的减少额为 6.96 万元，是 10-3.04 得出，租赁投资净额的余额为 29.54 万元，由 36.5-6.96 计算得出。

2004 年末未担保余值出现了 1.5 万元的减值情况。接着重新对租赁内含利率进行计算。10 乘以年金现值系数 PA（4，r），再加上 2 乘以复利现值系数 PV（4，r），加上 1 乘以复利现值系数 PV（4，r），再加上 0.5 乘以复利现值系数 PV（4，r），其结果等于 35 加上 1.5，此时 r 为 7.05％。2004 年末租赁投资净额余额为 29.07 万元，其计算方式为 36.5 -（10 - 36.5×7.05％）；因未担保余值减少，应承担的资产损失额为 0.47 万元，即 29.54 - 29.07，该损失额记入当期损益；未实现融资收益余额为 4.43 万元，是 5.46 - 1.5 + 0.47 的结果。2005 年分配未实现融资收益 2.04 万元，计算方式为 29.07×7.05％，此时未实现融资收益余额为 2.39 万元，即 4.43 - 2.04；租赁投资净额减少额为 7.96 万元，是 10 - 2.04 的结果，租赁投资净额余额为 21.1 万元，即 29.07 - 7.96。2005 年末未担保余值得以恢复 1 万元。接着重新计算租赁内含利率，即 10 乘以年金现值系数（4，r）加上 2 乘以复利现值系数（4，r）再加上 1 乘以复利现值系数（4，r）加上 1.5 乘以复利现值系数（4，r）等于 35 加 1.5，此时 r 为 7.92％。租赁投资净额余额为 13.44 万元，是 21.72 - 8.28。2006 年末的未担保余值增值了 1 万元，对此未作任何处理。2007 年分配了 1.05 万元的未实现融资收益，此时未实现融资收益余额为 0（1.05 减去 1.05）。租赁投资净额减少了 8.95 万元（10 减去 1.05），租赁投资净额余额为 4.5 万元（13.45 减去 8.95）。

--本文内容来自秦老师