十多年前很是凑巧，我开始从事与房地产相关的行业了。我是某中介在我们这个省份的首批员工，也就是从事房地产中介工作。那段时光其实是很有趣且好玩的。

当年做房产中介时，利润不像现在这么高。那是一份既吃力又收入一般的工作。我记得，我们这儿当年的房价大概在 3000 左右。做得好的中介，通常一个月在我们这儿能成交两三套房产，而且都是中小户型。两三套加起来，总价也就几十万。算提成的话，能有四五千就已经算是高薪了。现在的情况与过去不同，一套房子的价格动辄达到七位数，一个月可能才成交一套，这样的情况下，提成就能有上万元，并且这还不包括其他各种杂七杂八的费用。

不可否认，当年我有近一年半的从业时间。这段时间，为我在房地产投资领域打下了一个小小的基础。

一开始，我从事中介工作时，发现有一群人专门从事二手房的买卖。在我们这里，他们被叫做“提篮子”；而在有些地区，他们被叫做“房虫子”。他们的操作方式是：首先花费一笔钱，以合适或较低的价格购入一套房子。接着开始进行略作整理，甚至简单装修。过一段时间后，将房子放给中介，加价卖出。一般情况下，利润率大约能在 15%左右，有时会高一些，有时会低一些，但几乎从未有过亏损。大约一年能周转 4 次，也就是一个季度能买卖一次。这样下来，一年通常有 50%左右的利润。后来，这种玩法进行了升级，开始引入杠杆操作，衍生出两种路线。一种是通过按揭或者抵押，买入一套房子，只需付出首付的钱，而利润却能达到房价的 15%左右。这样做会使周转率稍微下降一点，但是因为杠杆高，最终的收入依然非常可观。有一种方式是付定金并公证。先支付较少的定金，例如 10 万，签订合同。接着，与房东去公证，约定一个最晚付尾款的时间。在这个时间段内，以较低的利润抓紧出售，以提升周转率。并且，杠杆的比例会更大。通常 10 万块就能撬动 80 万左右的房子，在一两个月内卖掉，能获得近 10 万左右的利润。这种方法在后来较为常见。

我在那个时期，专门从事相关业务，见到了诸多这样的人以及案例。那时，我刚踏入社会没多久，就察觉到其中蕴含着很大的学问。于是，我当时便与资深的投资者进行交流，从中学习。收获颇丰。在超过十年前，我就已经在内心播下了一颗种子，那就是房产按揭。

现在看来，大家对按揭极为熟悉。然而，在十多年前的我们这个二三线城市，大量买房者并不熟悉、不了解按揭，甚至还排斥按揭。他们总想着，自己买一套房子供家庭居住，这样一个家，却要欠银行好几十万，每个月还得用工资的一部分甚至一大部分去还款，心里有着巨大的不安全感。我那时身边买房的同龄人数量较少。长辈买房，基本都未采用按揭贷款的方式。同龄人即便买了房，也尽量不进行按揭，或是减少按揭的额度。然而，经过长期的观察与了解，我发现按揭是一个极为优秀的工具，能够非常有效地提升资金的使用效率。原本只能购买一套房，通过按揭，就可以购买两三套了。并且，定金加公证的方式，能够让资金周转更加迅速。

当时，我们与那一批投资者每天都在进行研究和操作，渐渐地便有了直观且确切的感受。之后，我们几个小伙子筹集了一笔初始资金，便开始陆续开展这样的投资。因为我是当时第一批某中介的员工，并且我本身就比较热爱学习，那我到底热爱学习到什么程度呢？我印象很深的是，当时有一本杂志叫《红地产》，它价格很贵，一本要几十块。我们当地卖这本杂志的店铺很少。我特意找到一个邮局去预订，先把钱给了。之后，杂志送到了，我就去领取。那时候，通过这本杂志能看到全国的房地产发展情况，所以我一直不断地学习。我还自学了风水，哇塞，找我买房的人，我还免费给他们看风水，讲各种煞啊之类的，讲得很详细。找我卖房的人，我也能从房屋的朝向、格局等方面找到独特的卖点。后来，慢慢地，我被总部喊去给全省的分店做培训。这样一来，资源的范围就更加广阔了。现在回想那段时间，我们非常勤奋。勤奋到何种程度呢？我们出去找房子的时候，都是骑着小电驴。在等红灯的时候需要停下来，用一只脚做支撑。有一天下着小雨，我在等红灯时把脚支撑在地上，突然感受到了一股凉意。当我抬起脚查看时，惊讶地发现，鞋底竟然有一个拳头大小的洞。哇塞，竟然硬生生地把鞋底磨穿了。

这种比较较真的态度，慢慢地，来到我这里的买家和卖家的信息逐渐增多了。因为赚了钱，他们一般都比较愿意分享。之后，就逐渐能够不用出去了，信息会自动送过来，并且还可以进行一些筛选。

这样的日子是否持续下来了呢？啊，若能持续，那确实不错。因为当时同批的那群朋友，都拥有了自己的中介品牌，且做得都很出色。加之这几年房地产的发展，利润也相当可观。然而，我却没有这样做，我和好朋友去创业了。之后，创业历经了十多年，现在又转了回来。回来后开始从事投资理财。

当时的经历给予了我很大的帮助。在这十多年里，我没有一套房子是全款购买的，全部都有贷款。这就是当时那群投资者留给我的东西。我一直坚持着走了下来。现在回头去看，我认为如果是全款的话，我的房子数量会比现在更少。

可是，投资房产是否只要抓住按揭这一点就足够了呢？我认为，或许还有一些别的东西。

接下来，就说第二点。

当年，我结识了一位温州炒房团的成员。他在温州的实业是从事外贸，主要做小手提袋这类产品，产业规模还挺大。他来的时候，把一套房子交给我做独家代理，我负责帮他售卖这房子，钥匙就在我手上。我记得，他给了我一个底价，超出底价的部分，还有红包分成。他是个挺爽快的朋友。后来，我帮他把房子卖了出去，他飞到我们这里来签合同，这给我留下了深刻的印象。他一到就向我表示感谢，使劲地握手。他说自己在全国都投资了房地产，大部分都赚到了钱，唯独你们这个城市的没赚钱。我查看了他的合同，他买了两三年了，确实没怎么赚钱就卖掉了。当时，我问他，我说你为何不干脆再等等呢，以后肯定会涨价，会赚钱的呀。他说自己没有精力来照料这边的房子，就把它处理掉了，把钱拿到其他地方去投资。

我当时将其记录了下来，这对我后续产生了很大影响。其一，对于不熟悉的城市，不涉足房地产。当年他来到我们这里，是跟随温州炒房团进行购买的，购买之后就没有进行管理，历经数年，便将其出售，最终投资收益较为普通。我后来时常思考这个事情，作为熟悉本地情况的人，如果我是他，我不会购买那个小区，原因在于那个小区较为偏远，品质也并非出众。

在这十几年间，我发现身边有好多人都没有考虑到这一点。我身边有人购买了海南那边的度假房，而且还是期房，还是毛坯房！结果呢，后来交房的时候需要飞过去，装修也需要待很长时间。那边的环境，与买房时看到的规划相比，已经有了很大的差异。把这房子买到手上，真的是郁闷到了极点。我多说一句关于度假房的事。我个人不会去投资度假房，要是买度假房，我就会把它纯粹当作消费，和投资没有任何关联。为什么会这样呢？海南那边尤其如此。这些年我经常去海南，我发现海南真正适合居住的时间一年也就只有几个月。夏天去的话，天气特别热。我有几次是在八九月去的，白天基本上就别想出门，太阳一晒，一天就能把人晒伤，回家后皮肤就会脱皮，涂防晒都没什么用。要是开车出去，车子不能熄火，有一次我熄火去买个椰子，才几分钟，车里就热得不能进人了，简直滚烫！开了好一阵子空调，才勉强变得凉爽。台风天的情况更不用说了，有一次特意在台风天前后去了三亚准备冲浪，还请了教练。等下了水才明白，冲浪这件事不像电视上看起来那么好玩，是有生命危险的。我们和教练一起吃饭时，我多嘴问了教练一句：“教练啊，冲浪会不会有危险啊？”教练是个直肠子，他说肯定会有那种情况。前天才死了一个人，我们一起去把那个人拖上来的。当时气温有三十多度，我不由自主地打了个冷战。可是，既然已经约好了，又能怎么办呢？还是得去。你别说，真的很危险，冲浪板在巨大的浪下面，搞不好就像刀一样，危险到了极点。因此，遇到台风天，在海南也没什么好待的。后来我进行了一番计算，把那些不适合待的时间除去后，还能剩下几个月呢？经过这一计算，发现包酒店反而更划算，还能天天住酒店，度假结束后再回家。并且酒店的服务更好。更不必说房子后续的保养等事宜了。实际上，去的次数多了，我就觉得，度假型房产，刚到的时候，新鲜感大概能持续三四天，之后就会变得比较无聊了。待上一个星期就会想家。因此，对于度假型房产，我基本不会考虑自住。在投资方面，就更不会考虑了，一想到卖出时的麻烦事，就觉得头疼。如果真要考虑度假型房产，我认为应该是全家人都有长期居住的打算，并且把后续的问题都考虑清楚之后，再做决定。在这之前，如果要度假，选择酒店，无论怎样，都比自己在那边弄一套房子要好得多。所以，不熟悉的城市，我是不投房地产的。

好了，要贷款，要熟悉城市，就可以了，对吧？

我认为如果你是打算将这个房产用于投资，那么一定要有出租的安排。购入价与租金要符合自己能够承受的比例。

目前来看，这一点是最具争议性的。因为依循这个逻辑，北上广深无论怎样都无法进行投资。像一千万的房产，通常一年的租金还不到 30 万，也就是收益率还不到 3%。那该怎么去购买呢？

我仅仅说我个人的意见，也仅仅适合我个人的情况。

我是肯定不会在现在的租售比购入北上广深的房产的。

当年，有这么一件事，给了我很大的震撼。

温州炒房团的事当年在温州有个投资者，他一下子就按揭了好几十套房子。那个时候按揭没有限制，首付只需三四成，就能按揭很多套。他全家通过这种方式按揭，持有了大量房产。然而，他们明确是短期持有，只要房子涨价就卖，并不打算收租。所以，这几十套房子都是空置的，但账面财富在持续上涨。大家都知道，温州的房价曾经有过一段时间暴跌。这位投资者就是因为这个而遭遇了挫折。原因很明了，他一直赌房价会一直上涨，所以，除了预留出一笔可供几个月房贷以及自身开销的流动资金外，全部都以高杠杆的方式买入了房产。关键在于，他没有将房产出租，因为租不出好价钱，索性就不去出租。

接着，在他持有房产的过程中，房价出现了崩塌，开始急剧下跌。这位投资者因此被困住了。此时，有人开始提出疑问，这位朋友，你持有这么多房产，即便开始暴跌，卖掉几套不就可以了吗？一方面，每月需要偿还的贷款就会减少；另一方面，流动资金也会增多啊，只要撑一撑，就能够熬过去啊。

所谓人算不如天算。我们经历了这次股灾以及熔断后，才有了这样的感觉——在中国这种几乎不存在流动性问题的股市，竟然也会出现卖不出去的时候啊。当年的情况也是如此。要明白，房价这一事物，一旦下跌，尤其是在大批量大幅度下跌（价量齐跌）的时候，就会出现持币观望的情况。这种情况是最让人害怕的。

因为会导致恶性循环，先是暴跌，接着人们持币观望，房东迫于压力再次降价，这又引发更大的下跌，之前买入接盘的人瞬间损失几十万，后悔不已，准备买房的人一看这种情况，就更不敢买了，房东压力更大，就更加要降价，然后再次进入循环。当时，这位投资者正处于这样的情况之中，他即便民间借贷借了一笔钱，也还是没能撑过去。最后，全部身家亏光光。

我听闻此事时，感到非常震撼。这位投资者亏光的数额，在我看来是一个极大的数字，大到如同天文数字一般。因此，我内心对这个事情极为敏感。

我后来买房子时，基本都遵循这样的原则：贷款要尽可能多，年限要尽可能顶格。这样就能让我每个月的还款额想尽一切办法变少，即便最终总还款额会多很多钱。接着，在每个月还款额度较小的情况下，好好装修处理房产，再以合适的价格将其出租。

我现在持有的房产，从买价角度来看，基本上能获得大约 8%的回报。100 万左右的房产，一年大概能有 8 万左右的租金。并且，房租每年会以 5%-8%左右的幅度递增。我经过尝试后发现，一般来说，采用这种方式，就不会有太大的还款压力。同时，还要保证有足够的现金流以及其他收入。换句话说，若房价出现暴跌的情况，我依然有能力支撑比较长的时间，并且能够等待黎明的到来。只有在这样的条件下，我才会决定买入房产。

问题出现了。这样的条件，是每个人都期望拥有的。然而，许多地方无法满足这样的条件，该如何解决呢？

破不了，这不是开玩笑，而是真的破不了。遇到这种情况，我会选择不买。要是自己住，即所谓的刚需，那就没办法了。然而，如果是投资，我就不会买。因此，对于北上广深现在的租售比，我不会买入进行投资。即便接下来翻倍，甚至翻几倍，我都不会买。钱是赚不完的，但却可能亏得完……

我们买房子时，会经历等待的过程，会去寻找合适的房子。当找到符合条件的标的，即能够达到上述要求的房子时，就会买入。买入时会尽量买尽自己能力范围内多一点的房子。之后，就会老老实实地将房子出租，老老实实地交付贷款。同时，等待着最终资产的上涨。

真正难能可贵的是，很早就知晓一些契合自身的原则。接着，用后续的时间去坚守这些原则。

我不碰商铺。原因很简单，说出来不怕大家笑话。我大学学的专业是电子商务，在研究电子商务的时候，那时还没有淘宝，只有一个叫易趣的网站。

所以，到目前为止，我从未买过商铺。然而，不可否认的是，仍然有很多人在商铺方面赚了很多钱。在早两年的时候，不知道从何处出现了一种营销方式，被称作“一铺养三代”。我对此感到非常惊讶。这是如何被弄出来的呢？是谁想出来的呢？商铺本身只有 40 年的权限，而谁家三代人的寿命能刚好是 40 年呢？并且，中华人民共和国成立到现在，还不能说已经走完了三代人。

其次，我在实践过程中发现，商铺处于期房阶段时，买错的概率较高。对于住宅、写字楼来说，即便层数不同、朝向不同，基本上价格也不会相差太大。然而，商铺如果稍微差一个位置，或者朝向、格局稍微差一点点，对最终价格和租金的影响就会非常大。正因如此，这种容错性非常小的投资，我自己是不会去碰的。

我们这里有人购置了 X 达的商铺，如今是欲哭无泪。因为商铺长时间租不出去，而门前的空地被用来停车，这一停车的情况使得商铺更加难以租出。要知道，一个商铺价值好几千万呢，一年不仅一分钱租金都收不到，还要缴纳管理费、物业费等费用。

我对商铺是敬而远之。

我个人比较喜欢投资写字楼。这是因为租金的原因。在实际操作中，还有一点被很多人忽略了，那就是住宅可能会有风险。因为住户如果有不良嗜好、不好的朋友等，往往会发生一些意外，让人始料未及。我从事中介工作时，曾经知道有租户在租的房子里发生意外的情况。那真的是很麻烦……而写字楼相对会好一些。

但是，写字楼的选择还是有很多细节要注意的。

比如，租户属于何种行业，属于哪家公司，最好挑选具有护城河的公司作为你的租户。我们与我们的租户都维持着较为良好的关系。由于我们的租户生意规模比我们大，所以，我们是很放心的，并且能够成为好朋友，持续保持良好的关系，相互给予支持，相互进行学习。

还有一个要点，那就是在上述这些条件得到满足并且被留意之后，还需要注意的地方是社区的选择。

关于这一点，曹仁超的一本书有详细的记载。我个人在当年看过这本书之后，在接下来的十多年时间里，一直坚持这样做。从目前的情况来看，回报是比较可观的。

我记得，我们这里曾有一个规模宏大的大楼盘，名为 XX 世纪城。它里面或许居住着成千上万户人家。我之前在北京和天津也见到过类似的超级大盘。在当时开盘之际，前来的人络绎不绝。我看过之后，便劝我的朋友不要购买。因为，这种超级大盘在未来的管理方面，会潜藏很大的隐患，会产生诸多问题。毕竟，我们已经见识过太多这样的情形了。楼盘规模大，就意味着租户数量会非常多，其来源也会比较繁杂。这样一来，在进行管理时，就会让人感到比较头痛。后来的事实也证明了这一点，大量的传销人员以及小公司等都租到了这个小区。结果，住在里面的人都感到很郁闷，每天都能听到隔壁传来“要不要成功？要！！！感恩的心，感谢有你……”这样的声音。

然后，因为这种情况，一旦开始就难以结束，所以导致里面的自住者开始逃离，他们或者卖房子，或者租房子。由于这样的情况增多了，大家都比着卖、比着租，价格就很难上涨。最终受益会大大减少。再者，物业的管理跟不上，尤其是在一些地区、一些物业中，里面离职的人员很可能熟悉小区环境和薄弱环节，从而……

小区规模较大，所以发生意外的情况较多。一些意外情况出现了，而最终，全体小区业主需要一起承担这个后果，这确实让人感到有些尴尬……

我当时没买这个小区。我以更高的单价，购买了一个面积更小但更好的小区。这个小区总共几百户，有几栋楼。从目前的情况来看，它的涨幅和租金已经远远超过了那个楼盘。

房子这一事物，归根结底与股票是不同的。房子与每天的生活紧密相连，和里面人的生命质量息息相关。所以，自然环境与人文环境会对房子的价值产生决定作用。实际上，在我的实践过程中，房子本身的质量和装修所体现出的影响并不显著。我之前曾听闻一种观点，即房产取决于三个方面，那就是地段，地段，地段。我个人觉得，这种说法有一定的道理，但也不完全正确。说它不对，是因为在现在的交通状况下，地段并非特别重要，尤其是随着未来工作模式的改变。说它对，也是有道理的，因为地段又将前面所说的那些条件包含在了其中。

不过，就我自身而言，我依旧觉得，花费千金也要挑选房屋，花费万金也要挑选邻居。我个人会更注重社区，也就是更注重人文环境一些。从土地的角度看，它是属于国家的；从租户的角度看，房子是房东的；然而，生活终归是属于自己的。

对于写字楼，我的经验是会选择综合性的写字楼。这种写字楼既有写字楼的部分，又有住宅的部分，还有商场的部分。这一点非常重要，并且我在实践过程中也有所体会。

早几年，我们这儿有个很知名的写字楼开盘，即绿 X 广场。当时去看时，价格较高，不过是精装修的。我看过之后觉得，这个楼盘未来不好租，原因在于没有配套的住宅，配套商场也仅有一个超市。更糟糕的是，对面有一个写字楼，其配套住宅比该写字楼还大，配套商场达到万达的水准，关键是，其价格约为绿 X 广场的七折。就隔一条十字路口，不过一两百米左右吧。

于是，果断买下了绿 X 广场对面的这个写字楼。如今已经过去了好几年。事实证明，情况确实是这样的。

绿 X 广场的买价比较贵，所以房东开价较高。不可否认，绿 X 写字楼的档次看起来很棒。然而，如果在绿 X 开公司，员工住宿就会成为一个问题，没有地方租宿舍，吃饭要么点外卖，要么去较远的对面商场吃。这导致大量的写字楼空置，底下的超市也不开了。目前来看，整个写字楼显得很破败。

这商业地产的特性是：旺的地方人会扎堆，人扎堆的地方就更旺。绿 X 对面的写字楼比较旺，前些天去询问空置率，被告知不到 10%，我认为这就是写字楼，也是我个人比较注重的方面。

以上，我个人投资房地产的思路大致就是这样了。其中并没有太多干货，只是一些自己的体会罢了。

这里，说说我对房产“卖出”这个方面的看法。

至今为止，我还没有卖出过。因为，我持有房产，就不太想卖出。

所以，我认为之前所述的目的是留出房产投资的安全边际，而这个安全边际是为了实现我自己不卖出的理念。

如果真要卖出，我认为或许是在很多年后用于置换。也就是说，先卖掉老房子，接着同时买入新房子。这就是这样的逻辑。

为什么我不太喜欢选择卖出这一点呢？

首先，我自己由于职业经验，对房子还是有独特的感情。

我认为房子承载着一个人生命中的某一段。自己住时，所承载的这一段便是自己的生命历程。租给别人时，承载的就是那个人生命的一段。有起有落，有欢乐有悲哀，这些都是经历。卖掉的话，就意味着要和它说再见。

我童年居住过一所房子，后来被亲戚卖掉了。这些年，我会隔一段时间开车去那里，然后一个人静静地坐上好一会儿。然而，这所房子如今与我已没有任何关系。它承载着我的童年，承载着我和爷爷奶奶相处的那段时光，那段无忧无虑、快快乐乐的童年。每次坐在车上看着房子，我就会感到很难过……

我带着太太去看这所房子，然后跟她讲述当年在前坪发生的那些故事。然而，很可惜的是，我没有能够领着太太进入房子里面进行参观。正因如此，我不太愿意把这所房子卖掉。

我正在准备把这所房子重新买回来。我要带着我的小孩，让他了解父亲童年的时光。因此，我不喜欢卖掉房子。

其次，在经济的角度看。不卖房子，或许也是一个不错的选择。

当年我做中介时认识一个人，他很有特点。他在我这儿买了很多房子，十多年前就开上宝马了，算是比较富足的人。我便询问他，向他请教他的投资理念，问他为何不断地买房子。他的回答很有意思，他说他和他太太每年都会固定买一两套房子，接着把这些房子出租出去，一直持有着，不会卖掉，要买几十套。我们老了之后，每年卖掉一套房子。接着，用卖房所得的钱，去做自己想做的事情。当时，我被深深震撼了。这个思路是我从未听闻过的。十多年前，谁会以这样的方式思考问题呢？大家都是买一套房子，恨不得能让三代人都住进去，根本不会想到要这样去处理房子。

我当时深受启发，一直铭记于心。截至现在，依据这位投资者的做法，他仍处于买入阶段，尚未卖出。想想看，他应该有几十套房产了，至少也有大几千万的价值。因此，这些年我购买的那一点点房产，一套都没有卖出过。按照我前面所说的算法，每个月的房贷可以用租金来弥补，还款的压力并不是那么大……未来是否卖出，哎，等再年长一些再说吧。

还有一个有趣的原因，在我研究家族财富传承时发现，有些“老钱”家族存在一个共同特点，即在进行资产配置时，即便实业与股权投资明显更能赚钱，他们也会在房地产或土地上进行相当一笔投资。

研究表明，他们这些“老钱”家族见识过许多资金流动的情形，资金流着流着，最终就消失不见了。尤其在财富进行代际传承的时候，倘若稍不留意，后代中可能会有几个败家子，或者有一群损友，那么流动的财富便会一下子不复存在。这样的案例，是很常见的。

我在实践过程中与拆迁户有过接触。这种情况较为明显，通常一个村进行拆迁后，瞬间就涌现出许多百万富翁和千万富翁。在这些人中，有的人会立刻用这些钱去购买房子，将房子出租；有的人会立刻开办公司，开展自己的新事业；有的人会立刻更换住房、车辆，甚至更换老婆，每天过着胡吃海喝、闷头睡觉的生活。

几年下来，现在还能维持好生活的，通常是遵循了老固定资产（被拆迁的房子）、流动资金（现金）和新固定资产。遵循这样的拆迁户情况稍好一些，而其他的，大多是固定资产被动转为流动资金后，就流入了别人的口袋。后果极其悲惨，还染上了一身恶疾、毒瘾和赌瘾。

能处理好流动资金这件事本身就是一种才能，并且是一种稀缺才能。不仅如此，还能每年不断增值，把钱省下来再投入使其升值。这种稀缺的能力需要相当大的天赋以及相当多后天的努力与学习才能获得，不是突然有一笔钱就自动拥有的。往往在这个时候，是最容易出现危险的。

假设到了这个时候，那还是稳妥些吧，把流动资金换成固定资产，然后随着自身的成长，再慢慢做决定，这样会比较好。因此，我对自己不是很自信，也就没有卖房的需求了。

以上是我对于投资房地产的一些浅显看法，它仅仅代表我个人的观点。因为每个人的实际状况存在差异，我认为合适的方法，或许对他人来说就是不合适的。这是无法相互通用的。不过，这也没有关系，多一个像我这样的视角来审视房地产投资，还是不错的，反正这也是免费的，您觉得呢？