《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，违法建筑不得出租，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租，违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租，其他法律法规规定禁止出租的房屋也不得出租。

17.出租房屋被拆迁的，如何处理？

房屋租赁合同在租赁期限内，若租赁房屋被拆迁，那么房屋租赁合同应当终止履行。倘若双方在房屋租赁合同中已经约定了房屋被征收或被拆迁时的处理办法，就按照约定进行处理。要是没有约定，那就依据法律规定来处理。

18.房屋租赁合同无效的，还要付房租吗？

需要支付房屋占有使用费。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照其规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，这类房屋的租赁合同是无效的。因为房屋租赁合同无效，所以承租人需要按照合同约定的租金标准来支付房屋占有使用费。

19.一房多租的情况下，如何确定履行合同的承租人?

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，出租人就同一房屋订立了数份租赁合同。在这些合同均有效的情况下，当承租人均主张履行合同时，人民法院会按照以下顺序来确定履行合同的承租人：其一，已经合法占有租赁房屋的；其二，已经办理了登记备案手续的；其三，合同成立时间在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同，对于这种情况，按照民法典的有关规定进行处理；不能取得租赁房屋的承租人请求赔偿损失，同样依照民法典的有关规定处理。

首先，要看谁最先占有房屋，谁占有谁就使用；其次，如果都没有占有，就看谁办理了登记备案，谁先办理登记谁就使用；第三，要是都没有占有且也没有办理登记，就看哪份合同成立得更早，谁先“成立”谁就使用。

租赁合同无效时，在经过出租人同意的情况下，产生的装修损失该如何承担？

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，当承租人经出租人同意进行装饰装修，而租赁合同无效时，如果未形成附合的装饰装修物，倘若出租人同意利用，那么这些装饰装修物可折价归出租人所有；倘若出租人不同意利用，这些装饰装修物可由承租人拆除。并且，因拆除而导致房屋毁损的，承租人应当将房屋恢复原状。

形成附合的装饰装修物，若出租人同意利用，那么这些装饰装修物可折价归出租人所有；倘若出租人不同意利用，就由双方依据导致合同无效的过错各自分担现值损失。

租赁合同期满或者解除时，在经过出租人同意的情况下，产生的装修损失该如何承担呢？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，若承租人经出租人同意进行了装饰装修。当租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定的情况外，那些未形成附合的装饰装修物，承租人是可以将其拆除的。并且，如果因为拆除而导致房屋毁损，那么承租人就应当使房屋恢复到原来的状态。

租赁合同解除时，在经出租人同意的情况下，对于已形成附合的装修物该如何进行处理？

首先要看双方对于此问题是否有约定。如果有约定，就按照约定来处理；如果没有约定，人民法院则按照以下情形分别进行处理：

因出租人存在违约行为致使合同被解除，此时若承租人请求出租人对剩余租赁期内装饰装修的残值损失进行赔偿，那么这种请求应予以支持。

2. 然而，如果出租人同意利用剩余租赁期内的装饰装修，那么应当在其利用价值的范围内给予适当的补偿。

双方违约导致合同解除后，在剩余租赁期内的装饰装修残值会有损失，对于这部分损失，双方需根据各自的过错来承担相应的责任。

因双方均无过错导致合同解除时，在剩余租赁期内的装饰装修残值会有损失，这部分损失由双方依据公平原则来共同承担。若法律另有规定，就依照该规定执行。

房屋在出租之前就已经设立了抵押权。现在抵押权人因为要实现抵押权而使得所有权发生变动。在此情况下，承租人还能不能请求房屋的受让人继续履行原来的租赁合同呢？

不可以。然而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出租人与抵押权人通过协议的方式对租赁房屋进行折价或者变卖来偿还债务时，应当在合理的期限内通知承租人。如果承租人请求以同等条件优先购买该房屋，那么人民法院应当予以支持。

在没有取得不动产权证的情况下就出租房屋，那么房屋租赁合同是否有效呢？

如果不是因为未取得合法建设手续而不能获得不动产权证，那么此类合同就是有效的。

以租赁房屋未经消防验收为由，能否要求确认房屋租赁合同无效？以租赁房屋经消防验收不合格为由，能否要求确认房屋租赁合同无效？

不能，除非此类房屋属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋。

承租人与第三人恶意串通损害了承租人的优先购买权，那么是否可以起诉要求确认合同无效呢？

可以。

27.出租人违约，承租人可以要求出租人赔偿哪些损失？

如果出租人违约致使合同解除，那么承租人能够要求出租人对剩余租赁期限内的装饰装修残值进行赔偿，条件是出租人同意装修，或者出租人知道装修情况，或者出租人应当知道装修却未提出异议。同时，承租人还可以要求出租人赔偿租金差价损失以及相关费用。倘若租赁房屋是用于商业用途的，承租人还能够要求出租人赔偿其在合理期间内的经营损失。

承租人违约致使合同解除，那么出租人能否要求承租人赔偿在租赁房屋闲置这段期间所产生的租金损失呢？

可以。

29.哪些情形下，出租人有权单方解除租赁合同？

承租人未按照约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损失，出租人可以解除合同并请求赔偿损失；承租人未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，出租人也可以解除合同并请求赔偿损失。

承租人若未经出租人同意进行转租，那么出租人是可以解除合同的。（《民法典》第七百一十六条第二款）

承租人如果没有正当理由未支付租金或者迟延支付租金，那么出租人可以请求承租人在合理的期限内支付租金；倘若承租人逾期仍不支付租金，出租人就可以解除合同。

30.房屋租赁合同纠纷中，如何追加第三人参加诉讼？

房屋租赁合同产生纠纷且租赁房屋被转租时，人民法院能够通知次承租人作为第三人参与诉讼。

因租赁房屋转租合同而产生的纠纷，人民法院有必要通知出租人作为第三人参与到诉讼当中。

来源为法务之家、民商法律实务研究以及最高人民法院司法案例研究院。

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