今年北京的楼市怎么样了？

2025 年 1 月，北京市二手住宅网签量为一定数量套。此网签量环比下降了 42.1%，同比增长了 0.3%。有人称 1 月份北京二手房网签量下降主要是因为受到春节假期的影响。然而，网签存在一定的滞后性。这意味着其中有部分是去年 12 月高峰期遗留下来的。真正春节假期所产生的影响，会延续到 2 月份。

一万两千套的成交量其实不低。与去年春节月份（2024 年 2 月）相比，这个数字增长了 97.1%。几乎是翻了一番。

绿中介的前台看了下，今天的二手房源总数为 12.7 万套，和去年 12 月大致相同。北京链家研究院统计价格方面，1 月份北京二手住宅成交均价与上月持平，价格走势平稳。由此可见，这两个月的二手房供需关系进入了稳定期，这在某种意义上算是止跌回稳了。

春节过后，购房需求开始逐步回升。很多房源也开始上架了。成交量会逐渐升高。不过，真正决定今年楼市走向的时间点，或许还在 3 月份。先暂且静观其变吧。

今天特意在知识星球中挑选了一些问答，这些问答是关于北京买房的，现在将它们分享给大家，仅供参考，欢迎大家留言。

1.

2012 年购买了通州的某项目，该项目是学区房，面积为 90 平米，朝向为西南向，是精装修收房的。购买之后一直处于出租状态，房子维护得比较好。如今自己和孩子都已完成落户，而我在海淀上班，想要换成万柳蜂鸟家园，以占用一个中关村三小的学位，孩子在 26 年上小学，但是在 24 年 10 月之后，蜂鸟的房子明显开始上涨了。目前 50 平左右的房子，单价在 12 万以上。整体的价格大概是 600 万。到 24 年 9 月的时候，只需 520 万左右。

听说北京五环外的限购政策会放开，真的会放开吗？倘若放开的话，通州的房价还会再次上涨一波吗？我想等到房价涨一波之后再将其卖出。

答复：

你好，北京五环以内和五环以外的限购政策目前是社保或个税缴纳年限需满三年且满二年。我估计限购政策还会继续放松，有可能下调到社保或个税缴纳年限内满二年且满一年，也有可能一步到位直接变为社保或个税缴纳年限内满二年且对外放开。这两种力度都有可能性，主要取决于中央的政策导向。更确切地说，上面会根据 2025 年经济和房地产数据的表现来决定政策的力度。今年肯定会有相关动作。

不过，无论哪种力度，都建议不要对通州的房子抱有过高期望。通州自身没有新产业大量聚集，副中心的预期已经实现，未来没有明显的升值空间。若房价低，届时可能会吸引一批看重北京户口的外地购房者；若房价上涨，那就不如购买朝阳的房子了，毕竟朝阳和海淀在五环外都有很多二手房可供选择。仅靠这一个放松限购的政策，不太可能促使全北京房价普遍上涨。我认为，即便解除限购，最好的情况也就是能让看房人数增多以及谈价的空间变大，别期望通州房价能涨太多。

学区房受政策影响比较大。学位六年才会释放一次。目前来看，房价几乎肯定是会逐步降低的，所以要有心理准备。如果一定要购买学区房，可以在 2025 年之内选择救市政策处于波谷的时期，千万不要顶着政策去购买。当下楼市的冷暖主要受政策刺激的影响。政策刺激效果不会平均覆盖全年 12 个月。比如去年 9 月底的政策刺激效果持续两个月后消退了。当前的二手房成交量基本回到了 9 月的水平。若你选择去年 11 - 12 月买房，就很难进行谈价。

综上，若不着急，你能够等待下一波刺激政策的出台。在政策处于波峰期的时候卖房，等政策效果逐渐消退之后再进行买房（这是本期标题的出处）。然而，我推测房价上下的波动幅度不会很大。既然属于刚需，倘若真的遇到合适的价格，随时进行出手操作也是可以的，不存在问题。

2.

老师您好，预算大概在 3000 左右。我希望在未来的几年内买入昆仑域的叠拼用于自住，包括下叠、中叠和上叠。我想知道将来这几种叠拼中，哪一种的流通性会更好呢？

昆仑域的小四居与中海凯旋、西城晶华这两个小区的小四居进行对比，您能否给它们的评比打个分呢？中海凯旋和西城晶华这两个小区的地段更好，然而在价格、实际居住面积和房龄等几个方面，昆仑域更具性价比，那昆仑域后期向上增值的空间是不是不如另外两个小区呢？

答复：

你好，我不会推荐具体的项目，以免给你造成误导。以下仅仅是个人的观点，不能当作投资建议。

这三个项目皆走高端路线，然而它们不在同一档次。很明显，中海凯旋比昆仑域要高出一截。购买昆仑域只需 3000 万，轻松便可达成，但购买中海凯旋可能会有点困难。昆仑域的主要问题在于其是否与隔壁的限价房实现了物理隔离，如果人员仍可流通，那么富人将会很难接受。中海凯旋的主要问题是房龄稍显老旧，其他方面都还不错。西城晶华除了区位之外，没有什么突出之处，较为平庸。

关于叠拼的问题，因为是自住，通常不会把未来的流通性放在首要位置。上叠、中叠和下叠的生活体验差异较大，所以肯定要先考虑自己喜欢哪种类型。一般来说，中叠的体验会稍差一些。也就是说，真正高端的叠拼别墅，是不应该有中叠这种类型的。

如果是我，在资金充足的情况下，这三个之中我会首先选择中海。实际上你也可以再进行查看，北京在 1500 万到 3000 万之间的改善型楼盘还是有很多的。

3.

老师，您好。想问北清路的北清橡树湾，在拿到房本后进行售卖，其行情状况如何呢？是否有必要将其留存呢？感觉购买的新房亏了不少。

答复：

你好，不知你购买的时间是何时，拿到房本的时间又是何时呢？账面上是处于亏损状态还是盈利状态？是否有贷款？是纯粹用于投资还是打算居住？目前的现金流是否稳定？通常在询问是出售还是留存时，都需要结合你个人的具体情况来做出决策，不能一概而论。

我简单谈谈我对这个项目的看法。

假如你只是进行纯投资，我个人实际上不是很喜欢北清橡树湾。它的优点似乎有很多，比如是央企大品牌，位于昌平南且临近海淀区域比较热门，产品成熟且外观好看，地块呈现方正的形状，附近有产业园区，临近北清路交通通达性较好。然而，大多优点都比较没有实际价值，我觉得未来持有房子准备出售的话，主要有两个优点：一是华润的物业，二是有产业园区的年轻客群提供支撑。其他所谓的优点实际上都是你的成本。直白地说，这些点是开发商赚取你钱财的依据，而难以成为你赚取接盘者钱财的依据。

有两个主要的方面不太好。其一，距离地铁站有一定距离，这与刚需客群的定位不太相符；其二，得房率比较低，大多都在 75%左右，在作为次新楼盘与新一代住宅竞争时肯定会处于劣势。目前在北京在售的楼盘中，送面积能达到 100%以上的都有。还有两个次要的方面，一方面是我个人不太喜欢的，即北侧临近道路，噪音相对较大；另一方面是我个人觉得无所谓但年轻人会比较看重的，那就是没有什么学区。

从大势方面来看，总的来说，北京的房价近期不存在大涨的可能性。从具体项目角度而言，北清橡树湾也没有较为突出的竞争优势，处于一种不高不低的状态。我个人觉得它不值得进行投资，然而既然你已经购买了，要是方便的话，你可以回复一下第一段所提及的问题，之后我们再研究在这个时间点怎样做会更加划算。