中国的商业房地产进入了详细信息时代 - 详细信息确定成功或失败：在商业房地产营销计划上 - 购物中心是一种新的商业模式，并且还具有市场详细信息。就像不久前在上海推出的购物中心一样，它是一个专门从事品牌折扣商店的购物中心

4月和5月是商业房地产的淡季，但的商业房地产正在如火如荼地进行。

首先，上海的 Qipu服装批发市场占据了一小范围，然后是北京和当地的 City的 的位置约为100,000平方米。在五月天的春季住房展览之后，大型市场推出了购物中心的重新选择计划。在5月中旬，已经如火如荼的 杰出了铂金创造财富的投资计划；在月底，已发行了利用外国资助的零售商店的 出售。

尽管在这些商业房地产项目推出后，有一些煤炭兑换商店的场景，但行业内部人士仍然对此抱怨：上个月的市场和下个月的市场，商业房地产真的如此受欢迎吗？

在4月中旬，国务院经济研究所的副主任在省零售高级专业经理的培训课程中，现场更改了这一主题，呼吁：尽管中国的商业房地产发展已经进入了一个新的历史时期，但商业房地产的迅速增长将导致商业房地产综合症的形成。

巧合的是，4月下旬，在中国土木工程协会的云坦·金林（ ），中国房地产协会的秘书长Gu 以及建筑专家，商业专家和房地产企业家来自上海，，和 Ine In Ins Ane 的“秘书专家，又有一般性的企业：经济增长，但是商业房地产迅速升温和广泛的发展，并且存在巨大的隐藏危险。商业房地产建设的盲目发展和重复，商业房地产的混乱计划以及对后续行动的投资和忽视的关注正在造成城市商业资源和社会资源的巨大浪费。

来自市场各个方面的信号一直在向商业房地产项目开发人员传达这样的紧急信息：中国的商业房地产进入了细节时代。

详细的计划

从现有的商业房地产项目规划来看，商业房地产开发商专注于开发全面，体贴的购物中心，批发市场和物流园，开发区越来越大，只有10万，甚至数十万。更加无法忍受的是，当商业房地产开发商正在计划项目时，他们不会认真研究区域市场人口，市场规模，人口购买能力和市场业务结构。他们也相互比较。如果您得到80,000，我得到100,000，他得到120,000，她获得了200,000。一路上，超过一百万平方米的超大商业房地产项目出现在某些城市中并不奇怪。

在这个问题上，记者在安武商业联合会中采访了相关人员，并得到答案：“这里有三个问题。城市人口少于150万。在国家城市竞争性报告中，它在40个城市中排名第32个城市，在鼓励投资的40个城市中排名第32个城市。近100,000个中等规模的企业，二级商业繁荣，高级繁荣的业务繁荣，繁荣的业务繁荣，繁荣的业务繁荣，繁荣的业务繁荣，繁荣的繁荣，繁荣的业务繁荣。业务超市在2019年是相对合理的，大多数商业房地产项目都集中在购物中心，在新的业务生态系统的平衡之前打破了余额。现在，全国一些城市已经为大规模的商业房地产项目计划听证会实施了一个单票否决。让我们看一下的一些商业房地产项目。他们将在任何想要的地方发展。他们不在乎他们是在当地的商业中心还是城市规划的商业子中心，而是盲目地声称创建一个“新的商业区”，“新的地标”和“那个商业区”和“那个商业区”，并且不计算出有多少人的身材，需要多少人，还有多少人可以为有多少人而居住，更能像新的商业那样的商品，例如，像新的商业那样，更有可能是一个新的商品。

一个不想被命名的行业内部人士指出，一个所谓的购物中心是一个所谓的购物中心，是一个住宅和商店的财团。坦率地说，开发人员“打包”了基础商店，以最大程度地提高项目利润。这种商店被称为北京的基地商店。无论是从投资促进水平，从业务层面，管理级别还是服务水平来看，基本商人的业务管理与商品地点的购物中心之间存在一定的差距。为了缩小这一差距，可以想象在业务形式计划方面真正反映购物中心现代服务概念的困难。

值得注意的另一个问题是，面对大型商业房地产项目的快速加热，开发人员只知道如何在地区对购物中心进行简单的类比。记者从商业专家那里学到，购物中心作为一种新的商业模式也有市场细节。就像不久前在上海推出的购物中心一样，它是一家专门从事品牌折扣店的购物中心。

仔细定位

食物，衣服，住房和人类生活是必要的。大量的大规模商业房地产项目习惯于专注于日常必需品，小商品，建筑材料和服装。

记者观察到，仅在路附近的一公里内，仅服装城市就包括 Da City （建筑区约为7,000平方米）， City（第一阶段是40,000平方米超过40,000平方米），第三阶段是60,000平方米），超过60,000平方米），而 zhui plaz则（40,000平方英尺）。

从 6800万人口的服装消费来看，一个超过200,000平方米的服装城不能被视为开发商的位置。

但是，只要您仔细分析，问题就会立即出现。

从最近的情况来看，服装城市开发商的主要基础是广州，杭州和北京的数十万平方米的服装城市，业务非常好。实际上，无法将与广州进行比较，并且广州的辐射能力无法与进行比较；无法将与中国妇女服装的首都进行比较，并且拥有宁波和男装作为支持。 有什么吗？无法将与北京进行比较。北京是北部市场的资本和重要物流中心。无法将与由中央平原的心脏支持的进行比较。无法将与进行比较，具有强大的边境贸易市场；不能与成都相提并论，后者拥有广阔的西方市场……坦率地说，甚至无法与和进行比较，因为在及其周围没有服装业务或加工基地。

从安海省的整体服装市场状况来看，南部有武豪街和北部的富阳西北商业城市。在深入了解长江北部和南部的服装城市经营者之后，您还会发现河和长河自然地将分为三个斋戒。在这三个禁食中，服装市场特征具有自己的重点。 河以南的大多数服装城市经营者都去武汉购买商品。江户倾向于广州和杭州；长江北部的大多数服装城市经营者都去了昌舒购买商品。安海省将近100亿人的服装摄入量被分为这种方式？

让我们回顾一下城市居民的服装。根据记者的说法，在的零售格式中，最有影响力的百货商店格式，其服装运营所产生的利润约占其总利润的60％。通过对服装业务结构的分析， 居民的服装消费具有以下思维趋势：购买高端服装到 或时尚百货商店-；向生活百货公司购买中和高端服装 - 和购物中心；购买中端衣服去 和；购买低端衣服到成洪神庙和大型市场；购买品牌低价服装到服装广场；购买快速移动的消费服装到百货商店...如果您开发或经营的服装城与上述商店没有不同的定位差异，那么您必须将消费者带到服装城去服装，而您为什么保留进入服装城市的服装业务所有者？

在采访中，记者了解到，服装城市中的一些开发商希望将顾客和服装运营商从县城升级到省级。 省商业房地产营销计划公司的总经理分析说，确实有一些服装运营商，但这个数字不足以支持大型服装城市。这是一个个人现象，无法被认为是一致的情况。相对而言，除非市场风险系数为零，否则服装操作员将不会轻易切断与上游和下游市场的联系。

上海成凯集团总经理Ni 先生在“第一个城市商业房地产论坛”上发表了讲话，并说：商业房地产比住宅更面向市场。从这个角度来看，商业房地产的精确和精致的市场定位是商业房地产项目成功的关键。

微妙的营销

查看商业房地产营销方法，有几种特别值得注意的情况：

首先，我们应该摇晃幌子。商业房地产开发是一种手段，业务是房地产价值的体现。一些开发人员将“商业”视为房地产开发的封面，而不是在商业项目，投资促进和业务管理方面付出巨大的努力，而是他们根据商业项目出售商店。商店售罄后，开发商的展览将结束。似乎与他无关，无论商业房地产项目是否成功。无论如何，开发人员赚了很多钱。

第二个是在任何时候拉国旗并建立商业旗舰，创建商业时代，成为“新地标”，并创建“第n个商业区”。实际上，大规模的商业房地产项目确实可能成为城市建筑的新亮点和城市生活的新坐标，但它们需要时间和精致的计划。

第三个是添加珠子。商业房地产项目的成功运营确实可以为开发商带来巨大的利润。这笔利润有时是同一地区住宅建筑利润的2-3次甚至5次。在利益的驱动下，一些商业房地产开发商正在摇摇欲坠，然后拉旗，最后拔出珠子：计算以理想状态的运营时间，周期和利润，预期的回报率高达10-12％，并承诺租金后租金，每月租金，并承诺“支付多少折扣”。实际上，开发人员决心尽快收回资金，其次，开发商的实力并不像他们说的那么强大。 研究所的一位成员透露，在从事商业房地产项目时，一些商业房地产开发商甚至只拥有自己的资金的5％。试想一下，如果一个十亿元的商业房地产项目仅开始5000万元人民币，那么该项目的开发商如何不对“财富”渴望？

商业房地产开发商缺乏营销概念的创新，过度利用营销方法是外界对商业房地产经理的偏见的根本原因。

专家认为，大型商业房地产项目依赖于主要商业商店和主要品牌商店的进入是可以理解的。关键是不要夸大它们。北部城市的一个商业房地产项目自豪地宣布，该项目是由开发商和家乐福“强烈”开发的，并被客户的诉讼起诉，未能拿起鸡肉并失去了少数大米。相反， 也有类似的经验，但是开发商 只声称“一楼是”，该公司具有很高的信誉和营销效果，尤其是周围商店的销售。当然，就是这样， 仍然面临需要仔细和耐心处理的营销问题：如果商店和周围的品牌商店被允许共存。

实际上，从营销的角度来看，商业房地产问题已经对开发商自己提出了更高的要求。如果该要求以口头保留，则是“拉动标志”。如果有实践和结果，则称为“目标”。 商业联合会的秘书长举例说明了一个例子：在天津的商业区，新世界广场和家乐福超市已经挣扎了几年，最后，商业区从和小型到大。 时代广场最初位于商业区。如果营销措施有效，它可能会成为业务的新亮点，尤其是在完成超市和 City的翻新后，该地区的商业氛围将变得更加强大。

就像商业房地产蓬勃发展一样，令人震惊的消息来自的中心：一个物业拥有的商业房地产项目，其面积良好，精心计划的投资已成为公众批评的目标。负责该项目的商业房地产开发商已经空了。事实告诉开发人员：只有当商业房地产项目具有很高的投资和高风险时，他们才能获得高回报。理想化的财富创造计划是营销的必要手段，在整个风险期间支持商业房地产是投资计划的核心 - 商业房地产项目的资本链管理。

商业房地产营销计划的细致种植是中国商业房地产进入细节时代的必然要求。

细节赢了

根据 City的相关统计数据，该市的商业房地产建筑区域在2003年达到2044万平方米；销售（租赁）面积为399,800平方米，占同一时期已完成面积的58.7％，累计空置面积占房地产总空缺的47.7％，空缺率增加了12.4％；虽然该市的商业房地产建设区域在今年第一季度达到16.641亿平方米，而销售（租赁）面积为25,200平方米，占同一时期已完成区域的44.6％，累计空缺占房地产总额定率的46.1％，而控制费率则增加了152.6％。

记者多次参加了商业房地产项目的计划。我不止一次地惊讶地发现，钢市场上的商店长2米，宽2米，而且服装市场的商店高4.2米，高7米，然后我问开发商的客户定位，我得到的答案是，任何客户都可以买到或出租...当我问什么市场以及什么市场是什么，开发人员是什么，开发人员是什么，这是什么计划的，这是什么，这是对那样的，这是一个被淘汰了。后来，它不起作用，所以我转过身来做到这一点...

由此，不难理解为什么某些商业房地产项目始终保持很高。

请注意以下非常有趣的数字：

中国（中国）房地产咨询公司中央研究部的一项调查显示，从2003年1月到11月，全国性商店市场发展的全国投资是1001亿元人民币，去年同期增长了42.5％，完成的商店的商店达到了2097亿平方米，达到了40.9％的年度40.9％。

上海商业房地产的实践专家江诺先生在“第一个城市商业房地产论坛”上提出，从2003年到2004年，全国250多个城市的商业房地产的空缺率和失败的投资率不成功，达到60％。

中国商业房地产联盟主席古鲁（Gou ）在“商业房地产和城市发展论坛”上说，世界上发达国家的人均商业区为1.2平方米，上海不到1平方米，而杭州只有0.8平方米。

, it is not only to pay to the news that the per area of​​ ​​the city is as high as 1.36-1.7 , but also to the fact that the rate of real is 20-26.7% than that of such as and , but it is keen on 's "CBD" and 's "CEPA" city.这真的很难理解。

当零点调查公司董事长Yuan Yue指出，“中国只能容纳三个半的CBD”，当中国沿海和大陆的许多“ CEPA”城市遇到尴尬，如果商业房地产开发商应该考虑细节并专注于初步计划，中期营销，中期营销，以及每个项目的管理后？呢