博士买房记

——北京二手房上车攻略

文 / 朱菲菲

2021年7月15日

01

动了买房的念头

我是香帅的博士生，从博三起我就明白，像我们这种不能依靠父辈的孩子，要想在北京跻身中产就必须买一套房。毕业入职半年后，在 2021 年农历春节时，我的北京户口终于办下来了。按照户口获取的难易程度进行排序，北京绝对属于最艰难的模式。第七次全国人口普查的数据表明，北京在 2020 年的户籍人口出生数为某个数值，这一数值创下了十年来的新低。与 2019 年相比，人数减少了。下降幅度约为 24.32%。在现实生活中，数字的降低体现为活生生的案例和体感。近年来，北京高校毕业生获得京籍户口的难度不断增大，除了部分大厂之外，民营企业拿到户口更是难上加难。国企、事业单位之前情况还好些，不过这两年也变得紧张了。像北京的很多名牌大学，因为存在户口名额限制，新入职的老师并非一进来就能获得讲师资格，而是要以“师资博士后”的职位先过渡两年。由于博士后可以通过北京市落户的绿色通道，所以落户会容易不少。由此可见，在求职市场中，即便博士生找到了北京事业单位的工作，落户也不是件容易的事。北京户口附带诸多资源，如教育、买房、养老、工作、买车、生育等。非京户口需交满五年社保才可购房，而北京户口则具备直接交易房产的优势。怀着京户不能浪费的想法，我踏上了看房的征程。

另一个现实原因在于，依目前的情形来看，我能够一次性从银行获取一笔数额较为可观的贷款。房地产贷款是个人用户在其一生中为数不多的能够从银行一次性获得大额贷款的途径之一，其贷款利率相对较低，目前约在 5.3%左右，并且贷款周期相对较长，能够达到 20 至 30 年。商业贷款会同时认可房产和贷款情况：一是查看家庭名下是否拥有房产；二是查看之前是否存在过贷款记录。有过房产并已出售算记录，比如曾有一套住宅房产已出售；曾有一套住宅房产且有贷款，贷款已还清且房子已出售给他人，现在名下无房也算一次记录，再通过商业贷款买房时就视为二套了。以家庭为单位，我在北京没有房产，名下也没有贷款记录，属于“首套首贷”资格。这种资格在买房贷款时很有优势，别浪费。比如买 600 万的房子，首套首贷的购房人能贷到房屋评估价的 70%，评估价通常比市场价低。一套房屋的市场价格为 600 万，评估价是 540 万。那么最高能够贷款 540 万的 70%，也就是 378 万。剩余的房款是 600 万减去 378 万，等于 222 万，这 222 万作为首付。相当于用 222 万撬动了价值 600 万的房产。

02

买什么房？

购买何种房屋取决于自身的“购房能力”以及“购房需求”。“购房能力”具体而言就是在具备相应购房资质的情况下，自己能够准备的首付金额有多少，这种情况简单明了且容易被识别，它类似于购买者的预算约束线。而“购房需求”则较为复杂且多样，它是由购房者的个人偏好所决定的。买房的区位是偏好中的重要考虑因素，是否为学区房也是，对交通便利有要求是，对周边居住环境有要求是，户型的选择也是。一千个买家有一千种需求，不过一般来讲，学区、居住品质和交通便利这几方面最为重要。

买房的决策类似于经济学上的最优化思想。在给定购房能力的情况下，要挑选出最符合自身需求的房子，从而使自己的效用（或满意度）达到最高水平。

资金约束对我来说是首要考虑的因素，所以自然会优先选择能够多贷款然后上车的公房。单位或者国家分配的房子被称为公房，在之前，个人既不能买卖公房，也不能出租公房。然而，国家后来针对公房出台了房改政策，允许个人购买这种类型房屋的产权，使其变成了房改房、已购公房，这类房子可以进行正常的交易。房龄相对较长，房型较为老旧，不过价格会比较温和。我作为一个资金不充裕的“理性购房者”，比较看重交通和学区的资源，对居住品质的要求没那么高。所以，海淀区的老破小比较适合我。

选择海淀区的原因在于，从整个北京市的范围来看，海淀的教育资源最为丰富。例如在 2021 年北京高考中，前 100 名里海淀有 65 人，西城有 20 人，东城有 5 人，丰台有 2 人，石景山和顺义各有 2 人，朝阳、密云和亦庄各有 1 人。选择老破小是出于不得已的情况。如果想要选择区位便利且总价较低的城内房子开始置业，那么在可选择的集合内，留下的大多是老破小的二手房。另外，因为二手房交易环节需要缴纳各种税费，而交税最少的房产是“满五唯一”，即卖方在该城市仅有一套房子，并且这套房子的产证已经满 5 年。商品房有多种类型，其中一类是（）的商品房，其次是“满五”商品房，再者还有“满二唯一”“满二”等类型。房屋交易时，税费是一笔不小的支出，所以人们会优先选择税费较低的房产类型。综合考虑后，我的选择是在自己能承受的总价范围内，选择位于海淀区、四环以内且满五（唯一）的公房作为上车盘。

值得一提的是，在购房需求方面，我与很多朋友进行了交流。大家的需求各不相同，各自都认为自己的需求理由十分充分，而对对方的需求逻辑则难以理解或接受。

同期有小伙伴购买了六环的新房，此房没有学区的概念，交通情况也较为一般，然而他们就是将“居住舒适”当作首要的考量因素。有人购买了西城德胜区的老破小，该老破小的学区属性极为强劲，并且交通便利。然而，人们却忽略了其居住环境令人糟心的一面。西城区德胜学区内共有 5 所小学，其中育翔小学和西师附小这两所学校属于一流一类小学，它们的综合实力在西城都处于领先地位；五路通小学是一流二类小学，同时也是拥有近 60 多年建校史的老牌学校，口碑一直都很不错；此外，还有一所二流一类小学，即实验二小德胜校区。

萝卜和白菜各有其喜爱之人，各自的选择都是可以理解的。然而在组里的时候，老师多次向我们着重强调，买房最为重要的三件事，便是“位置、位置、还是位置”。买房子主要买的是地段，并非房子的钢筋水泥。房产的价值由其周边的教育、医疗、交通等资源所决定。从投资未来价值的角度来看，买城内的老破小或许比买城外的大别墅更有优势。年轻的时候，应把更多时间花在工作上，少把时间花在路途上，这对自身的成长也是一件好事。

03

怎么买房？

确定好自己要买的房子类型后，接下来就是如何买房的问题。房产属于不太标准化的产品，房屋在位置、楼层、朝向、格局、装修以及附属的教育和医疗资源等方面各有不同，存在大量的信息不对称情况。并且房屋价值较高，是家庭中较为重要的决策。如果只是依靠个人信息来进行点对点的买卖，在成交难度方面肯定会比较大。因此，在北京买卖二手房时，最推荐找一个靠谱的房地产中介，像链家、我爱我家等。在这种情况下，买房的决策从原本的我要买一套什么样的房子，转变为我要委托经纪人帮我买一套什么样的房子。所以，寻觅一个靠谱的经纪人来协助完成买房是一件很重要的事情。

一圈下来，自己认为最有效的买房方式是先看准一个片区，接着在网上找到该片区内评分较高的房地产经纪人，然后进行线上对接，之后到线下见面沟通。不建议在看房全程只找一个经纪人，虽然房地产中介能帮助购买北京市内所有片区的房产，但每个人的经历和经验都有限，所以经纪人对本片区的了解程度肯定比其他片区深得多。当选择换片区看房时，最好换一个经纪人。和多个房产经纪人沟通有额外好处，多个经纪人能保证信息来源的多样性，不会让自己困在一个经纪人的信息茧房中。

购房者在与经纪人沟通时，可以有策略地让经纪人知道自己并非只找了他一个经纪人，让他产生些许紧张感，以便他能更好地为自己服务；然而，同时购房者也不能展现出有一堆经纪人在帮自己看房的情况，因为这会让对方觉得自己在他那里成交房产的可能性很小，既然购房者不重视自己，那自己也就没必要重视购房者，进而会拉低服务的品质。

经纪人在买方决策过程中始终发挥作用。刚开始，他们会为你讲解片区的基本情况；接着，带你去看房，让你了解房屋信息；之后，帮助你讲价、签约；在交易之后，还会协助你申请贷款、办理房屋过户等。经纪人的作用不可忽视。实际上，这里面的每一个步骤都可以由自己完成，然而，自行完成所花费的时间和经历成本，远远高于付出的中介费用。

写到这里时，真的很想致谢左晖，因为他为我们创造了中国最大的房屋经纪公司，并且重新塑造了房地产中介这个行业。在与房地产经纪人沟通的过程中，不得不承认，自己也收获了很多。优秀的经纪人对目标片区内房屋的历史交易情况、房屋的附属资源（尤其是学区资源）、周边的环境以及目标房产的屋内细节都非常熟悉，这让我省去了很多功课。在买房过程中，我对房地产中介行业以及经纪人合作网络有了更深入的认识。经纪人合作网络是在遵守房源信息充分共享等规则的前提下，同品牌或跨品牌的经纪人以不同角色共同参与到一笔交易中，成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成的一种合作模式。一个人确实能够改变很多人的命运，这是可信的。

04

签约后如何选择贷款？

全款买房的人属于极少数。所以对于大多数购房者来说，在签约房屋买卖合同之后，选择贷款是一件比较重要的事情。

经济学 101 的知识表明，贷款买房需遵循一些原则。其一，贷款应尽可能多。如之前所说，房屋抵押贷款是个人一生中为数不多能一次性从银行贷到一大笔款项的机会，大家应好好利用。只要在经济实力允许范围内，能多贷就不要少贷，这也是我在北京有限选择购买公房的缘由。其二，贷款年限应越长越好。2021 年通货膨胀成为每家餐桌上必然会谈论的话题。大家始终不要对货币的时间价值有所低估，正如俗话说的钱变毛了，所讲的就是这个意思。每个月一两万的还款额在未来的二三十年后会显得很划算。第三，要选择等额本金而不是等额本息。年轻人现在资金压力较大，未来资金压力较小。所以在还款方式上应尽量选择等额本息还款，因为这样每个月只需还固定金额的贷款。若采用等额本金还款，前期还款金额较多，后期还款金额逐渐减少，这与自身可支配的现金流相悖，会带来较大压力。

05

题外话：ACN机制以及其延展思考

去上海出差，与好友夫妻俩相约一起吃饭。毕业、立业、成家，这些一件件的大事都在等待着我们这些 90 后。而“居者有其屋”或许是大家普遍怀揣的小梦想。恰逢两边最近都购置了房子，所以不免会在房子的事情上多聊上几句。聊到房产交易中介的时候，我们察觉到了很不一样的地方。

二手房交易市场与新房相比，水特别深。例如存在严重的信息不对称情况，房源的真假难以辨别，房子的质量（像是否是凶宅、是否被查封、房屋产权是否完整真实等）也很难判断。并且，即便签订了买卖合约，后续的一系列手续（如贷款网签、银行批贷、房屋过户、办理房产证等）都需要专业知识来辅助，手续较为繁琐。所以，一般交易双方都会委托中介商来协助进行交易。我原以为上海同学会和我们一样选择链家（贝壳），不然就是“我爱我家”或者“易居”，因为这几家是当前市场的头部经纪商。然而他们却选择了一个上海本地的小中介（易轩），他们称这个中介有点像他们所在片区的地头蛇，此次购买的房产是这家中介的独家资源。在中介费方面，他们支付了 1.8%的手续费。我们在北京支付的手续费是 2.5%，而现在的手续费是 0.7%，0.7%与 2.5%的手续费差异不是个小数目。

值得一提的是，中国的中介费率与美国城市的房地产交易市场相比，并不算太高。中国长期存在住房紧缺的情况，这使得二手房交易市场长期处于卖方市场。在这种市场环境下，佣金比例通常在 1 - 3%。按照原则，中介费应由买卖双方共同支付，但实际操作中往往都是由买家支付。美国房地产交易市场属于非常成熟的买方市场。房源一般是由卖家委托中介来进行出售的。所以，佣金的支付方通常是卖家。其佣金比例大概在 5%左右。

链家的佣金费率通常在 2.5%上下，不同城市存在一些差异。像北京地区，链家二手房的中介费是向买家收取房产交易总额的约 2.7%；上海地区，链家二手房的中介费是向买家收取 2%，向卖家收取 1%。贝壳找房的创始人兼董事长左晖曾表示，链家 2.5%的中介费并非随意确定，而是经过计算得出的。2.5%的中介费收入约为该城市平均收入的 1.2 倍。只有这个价格，才能吸引到素质较高的经纪人，为大家提供更好的服务。

和上海同学之间的中介费有 0.7%的差异，这一差异其实并未让我对相关情况有新的认识。因为大房地产中介的固定支出成本较多，像有更高大上的门脸、位于核心地段的门店、素质更高的经纪人以及更专业的服务等。让我感到惊讶的是，在上海同学 1.8%的中介费中，竟然还包含着其 0.8%的“道德溢价”。为什么这么说呢？原来是他们已经和经纪人用白纸黑字签完了中介代理服务合同，之后这家中介的另一个经纪人提出了 1%的佣金费率，想要把这单业务撬走。然而，由于道德的约束以及避免法律纠纷的原因，上海的同学婉言拒绝了后者，最终以 1.8%的中介费完成了本次交易，并没有选择“跳单”。

为什么小中介会有经纪人彼此撬单的现象呢？为何链家不太会出现这种状况呢？这得归功于链家的经纪人合作网络，也就是 ACN（ ）——

链家借鉴美国的 MLS（ ）多重挂单系统建立了 ACN，同时也建立了房源共享联卖分佣机制。该机制对减少经纪人之间的撬单情况发挥了很大作用。具体来说，ACN 网络把卖房的流程进行了拆分，在房源端，有找房源、维护房源、房源勘探、委托、获得钥匙等环节；在客源端，有找客源、房源客源匹配、促成交、金融服务等环节。一单房产交易完成后，在该流程中涉及的每个经纪人都能获得相应的佣金分成。行业内有个词叫“单边比”，它专门用于描述促成这笔交易的人数，以决定能享受这单的分成。简单来说，单边比就是一个成交的单子有多少个边。“边”是一个量词，一个边就意味着一个人。在北京地区，单边的比例约为 6 。也就是说，每成交的一笔交易，会有 6 个经纪人来分取佣金。这 6 个经纪人分别是房源的维护人、房屋的首次带看人、促成交易的经纪人以及提供金融服务的经纪人等。

在 ACN 的机制设计下，公司内部的大家会一起努力促成这单房产的交易。这样做避免了恶性竞争，也减少了公司内耗，最终达成了合作共赢。用当下流行的话来讲，就是避免了公司内部的相互内耗。在上海同学的案例里，小中介的房地产经纪人彼此之间因为利益不相同。谁完成了交易，谁就能获得佣金。对于那些手里掌握着较好房源的经纪人而言，要做到与其他经纪人一起共享并且协作，是很困难的。

房地产经纪这门生意的网络效应很强。你拥有更多的房源，就会有更多的买家。有了更多的买家，就会有更多的卖家。同时，也会有更多优秀的经纪人。当一个体系达到足够大的规模时，经纪人所面临的外部竞争要比内部竞争小。在这种情况下，合作共赢就显得更加重要了。

写到这里时，我忽然想起腾讯近些年部分舍弃“赛马机制”的事。2017 年以前，许多人都极为推崇腾讯内部的“赛马机制”。这一机制从腾讯游戏开始逐步确立起来，红极一时的《王者荣耀》就是在赛马机制下诞生的产物。彼时，腾讯在各个大事业部之间不存在信息共享。一个现象级产品的推出并非顶层设计所致，而是基层业务单元的独立创新。大家能够将其放到线上一同进行比拼。腾讯依据结果来决定分配多少资源用于推广这个产品。在这种模式下，公司能够达成内部革命，避免被其他公司所颠覆。

但是，腾讯开始发展 2B 业务后，需要公司内部进行更多的协同作战，并且要统一对外。在这种情况下，赛马机制所存在的内耗过于严重的缺点逐渐被暴露了出来。2018 年，腾讯进行了组织结构的重大调整。宣布将原有的 7 个事业群合并重组为 6 个事业群。新的“云与智慧产业事业群”（CSIG）宣告成立。此事业群整合了腾讯云、互联网+、智慧零售、教育、医疗、安全、LBS 等行业解决方案。这样做是为了更好地推动 2B 业务的发展。

在各个行业都存在内卷的时代，管理者确实能够通过对组织结构进行设计和变革，以避免可能出现的内耗。适当的竞争是很有必要的，然而过度的竞争最终会对一个团队的竞争力造成损害。在增量时代即将结束，存量时代即将到来的当下，或许情况更是如此吧。

身为一个女博士，购买一套房子就如同完成了一个小课题。在这个过程中，会觉得实际上生活里的很多现象都属于经济学和金融学的知识点。然而，“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”。

自己对上车过程进行了一番总结，其中有一些自认为较为重要的内容，也有一些天马行空的思考。这些总结难免存在挂一漏万的情况，绝不是投资推荐，仅仅是自己的一些感悟罢了。倘若能对和我们一样的小伙伴有所帮助，那便是最大的心愿。

朱菲菲博士

中央财经大学金融学院讲师

芝加哥大学布斯商学院访问学者

中国财富50人论坛（）青年研究员

END

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