聊聊市场。

新房市场可大致分为两部分。其一为豪宅系列，现今二环内的新房大平层等，大多属于此系列，像中海科大、瑞凝府、保利天珺系列等便是代表性的。其二为普通新房，其面向普通的刚需和改善群体，例如万科翡翠四季，还有绿城桂语听澜等。

新房整体表现较为突出。之前曾写过一篇《》，从多个方面阐述了石家庄新房市场不错的原因。

二手房大体分成三部分。

一是新交房的一些「9-99成新」二手楼盘

它的特点与新房相近，不过因为是前三四年的产品，在容积率方面比不上现在的新房，一般在 2.5 左右。而如今的新房通常在 2.0 以下。正因如此，三四年前的豪宅楼盘到了最近一两年交房的时候，突然察觉到自己已经落后了。

这是很平常的事。七八年前的中冶德贤公馆，当时是以豪宅标准打造的，至少在价格方面是如此。然而在三四年前，在所谓豪宅市场上的声音已变得很微弱。再看其产品，感觉也很普通。所以现在再看前文提到的谈固豪宅或棉五豪宅等，会逐渐觉得越来越普通。至于荣盛华府等更老牌的楼盘，很多新生代已经不将其列入购房列表之中。

豪宅的价值通常存在一个周期。就拿恒大华府来说，在新开盘以及刚交房的那几年里，并且在新建商品房规划条件没有得到改善的情况下，它的价值是很稳固的。然而，随着时间的推移，房子会逐渐变旧，价格的崩塌往往在瞬间就会发生。最近几年，规划条件持续地进行改良，使得老牌的豪宅加快了价值衰落的速度。不排除会出现断崖式的变化。今天所谓的新豪宅，慢慢都会变成老牌豪宅。这些新豪宅都会经历一个周期的变化。

所以，现阶段新豪宅二手房的价格性价比不高。也就是说，未来其价格还有下跌的可能。老豪宅二手房正处于下降的态势中。曾经遥不可及的大，如今情况发生了变化，或许今天的你就看不上了。

二是「5-8成新」的二手电梯房

代表例子就是大量的城中村改造的高层楼盘，房龄10年左右的。

这部分房产在过去的两三年间下跌幅度最大。从绝对值层面来看，下降的数值是最多的。一方面，其供应量较大，作为二手房东，如果不降价就无法卖出。另一方面，它在市场中处于一种尴尬的位置，既无法满足改善型客户的需求，让他们看不上，又超出了特别刚需客户的购买能力，使他们买不起。

但是现在的情况是，此类二手房已经跌出了性价比。

前不久我回到了石家庄一次，在那里待了四五天，几乎每天都和朋友们一起吃喝。在这期间，有一位老友，他的老家在农村，家庭背景比较贫困，没有从经济方面得到任何支持。10 年前来到石家庄开始闯荡。当时稀里糊涂地卖房子。这些年里，没有碰到过什么好卖的楼盘。也没有像某科某创的销售们那样挣过大钱。甚至连正经的住宅楼盘都未曾做过，仅仅做过商铺、写字楼等各类边缘产品。目前在一个商业项目担任销售主管，底薪是 6000 元，还有提成。十年的辛苦，手中攒下了三五十万。有一位朋友的妹夫，未曾读过太多书，而是在技校学习了厨师这门技艺。如今，他在一家饭店担任掌勺的工作，每月薪资大概在五六千左右。夫妻俩的工资加起来，大约有一万来块钱。经过这些年的积累，他手里已经攒下了二三十万。当手里有了一定的积蓄后，买房这件事就会被提上日程。

房地产有这样一句话，房子的价格并非由平均工资所决定，而是由那些有能力买得起房子的人所决定。

朋友说，他们的工作和收入，在石家庄属于最普通的劳苦大众那一类。然而，以现在的房价来看，他们的收入和存款足够在二环内购买一套电梯房。不用提及那些老旧小区，就单单说眼前的瑞城，以及紫晶、保利花园等这些地方，一套 90 平米的两居室，价格大概在 120 万左右。首付 2 成的话，只需 20 多万，再加上税费等各项费用，也不会超过 30 万。月供在 4000 多左右，通常家庭是能够承受得起的。并且从位置方面来看，瑞城紫晶等是不错的；从交通方面来看，瑞城紫晶等是可以的；从地铁方面来看，瑞城紫晶等是还行的；从配套方面来看，瑞城紫晶等是可以的；从学区方面来看，瑞城紫晶等是可以的；从绿化方面来看，瑞城紫晶等是可以的；从户型方面来看，瑞城紫晶等是可以的。

这类房子数量众多，在石家庄的几个主城区都有不少类似的楼盘。到 23 年时，房价普遍已跌破某个价位，以一万三四的价格为主。要明白，十年前石家庄二环内的新房房价就已经在 7000 到 8000 元左右。而十年后的今天，这个价格走势远远比不上通货膨胀。

现在房龄大概十来年的电梯房，性价比已经凸显。市场上的购房情绪降至冰点，如今交易量少，并非是房价高导致，主要是情绪方面的因素。购房者有个特点，若房子价格跌到自己能买得起且有购房意愿时，就会觉得房价不会再跌。当大部分人都有这种感觉后，房价的底部必然会出现。现在基本就是这样的状况，购买力决定了石家庄的房价下限。

三是老旧小区，房龄一般15年以上，没有电梯。

这是刚需领域的突出代表。老房子由于公摊面积小，所以建筑面积也小，进而总价较低。如今许多没有学区属性的老旧小区，其价格已跌至 15 年的水平，甚至低于 15 年的价格。购房者在选择房产时，是按照从高到低的顺序进行的。能够买得起大面积的就不会考虑小面积；能够买得起新的就不会关注旧的；能够买得起八成新的就不会看上三成新的。

现在很多老旧小区位置较好的还能保持在一万一二左右。高楼层（五六层）的很多房源单价已经下降到低于万元，甚至有七八千元一平米的。老小区再跌的话，就会比某些县城的房子还要便宜。现阶段基本上已经到了底部。再往下跌，二环内的老小区跌到五六千元一平米？我觉得不太可能。还是那句话，现在的成交量，不是因为价格高，而是因为价格已经够低了。