深圳的惠州购房者之间流传着这样一句话，那就是“大亚湾的水，是深圳买房人的泪。”

我们接触了十多位深圳人，他们被惠州房产“套牢”了，还接触了大亚湾的售楼中介。如果一定要从这些人当中找出共性的话，那就是他们在下手买房之前，很少考虑过二手房产的流动率。他们的买房决策往往夹杂着两种情绪，一是对定居深圳的强烈渴望，二是在当时火热楼市氛围下的冲动，他们都认为“肯定是会涨的”。

万海东在大亚湾西区的三居室，在中介平台上挂了将近2年了。

从手机上密码锁的开锁记录能看出，每月都有一两个看房客进入过。买家给出的价格与万海东的预期相差甚远，都在 160 万左右，比他的挂牌价低了 40 万。房子的购入成本是 186 万，就算万海东想降价，他也无法接受 160 万的交易价，这样算下来，至少会亏损 30 万。

2016 年决定在惠州买房。他的打算是，在周末假期时全家能够过去住一住。因为在深圳住太狭窄了，而这惠州的房子很宽敞，小区也特别漂亮。

到了交房的时候，他发现房子成了一个棘手的问题。办理买房手续几次后，他体会到了两地奔波的辛劳，觉得“假期这么累，根本没什么意义”。那期间，惠州市出台了“房产证到手满 3 年才能交易”的政策，他预感到“卖的话也不会好卖”。要是出租，简单装修至少需要 15 万，房租最多 2000 块，即便租得出去，也必定是个亏本的买卖。

5 年的时间过去了，万海东的房子依然处于毛坯状态，既不能够居住，也无法出租出去，更不能够售卖掉。

归属感，只在买房刷卡那一瞬间

2015 年至 2017 年期间，深圳出现了一股风潮。大家都纷纷前往惠州、东莞买房。孟萱也是其中的一员。她当时只觉得房价肯定会上涨，要是不买肯定就赶不上趟了。如今回忆起当初的心境，她不禁叹口气并摇了摇头。

到龙岗中心城只需半小时。

2017 年她购买房子的时候，她正在龙岗工作。等到交房的时候，她的工作已经转移到了罗湖。两地奔波变得特别不现实，“就算完全不堵车，也需要 1 个多小时，每个月的油费都足够在深圳租一套不错的房子了”。

孟萱在买房的时候，她在深圳已经待了将近 3 年。她觉得一个女孩在深圳，租房的话会很没有归属感。

她可以凑出 20 多万的首付。在她生活的龙岗，那个时候房价已经在 4.5 万以上了。东莞的房价也达到了 2 万。所以她说“除了惠州我没啥选择”。并且她身边有五六个小姐妹，都在惠州买了房子。

房子带来的安全感很短暂，可能就在刷卡的那一会儿，心里会有一点归属感，感觉自己终于有个房了。很快，房子在孟萱心中变成了累赘，办理手续、交税这些事，还有开发商延期交房后的维权以及还贷等，每当处理起现实中的每一件琐事，累赘感就会加重一分。

相比之下，姚文磊的归属感起码维持了半年。

姚文磊有买房的冲动，这部分冲动来自同事的刺激。一次，他去同事家做客，看到绿树成荫的小区环境，还有那宽敞明亮的三居室，此时他买房的愿望变得格外强烈。

同事原本和我情况相同，都在城中村居住了很多年，然而人家却在坪山购置了房产，这让姚文磊心中感到不甘。

买房的冲动，并非仅仅因为这点不甘。姚文磊的父母来到深圳已有 20 多年，一直栖居于城中村里。他毕业后，在深圳也奋斗了多年，携带着孩子租住在另一处农民房。孩子的幼儿园即将毕业，在他所租住的大浪片区，根本无法获得公立学校的学位。

“自己苦点没关系，怎么着也得让爸妈和小孩住上小区”。

姚文磊花费了大半年时间看房，他考虑过坪山和东莞。然而，很快这两个地方就被排除了。他能够凑出的首付，在坪山只能购买到一个小房子，无法满足三代人居住的需求。当时，东莞已经实施了限购政策，房价也高得非常离谱。

要买套够全家人居住的房产，姚文磊只能选惠州。

2018 年的大亚湾，新楼盘拔地而起，工地也交错分布。这里全是新小区，让人看得眼慌。在已经入伙的小区里，姚文磊能见到的老人寥寥无几，其中不少还是行动不太方便的老人。

姚文磊最终选定的小区，一方面看中了其社区的绿化环境；另一方面，他能在小区里看到小孩，这至少能说明小区里还有青壮年。在整个决策过程中，他没有考虑过房产的流通率，因为他太想拥有一套房子了，心里只想着“哎呀，有一套就好了”。

买房后的半年时间里，姚文磊被一种巨大的兴奋感所包围。做任何事的时候，他都觉得浑身充满了劲儿。他想，这可是他们两代人买到的一套房啊。

父亲多年很少回江西老家。一方面，他已不太适应老家的环境；另一方面，亲戚邻居对房子的追问，让老人有些抬不起头。老人觉得老家攀比氛围很重，他们在村里没修房子，在广东也没买房子，会被别人嘲笑。不过，无论如何，有了房子，至少父母在老家能够挺直腰板。

收房以及装修等事宜。在为了房子两地奔波了半年之后，兴奋的感觉渐渐消退。姚文磊开始对成本进行计算。他打听过惠州的入学政策，得知必须在当地入户或者缴纳一年社保，而这是不可能做到的，孩子的学位也就此落空。并且，从大亚湾到大浪，车程至少需要两个小时，这种双城生活根本不具备现实可行性。

现在，这套房产对于姚文磊来说，更像是一个食之无味、弃之可惜的东西。每个月他要还 3000 多块的房贷，并且他和爸妈还得在深圳分别租一套农民房。他深知卖掉这套房产就意味着会亏本，同时也舍不得将其出租，因为装修时花费了很多心思，为了 1500 块的房租而出租是不值得的。

父母只有不工作了，才能够过去养老。这种情况需要等待很多年，然而这是在当前情况下不得已而为之的办法。

姚文磊的表弟叫陆正，他在大亚湾从事一手房销售工作已有五六年时间。他接待的客户中，近七成来自深圳。这些客户中，有一半是因为承受不了深圳的房价，出于自住的需求而选择在大亚湾购房；另一半则是为了进行投资而来到大亚湾。

陆正认为，购房者陷入“住不了，卖不掉”的困局，与当初的决策心态有关。深圳人来买房，是看到别人买自己也跟着买。在签合同时，他们不会向我们了解流通率的问题。通常是等到收了楼之后，才会开始关注房子是否卖得掉。

折损的机会成本

这两年，庄金晖有着在光明买个房子的想法。然而，他只能选择等待。依据惠州的政策，他在大亚湾的房子要到 2022 年初才能够上市进行交易。

庄金晖有过贷款记录，所以他再买房需付 5 成首付。光明现在的房价较高，这是一笔不小的数目。即便他有能力凑够光明房产的首付，然而惠州的房产每月还有 5000 多元的房贷。两套房子一起还的话，他的经济能力无法承受。

现在庄金晖最为担心的事情是，在某一天清晨醒来后，由于新的政策利好的刺激，光明的房价再度上涨，上涨到他无法触及的程度。“听闻深圳和广州地铁的连接点就在光明”，这一传来的利好，成为了促使庄金辉在光明购房的动力，同时也如同悬在他头顶的一把剑。

庄金晖在大亚湾的房子处在深惠地铁沿线。中介推销时规划，地铁站点与小区相距仅 1 公里。当时庄金晖的公司在龙岗。从大亚湾乘坐地铁前往龙岗上班，看上去是个挺好的选择。并且他手中的钱，不足以支付深圳房产的首付。

2017 年 5 月，庄金晖大概花费了两周的时间去看房。之后，他签订了大亚湾一套三居室的购房合同。当时，中介催促他说，如果再不赶紧下手，房子就没了，然而实际上，有大把的楼盘都还空着。

他购买的是该小区的二期楼盘。当时一期已经有人入住。从很远的地方，就能看到窗户上悬挂着“低价出售”的横幅。庄金晖并没有过多思考。当时楼市的热度很高。身边的朋友聊起来时，大家说的都是“有能力的话，哪里都可以，先买一套再说”。

2019 年交房时，他已在宝安工作。在收房之前，他萌生了在光明买房的念头。那时他的收入有了明显提升，手里攒的钱以及惠州房产出售后的几十万，能够凑够首付。

按照惠州的政策规定，房产证到手未满 3 年的话，是不可以上市进行交易的。庄金晖在心中进行着盘算，等到 3 年的期限届满之后，即便会有一些亏损，他也打算将房子出手。他有好几个朋友，在这两年里因为疫情的影响，生意遭受了挫折，为了能够解燃眉之急，不得不以亏损一二十万的代价卖掉了在惠州的房子。

庄金晖不抱希望能不亏钱卖出惠州房产。他更为担心的是，在等待的过程中，会错过登上光明的机会。在深圳已经十几年了，那种一夜之间楼市发生巨大变化的景象，他亲眼目睹过很多次。

姚文磊从事的是销售工作。从时间自由度方面来看，在惠州工作是有可能的。然而，他几乎没有进行过什么权衡，就打消了搬去惠州的念头。

我们属于电子行业。深圳的工厂都已经外迁了，然而采购点和办公地依然在深圳。简单来说，从事销售的机会主要还是在深圳。惠州的工业和商业，不要说与深圳相比，即便和东莞相比，也存在着很大的差距。将工厂搬去惠州，使其与行业的大环境相分离，这就意味着会失去很多机会。

陆正观察到，即便对于刚需购房者而言，选择深惠双城生活的人数也不多，通常只是惠州南站附近几个楼盘的部分住户。为了房子而将工作选在惠州的人更是寥寥无几，因为“惠州的机会太少”。

大亚湾，遍地是笋盘

从深圳北站乘坐高铁前往位于大亚湾的惠州南站，所需时间仅为 21 分钟。列车进入惠州境内后，放眼望去，视线所及之处，不是楼盘就是工地，仅有为数不多的荒地夹杂在其中。

这些住宅区离深惠交界处很近，直线距离通常不超过 10 公里。有些住宅是建在惠州的地块上，其出口设在两地的交界线上，从小区走出一步，脚就踏入了深圳。

在不少高层住宅区中，有 30 多层的楼。在这些楼里，能看到窗帘、衣物等生活痕迹的窗口数量不超过 5 个。许多小区的四周，店铺处于空置状态。除了中介门店之外，连便利店和生鲜小超市都看不到。

孟萱的房子距离城区有一定距离。仅有的店铺位于附近农民房的楼下。这些店铺的情况就像四线城市下面的镇子一样。如果要买东西，她需要开车 30 分钟才能到达龙岗中心城。

孟萱所在的小区有 600 套住宅，其中出售的只有 200 套。实际入住的人数少得很，保安说有 50 户，而邻居在业主群里说只有 20 户。年前孟萱装修房子，在小区住了 4 天。晚上在停车场只能看见 5 台车，保安帮她收了几次快递后就记住了她的房号。

工作日中午的大亚湾万达广场.

工作日的大亚湾显得格外冷清，道路上偶尔驶过几辆车。住宅区周边，可以看到的是带孩子的老人或者妇女，还有身着衬衣、领带和黑裤的房产中介，“在大亚湾 10 个人当中，至少有 7 个是中介”。

大亚湾万达广场在该片区属于最热闹的地段。中午时分，商场里的客人数量寥寥可数。然而，喜茶的外送店座位却坐满了人，其中有好几个是中介。

商场对面的是花城湾小区，目测其入住率未达 3 成。小区正对着万达的 300 米临街店铺，这些店铺有 14 家是房产交易门店，且占了开业店铺的四分之三。不少中介面对身为“着急卖房的花城湾业主”的我，连头都懒得从电脑前抬起来，更没有要与我交换联系方式的意思。

他们最不缺的就是“笋盘”。有中介直接在店门外摆出牌子，牌子上写着“哪里房子都有，都是笋盘”。

陆正指着西边 500 米外的一片住宅区说那边的小区稍微旧一点 二手房市场价在 8000 元到 9000 元 接着他又指指东边 说这些小区比较新 二手房能卖到 1.2 万左右

我俩坐在售楼处门前，此售楼处距离大亚湾管委会不足 100 米。身后的太东红树湾悦府即将开盘，其开盘价在 1.8 万到 1.9 万之间。

一二手房价格相差很多，那些来大亚湾买房的人，通常会选择新房。这里有大量的新盘，大家普遍没有购买二手房的意识。

陆正以及他的销售同事，将这笔账梳理得十分清晰。如果他要在惠州定居，那肯定会选择二手房。一二手房的价差，已经被新房买家所消化了。

大亚湾的土地，已经快要被住宅楼给填满了。等到一手房差不多都被买完了，那接下来就是二手房的市场了。陆正指着四周的那些高楼说道。

陆正的印象中，2016 年大亚湾的房产出货量达到了最大。那时候有几十个楼盘一起开始售卖，管委会周边就有七八个之多。那也是购房者最为狂热的阶段，只要是个房子就有人购买，全国都是这种情况。现在整个管委会片区，在售的楼盘仅有 3 个。2018 年的贸易战，将大亚湾楼市一下子拽到了冷清的阶段。2019 年楼市有了好转，然而紧接着疫情又让市场的情况变得更加糟糕。

大亚湾新区管委会 4 月初公布的数据显示，大亚湾片区存有存量住宅用地。这些存量住宅用地将近 268 公顷，其面积接近于华强北街道的辖区面积。并且，其中包含 80 公顷的未售房屋土地面积。

陆正依旧对大亚湾楼市的未来持看好态度。在他的判断中，年轻人在深圳买房会愈发困难，而大亚湾的房子终究会成为他们的最佳选择。陆正为在中山买房的深圳人算了一笔账，走深中通道确实只需 30 分钟，但每天的过路费和油费加起来要 200 块，“中山的房子，真的就好吗？”

只是这种乐观，对于购房者来说，似乎并无多少意义。

姚文磊准备继续积攒钱财，以凑齐在坪山购买一套小房子的首付款，这样对于三代人来说都能有个交代。万海东将卖掉惠州房产的期望，寄托在后续的深惠一体化政策带来的利好方面。

孟萱的房子在中介处挂了半年多了。她已经做好了长期卖不掉的打算。她的房子是 62㎡，买的时候每平方米 1.07 万元，打算以 1.2 万元卖掉。算上税费、利息和装修费，肯定会亏不少。她觉得两年内能够出手就已经很不错了。

孟萱卖掉湖南老家房产的念头比惠州这套房子更迫切。湖南老家是三线城市，那里的房子市场价相比 2019 年买入时有所下跌，且还被“房产证满两年才能出售”的政策束缚着。两套房的贷款加起来，她每月要还将近 8000 元的房贷。

孟萱曾有买房的热情，如今这热情已被完全磨灭。两次买房的经历都以失败告终，并且她觉得自己在深圳根本买不起房子，所以她认为这辈子大概不会再拿自己的钱去买房了。

备注：

应受访者要求，文中人物均采用化名。

文、图|黄小邪

本文由深圳微时光原创发布