一、个人代开增值税专用发票

（一）住宅

1.税费明细

（1）增值税

增值税征收率方面，个人出租房屋的增值税征收率是 5%。依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36 号附件 2 第一条第（九)款第 6 项，个人出租住房需按 5%的征收率减按 1.5%来计算应纳增值税。

其他个人以一次性收取租金的形式出租不动产而获得的租金收入，能够在相应的租赁期内进行平均分摊。分摊之后的月租金收入如果没有超过 10 万元，就可以免征增值税。

（2）城市维护建设税及附加费

城市维护建设税征收率方面：依据财政部 税务总局公告 2023 年第 12 号，个人出租房屋所涉及的城市维护建设税可减半征收；倘若月租金未超过 10 万元，那么教育附加、地方教育费附加予以免征；要是月租金超过 10 万元，教育附加、地方教育费附加就减半征收。

城市维护建设税计算公式：=增值税额×7%或5%÷2

教育费附加计算公式：=增值税额 × 3% ÷ 2

地方教育费附加计算公式：= 增值税额 × 2% ÷ 2

（3）房产税

房产税征收率方面，依据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24 号）第二条规定，个人出租住房需按照 4%的税率来征收房产税。

个人按照小规模纳税人的现行规定，房产税在现行优惠政策基础上再减半，也就是按照 2%的税率征收房产税，这是按规定计算应纳税额的方式。

需注意，房产税的不含税租金等于含税金额减去（含税金额除以 1.05 再乘以 1.5%）。

（4）个人所得税

个人所得税征收率方面，对于个人出租住宅的情况，是不含税年租金乘以各市税务机关所确定的具体适用比例（该比例在 5%至 10%之间），再乘以 10%。

根据《张家口市税务局关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》2019 年第 4 号规定，若个人出租（转租）住房无法提供合法、准确的成本费用凭证，也不能准确计算房屋租赁成本费用，那么就按照租金收入的 5%来核定应纳税所得额。个人以一次性收取租金的形式获取出租（转租）住房的租金收入，凭借合法且有效的租赁合同（协议），能够在与之对应的租赁期内进行平均分摊。

小颖言税提示：个人出租住房所获得的所得，按照 10%的税率来征收个人所得税。这是依据财税〔2008〕24 号文件的规定。

个人把承租的房屋转租后获得的租金收入，属于个人所得税应纳税所得范畴。应当按照“财产租赁所得”这一项目来计算并缴纳个人所得税。取得转租收入的个人，向房屋出租方支付的租金，凭借房屋租赁合同以及合法的支付凭据，在计算个人所得税时，能够从该项转租收入中予以扣除。

有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费；

（2）向出租方支付的租金；

（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

（4）税法规定的费用扣除标准。

依据：国税函〔2009〕639号

个人出租房屋时，其个人所得税应税收入也不含增值税。在计算房屋出租所得时，可扣除的税费不包括本次出租所缴纳的增值税。个人进行房屋转租时，在计算转租所得这一过程中，可以将其向房屋出租方支付的租金以及增值税额扣除掉。（财税〔2016〕43 号）

（5）印花税

个人出租住房的租赁合同免征印花税（财税〔2008〕24号）

（6）城镇土地使用税

个人出租住房，依据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24 号）的规定，无论其用途如何，都免征城镇土地使用税。

2.具体操作流程

个人出租不动产代开专用发票时，需依据房屋产权证所注明的地址以及房屋租赁合同等内容，依次将【地址】-【联系电话】-【所属街道乡镇】-【主管税务所（科、分局）】进行录入；在选择【是否出租住房】时，若选择【是】，计税时按照征收率 5%来计算应纳税额，同时 3.5%的减免税额会由系统自动填至“减免税额”数据项中；而若选择【否】，计税时同样按照征收率 5%计算应纳税额；当选择【租金收入是否分摊】时，若选择【是】，则要准确录入【租赁月份起】-【租赁月份止】（需精确到月份）；备注栏要按照文件的要求录入不动产的详细地址。

3.实例

年租金元

增值税：（÷ 1.05） * 1.5%=177.15

城建税：177.15 * 7% ÷ 2=6.2

教育费附加、地方教育费附加免征

房产税的计算方式为：先进行除法运算（÷ 1.05），然后将得到的结果再加上该结果乘以 3.5%的部分，最终结果等于.85 。

.82*4%÷ 2=244.45

个人所得税：.85 * 5% * 10%=61.11

（二）商铺

1.税费明细

（1）增值税

增值税征收率如下：依据财税〔2016〕36 号文件及附件 2 的规定，个人出租住房的增值税征收率是 5%。同时，非住房的增值税征收率同样为 5%。

计算应纳税额时，个人出租非住房的增值税应纳税额需按照不含税租金乘以 5%来进行计算并缴纳。

（2）城市维护建设税及附加费

城市维护建设税征收率方面：依据财政部 税务总局公告 2023 年第 12 号，个人出租房屋所涉及的城市维护建设税予以减半征收；若月租金不超过 10 万元，那么教育附加和地方教育费附加免征；要是月租金超过 10 万元，教育附加和地方教育费附加则减半征收。

（3）房产税

个人出租非住房时，按照《房产税暂行条例法规》的规定，是以租金收入作为房产税的计税依据，其税率为 12%。

个人按照小规模纳税人的现行规定，房产税在现行优惠政策基础上再减半，按照 6%的税率征收房产税，然后按照规定计算应纳税额

个人出租非住房的房产税的计算方式是：先将不含税租金除以（1 加 5%），然后再乘以 12%，最后除以 2 就得到房产税的数值。

（4）个人所得税

个人所得税征收率：

如果每月租金低于4000元（年元）：

不含税年租金减去 9600 后，再减去除增值税和地方教育费附加外的其他税费，所得的结果乘以 20%，即为应纳税所得额。

其中，依据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》的第十七条规定，对于市辖区户籍人口不超过 100 万的城市，其扣除标准为每月 800 元。

如果每月租金大于等于4000元（年元）：

应纳税所得额等于不含税年租金减去除增值税和地方教育费附加外的其他税费后所得的结果，再乘以（1 - 20%），最后乘以 20%。

（5）印花税

个人出租非住房的租赁合同需要缴纳印花税。

计算方法：

个人出租非住房时，需按照租赁合同金额的 1‰再减半来计算并缴纳印花税。具体计算公式为：

应纳印花税额 = 租赁合同金额 × 1‰ × 0.5

（6）城镇土地使用税

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 483 号）第二条规定：在城市使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例缴纳土地使用税；在县城使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例缴纳土地使用税；在建制镇使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例缴纳土地使用税；在工矿区范围使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例缴纳土地使用税。同时，依据《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字〔1988〕15 号）中的第四条规定，土地使用权是由拥有该土地使用权的单位以及个人来进行缴纳的。

个人出租非住房享受减半征收城镇土地使用税的优惠。

计算方法：按年征收，实际占用土地面积*土地等级

2.实例

已知年租金元，房屋实际占用面积139.48平米，三级地段

增值税：（÷ 1.05） * 5%=5419.05

城建税：5419.05 * 7% =189.66

房产税：（÷ 1.05）* 12%÷ 2=6502.85

印花税：* 1‰ ÷ 2=56.9

个人所得税的计算方式为：先将某个数值除以 1.05，然后减去 189.66、6502.85 和 56.9，所得结果乘以（1 - 20%），再乘以 20%，最终结果为 0.05。

城镇土地使用税：139.48 * 5÷ 2=348.7

二、个人代开增值税普通发票

（一）住宅

1、税费明细

（1）增值税

2019 年 1 月 1 日开始，若个人出租房屋，在分摊月租金收入后不超过 10 万元，那么就免征增值税。

（2）房产税、个人所得税征收标准同专用发票一致

2.具体操作流程

个人出租不动产代开普通发票时，需依据房屋产权证所注明的地址以及房屋租赁合同等信息，依次将【地址】-【联系电话】-【所属街道乡镇】-【主管税务所（科、分局）】进行录入；在选择【是否出租住房】时，若选择【是】，且月租金小于 10 万元则免征，若月租金大于 10 万元，计税时按照征收率 5%来计算应纳税额；当选择【租金收入是否分摊】为【是】时，要准确录入【租赁月份起】-【租赁月份止】，需精确到月份；备注栏要按照文件的要求录入不动产的详细地址。

3.实例

已知年租金元

增值税：免征

城建税：免征

房产税：* 4%÷ 2=1200

印花税：免征

个人所得税：* 5% * 10%=300

城镇土地使用税：免征

（二）商铺

1。税费明细

（1）增值税

个人出租房屋分摊后的月租金收入不超过 10 万元时，增值税免征。

房产税的征收标准与专用发票一致，个人所得税的征收标准与专用发票一致，印花税的征收标准与专用发票一致，城镇土地建设税的征收标准与专用发票一致。

三、场地租赁费

依据《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47 号）中的第三条第二项内容，纳税人若以经营租赁的方式把土地出租给他人使用，那么就需要按照不动产经营租赁服务来缴纳增值税。

国有农用地被纳税人出租给农业生产者，且是用于农业生产的，就可以免征增值税。

农村以集体名义，例如村委会，通过经营租赁的方式把土地出租给他人使用，并且要按照不动产经营租赁服务来缴纳增值税。

农业生产者把承包的土地出租给电信、电力等单位，用于建设塔基、塔台等设备，从而取得租金收入以及青苗补偿收入，这类情况下需按照不动产经营租赁服务来缴纳增值税。与此同时，农业生产者当中的其他个人，若以预收款的形式取得上述收入，能够在预收款对应的出租期内进行平均分摊，分摊之后的月租金要是不超过 10 万元，便可以享受到小微企业免征增值税的优惠政策。

【实例】

已知租期3年，年租金元，土地实际面积100平米，三级地段

增值税：免征

城建税：免征

印花税：*1‰÷ 2=9

个人所得税除以 3 等于 6000 ，一年的专项减免额是 800 乘以 12 等于 9600 。

城镇土地使用税：100*5÷ 2=250

【办理材料】

经办人身份证原件、房东身份证复印件、房本复印件

【办理地点】

办税服务厅

纳税人对报送材料的真实性和合法性承担责任