专题更新

很多来上海或者在上海的朋友会问到我：

最近有什么新开业的项目值得一看？

最近有什么比较有特色的项目值得一看？

可以推荐一些标杆的亲子类商场吗？

可以推荐一些小而精美的项目吗？

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这些问题对提问者或许是精准的，可对我来说却是模糊的，因为每个人的判断标准不同。所以，我打算创作一篇内容，希望它能充当一个通用工具。倘若你打算来上海考察，提前看看这篇文章就行，它会不定期更新，会加入新的观点，也会结合读者的意见进行补充，最终期望它能接近成为同行来上海考察商业时值得一看的参考物。

2018 年 10 月发布了本专题第一期。相关阅读：这是个不错的时间点，去年 9 月是商场开业潮，当时有 LCM、上海世茂广场这三个重点项目先后开业，我很荣幸与它们都取得了合作。

18 年 10 月文中自然会提及，若要看新项目，这三家会是首要选择。如今过了三个月，感觉迎来了一个良好的推送时机，因为在刚过去的 12 月，上海又有三家较为重要的新项目开业。所以本文再次进行梳理，并且会对文中的其他选项以及图文进行“更新”和“补充”。

有哪些新项目值得一看？

新天地广场、陆家嘴中心、白玉兰广场

当然新开业项目不止这些。我是从市调的便利性和可看性角度出发，挑选出这三家作为参考。新天地广场是我个人在这一年时间里会一直持续关注的。存量改造、女性细分市场、小而精美、社群理念、统装设计等元素，都很有看点。

陆家嘴中心，老佛爷百货尚未开业，这一点颇受业内瞩目。其余部分已经全部完成。它收获了多数同行的不错评价。其餐饮招商优势较为明显。

白玉兰广场目前的完成度不高。其值得关注的原因是，它是北外滩首个大型商业综合体。并且，北外滩接下来会是比较“忙碌”的区域。此外，凯德还要在附近开设一个来福士广场。所以从片区的角度来看，它值得先期关注。

有哪些次新项目值得一看？

、LCM、上海世茂广场

我认为之前的三个新项目值得单独进行一个部分。开业初期的市场调研，更多的是与时代同步，只是看看新鲜事物，观看者未必能够完全理解，而且项目自身也在通过开业后的这半年时间进行摸索和调整，引进一些新的品牌，果断地替换掉一些明显不适应本地情况的品牌。例如在这段时间里，引入了 GAP、LCM，有三家主力店先后开业。半年的时间足够去检验一个团队的运营能力，其中包含市场营销方面、公关策略方面以及物业管理等方面。所以，进行回炉复盘通常是不会出错的。

如果只看一个商圈

静安寺商圈：久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心、晶品

我认为该商圈欠缺一线奢侈品牌，不过不远处有恒隆广场。同时，该商圈简直就是上海商业最浓缩的核心所在。

久光百货刚刚升级完 logo 形象。它是上海最优质的百货之一（综合内容和业绩来考量），是零售业的代表作品。当然，这也是上海商业的一个痛点，即缺乏一家像北京 SKP 那样在百货设计核心和业绩方面都顶尖的作品。但毫无疑问，它不应该在商业地产热门时期被冷落。

芮欧百货是该商圈的第二家店，也是久光的第一个挑战者。它在强大的对手面前，找到了自己的定位。它是打破百货与购物中心结界的经典范例，将体验发挥到了极致。它拥有百货的终极形态——买手制，去年还新开了男装和配饰区域。它的小吃楼层可能是人气最高之一，还有着上海数一数二的橱窗美陈。

静安嘉里中心，没有顶级奢侈品牌。然而，它依然是高端商业项目的典型代表。其具备优质的品牌、设计以及软硬件。在我看来，嘉里集团充满港味，并且在各方面做得相对均衡。

晶品脱离了前三者的三角区竞争环境。它与地铁的连廊使得它能够共享整个商圈的客群。在开局不利的情况下，它与芮欧百货相似，通过调整硬生生地杀出了一条“定位”。同时，该项目的硬件品质位于全上海最高水平的行列，并且有别具一格的市场营销操作方式。它是个人认为值得很多同行参考的标的。

当然，如果你在该商圈游荡，那么一不小心就可能会在芮欧和嘉里之间逛到漫选。漫选可以算是地铁商业的聚集地，在这里你能获得一些不一样的体验。

如果只看一条商业街

南京西路

可以说它是上海最具发展前景的商业街。实际上，它是静安寺商圈的延伸部分。从静安嘉里中心向东前行，不久就能抵达处于食物链顶端的恒隆广场。尽管梅泰恒商圈的辉煌已成为过去，但店铺依然客观存在。如果您像我一样喜欢观察百货的细节，那么就不要错过梅龙镇伊势丹，日系百货始终值得细细品味。

最后，南京西路会一直延伸到新世界百货。我建议逛到兴业太古汇就停止（可以坐等新世界百货进行大调整）。兴业太古汇是近年开业的，对于来上海考察的朋友来说，这是不会错过的一站。星巴克烘焙工坊可以作为在该商业街考察或旅行时最后的休息点。

如果要看商业街

南京西路、淮海中路、南京东路

南京西路上一趴已经有聊过。18 年 10 月的文中未将南京东路写进去，然而本文加上了它。主要是因为上海世茂广场以及一百商业中心都已完成调改，不管优劣，从市调角度来看值得一看。另外，之前有朋友抱怨南京东路上没有一线奢侈品，我个人并不认同，原因在于从定位来看，现阶段确实还无法吸引到一线品牌集中入驻。同时，新世界大丸百货是有的，并且该项目的化妆品氛围和业绩也在越来越好，综合起来，南京东路的可看性会逐渐提高。

淮海中路是一条老牌商业街。近几年它稍显疲态，不过因为有 iapm、K11 以及最新的新天地广场的存在，在东西两端撑起了这条街的看点。此外，像 MUJI 旗舰店这样的单品牌也能成为缓冲点。最后，连卡佛可不要错过，它是商业之美的顶级表现案例。

如果要看商圈

徐家汇、五角场

我们可以说南京西路属于商圈，然而在我个人看来，徐家汇和五角场最具“圈”的特质。你能够体会到在一个大街口，不同项目是怎样竞争以及怎样共存的。五角场的下沉式广场将几个街角连接了起来，徐家汇则正期待通过天桥对各个项目进行“连接”。

港汇恒隆广场正在进行改造。所以现在不是去徐家汇的最佳时间点。过一两年去会令人兴奋。美罗城对新品牌的接纳度颇高，现在正彰显着活力。如果有其他选择，我觉得可以暂时不前往徐家汇。

从商业的优质程度来看，五角场商圈能给你带来的启发并不多。这里主要是有着源源不断的客流。如果你的项目选址也具备这样的先天优势，那么倒是可以借鉴一下。同时，五角场万达、百联又一城以及较新的合生汇这三个完全不同的商业项目各自的运营方式，也可以大致看一下。这里还有一个惊喜，那就是大学路，要是天气好的话，一定要去一趟。

如果要看优质的以家庭及亲子为主导的项目

浦东嘉里城、虹桥南丰城

家庭类和亲子类的项目有很多。目前，优质的项目我依旧选择两家。浦东嘉里城在定位方面一直处于市场的领先地位，几乎没有差评，它可以展现出小而精是如何营造氛围的，也能让我们看到展会对项目的影响有多大。

虹桥南丰城几乎是整个上海唯一一个持续且不遗余力地以儿童 IP 主导客群的商业项目。它将“得儿童者得家庭”这一理念展现得十分充分。相对来说，它在体量上具有优势。

这两个项目彼此距离较远，在路途行进过程中会有消耗。所以，一般情况下，我认为在考察商圈时，选择其中一个就近的项目就可以了。

如果你前往虹桥南丰城，那就需要去尚嘉中心以及百盛优客城市广场；倘若你前往浦东嘉里城，还可以顺便去一下 LCM。

如果要看办公客群为主的项目

无限极荟+湖滨道、尚悦湾

绝大多数项目都有办公楼提供支持。这里列举的案例具有以下几个共性：其一，不与地铁直接连通；其二，在周中中午饭点时是客流高峰；其三，如果没有主题活动，周中客流甚至可能比周末还大。

湖滨道在家庭亲子方面做了不少工作。它所在的选址有大量办公群体。它和邻居无限极荟可被视为一个整体。我不认为它们提供了办公客群的模板，因为它们不只是做这个定位。众多类似无限极荟的健身细分业态、增加小餐饮等，确实是为迎合办公客群而做的，值得一看。

尚悦湾是前年开业的新项目，它还有想象空间。据说会引入免税店，不过就目前来看，仍然是以办公客群为主。

如果要看年轻时尚潮流定位项目

来福士广场、美罗城

前者偏向时尚潮流，是该领域中定位的品牌优先选择之地，主要是以品牌招商作为定位导向；后者更偏向年轻一端，主题街区的打造充分体现了氛围和话题导向。两者的品牌定位有一些差别，但确实都可以称得上是上海最具活力的地标。

美罗城是徐家汇商圈的一部分，前文已有所提及。目前，可能与之连带可看的只有正在调整中的港汇。来福士广场，一边可以走到上海世茂广场，乘坐 8 号线一站就能到达静安大悦城。

如果你是大悦城迷

静安大悦城、长风大悦城

不吹不黑，因为在全国范围内有号召力和话题性，所以很多来考察的朋友会把大悦城当作预留对象之一。这没问题。我的建议是，选择商场有活动的时候来看，这样就能看到大悦城的核心卖点。

静安大悦城目前仅可称自成商圈。如前文所述，若前往此地，完全可以通过一站路回到人民广场的主流商圈，那里有更多可看的项目；而长风大悦城因为尚未通地铁，所以建议看完后打车前往天山商圈，同时可以顺便去光顾上文提到的虹桥南丰城等项目。

如果要看主题街区

世纪汇、静安大悦城、长风大悦城、美罗城、合生汇、K11

大悦城在该领域是行业的标志性存在；美罗城每个楼层都有一个主题，可被称作主题商场；合生汇入选是因为其“城市集市”品牌在主题性方面有出色表现；世纪汇 1192 弄的出现让人对主题街区有了新的认识，如果你来上海只看一个主题街区，那就去 1192 弄。

K11 的美丽物·境并非街区，然而在主题性的塑造方面表现得同样十分优秀。

如果要看精致统装

连卡佛、芮欧百货、伊势丹、高岛屋、BFC、新天地广场

在设计层面，统装考验着对商业项目的操盘水平。百货属于这个领域。我所推荐的大多是优质百货。即便在业绩表现方面，它们未必都很出色。

其中连卡佛，上文有所提及，它是商业之美的集合体现；芮欧百货有其 by Réel 这一特色；伊势丹和高岛屋这两家日系商场，在部分品类上仍在持续且全力地贯彻统装方案；BFC 的薇襄·精致生活贡献了一个精致统装的案例；最新出炉的新天地广场 4、5 两层的区域，是统装结合理念的最前沿的表现方式，个人认为较难理解，建议结合我的完整探班文来感受。

如果走2号线沿线

娄山关路；中山公园；静安寺；南京西路；人民广场；陆家嘴；东昌路；世纪大道

我平时出行大多选择地铁。如果你也想尝试上海的地铁，那首选 2 号线。在 2 号线，你能够看到——

娄山关路：百盛优客城市广场、虹桥南丰城、尚嘉中心；

中山公园：龙之梦购物公园、长宁来福士；

静安寺建议步行到南京西路：就是我上文提到的那些；

人民广场：来福士广场、上海世茂广场；

陆家嘴：ifc、正大广场；

东昌路：陆家嘴中心，它虽然直通 9 号线，但是 2 号线出去也不远；东昌路：八佰伴。

世纪大道：世纪汇、百联世纪。

如果走1号线沿线

徐家汇、陕西南路、黄陂南路、人民广场

1 号线的内容相对而言少了很多。这就是我会把南京西路作为首选推荐的原因。

徐家汇：上文已提过；

陕西南路有 iapm、淮海百盛、巴黎春天。据说巴黎春天也要进行大调。不过，这两家百货的魅力如何，得看它们自身的发展情况了。

黄陂南路：K11、新天地广场、新天地；

人民广场：与2号线一致。

如果看顶级定位商场

恒隆广场、ifc、尚嘉中心

拥有 LV 的项目仅三家，这足以说明问题了吧。恒隆的特点是全面且高冷；ifc 的综合性最为突出；尚嘉中心前期定位较高，如今进行了调整并下沉。不久之后，会有更多拥有 LV 的项目加入其中。

如果要看存量改造商业项目

长风大悦城、上海世茂广场、新天地广场

我在做 18 年商业话题关注度投票时，存量改造项目获得了最高票数。这表明如今它确实是业内关注的重点。所以，有朋友问我有什么值得看的改造项目，这并不奇怪。然而，问题在于，如果你仅仅来看一个改造后的商场，很难看出其中的缘由。只有有了前后对比，才具有借鉴意义。因此我只能推荐三个自己写过的项目，分别是长风大悦城、上海世茂广场和新天地广场，希望能提供一些帮助。

如果要看开放式商业项目

新天地、金桥国际商业广场、大宁国际商业广场、位于龙华中路地铁站的商圈、瑞虹天地、上生·新所，以及各种里和各种坊。

传统开放式商业项目中，新天地自然会被首先推荐。还有两个人气颇高的“国际商业广场”。然而，考虑到这些项目实际上都已经广为人知，所以它们的可看性其实并不高。龙华中路地铁站的正大乐城很有意思，徐汇绿地缤纷城很有意思，保利时光里也很有意思，这三个都是开放式项目；若考虑品质和特色，瑞虹天地是首选；上生·新所作为去年的网红案例，值得稍作长期观察；最后值得一提的是如今各种“里、坊”越来越受消费者青睐，像丰盛里、幸福里、永平里、衡山坊、思南公馆等，能从中感受到这个城市的活力。

这些项目存在交通、可复制性、商业性等各种因素。如果不是有特定需求或者时间很充裕，那么它们就不是必选项。因为你可能会有所感触，但不一定能收获很多。如果对主流项目已经非常熟练，那么就可以多看看这些项目。当然，除了这些项目，还包括各种特色小街。

如果要看一站式大型综合体

闵行三姐妹、环球港、LCM

前者是七宝万科广场、万象城、维璟广场（原怡丰城）。

一站式大项目有几十万方，看起来非常累。所以我推荐距离较近的三家。三公里的距离，打车就可以解决。七宝万科广场在我看来是综合水平较为均衡的项目之一，尤其在设计和规划方面，堪称把体量“弱化”得最好的例子；万象城凭借华润的号召力，本身就吸引着全国同行的关注；维璟广场相对较弱，要看其易主之后会有怎样的变化，因为它离前两者较近，所以可以一起看，主要可以关注它顶层露天空间的打造情况。

环球港是一个兼具体量和人气的项目，较为少见。开业前期它存在定位偏差，在不断调整的过程中，却展现出了韧劲，这是我推崇它的一个重要原因。LCM 是这份名单中的新成员，我个人认为它是浦东地区在该领域的代表性作品。

如果来自虹桥机场或虹桥站

虹桥天地、龙湖虹桥天街

个人很推崇虹桥天地，它具有瑞安一贯的品质，还提供值机等特殊服务，同时也面临着“怎样吸引周边大客流”的困境。在正常情况下，考察其交通成本比较高，但如果正好在虹桥枢纽往来，那就可以去看看，它是一个有思考点的项目。当然，也可以一并去看看龙湖天街，该项目最近引入了很多大型体验业态，其转型过程值得关注。

如果看主题特色项目

瑞虹天地月亮湾

之前这一趴有西康 189 弄，它和瑞虹天地月亮湾一样，是以音乐为特色的项目。然而，做主题特色是很困难的，所以前者正在寻求更务实的转型之路，暂时弱化了音乐主题，因此忍痛将其移除；而后者仍在坚持。我相信很多项目在“差异化”道路上也会进行这样的尝试，但任何专业细分领域的定位，都需要有强大的资源作为运营支撑。

如果要看迷你型项目

凯德·星贸、西康189弄

纯粹是在说明一件事，那就是商业项目能够做到多小，这是猎奇性考察的要点所在。

如果要看艺术定位项目

K11、保利时光里、证大喜玛拉中心

K11 无需多言，它与证大喜玛拉雅中心一样走的是艺术路线，只是因为各种原因没能发挥得很好；保利时光里则是顺应了西岸的文化氛围，走上了艺术文创的道路。这三者虽然都可以被冠以艺术的标签，但是除了 K11 真正做成了之外，另外两家都有各自的问题，由此可以看出，艺术这类高门槛的细分定位并不是能够随便掌控的。

如果看屋顶空间

长风大悦城；静安大悦城；K11；BFC；兴业太古汇；万象城；维璟广场

每次提及屋顶空间，我会用“标配”来形容。因为气候等诸多因素，真正投入运营的很少。倘若你有观看的需求，那两个大悦城是值得一看的。此外，有些商场会在屋顶花园举办活动，像 K11、兴业太古汇、BFC 等。倘若你在考察期间正好遇到这些商场有活动，不妨前去一探究竟。

如果看长动线项目

兴业太古汇、万象城、环球港、世博源

我未曾计算过这几个项目单条动线哪一条最长。然而，这些项目都是极具辨识度的长条形动线项目。这类项目在规划上其实颇具难度，因为其具有线性特征。我们需要为兴业太古汇 LEGO 所在的选址找到一个合理的解释。万象城品类间的规划是否显得生硬？世博源名义上的分区与实际上的效果到底如何？个人认为这类项目做起来比较困难，要是做内容的话也比较难撰写。倘若你的项目是类似的结构，来上海进行市调的话，这几个可供参考。

如果要看地铁商业

地铁廊、LINE plus 线尚加、聚集地漫选以及太平洋森活广场

过去的地铁商业主要以接地气为主，以品牌定位构成为辅。因为南京西路站地铁廊即将对外开放，所以该领域可以作为一个方面来观察。通过对比，可以看到不同的有趣案例：徐家汇站的 LINE plus 线尚加是东急电铁的第一个作品；江湾体育场站的太平洋森活广场出人意料地获得了极高的人气；静安寺站的聚集地漫选在不断地进行摸索。他们的侧重各不相同，有零售方面的，有餐饮方面的，还有设计师品牌等方面的。如果你从事地铁商业相关工作，那么可以看一看这些不同侧重的领域。

如果只看一个项目

iapm

两年后谁会占据此位难以知晓，但就目前而言，从商业本质这一层面来看，以及从各种维度进行综合判断的话，我会把票投给 iapm。

如果只看一个今年的全新开业项目

南翔印象城MEGA

今年或许不会是很令人振奋的一年。港资开发商没有采取行动，而我们内地开发商开始发力了。南翔印象城 MEGA 是印力投入最多的作品，再加上之前七宝万科广场、三林印象城等项目的支持，所以有理由对这个一站式的大型综合体抱有期待。

如果只看一个今年的存量改造项目

上海万象时代广场

存量改造不可忽视，淮海中路上的淮海剧汇值得一看。然而，就我个人而言，位于八佰伴对面的上海万象时代广场是我今年开业的所有项目中最关注的，因为它在专业层面有很多看点，这里就不详细说了，只需静静等待。