1。确定租赁期

（i）如何考虑承租人是否确保行使更新租赁的权利

在评估承租人是否合理地确定行使续订期权时，应从续订方案的行使或非运动中考虑对承租人的财务收益，而不是基于管理层的意图。在实践中，以下情况可能表明承租人将合理地确保行使续签的选择，除非有明确的证据表明它不会行使它。

1。合同中规定的续签期间的租金显着低于市场价格；

2。承租人对租赁资产有很大的依赖；

3。承租人在租赁资产上投资了大幅改善费用，在不可撤销的租赁期结束时，通过此类改善费用形成的资产仍然具有很高的价值；

4.承租人的成本与终止租约有关，例如谈判成本，搬迁成本，查找和选择适合承租人需求的替代资产所产生的成本，在将新资产整合到运营中，将租赁资产纳入租赁资产而产生的成本在租赁期间同意的租赁费用，该租赁费用的成本是繁殖的。

（ii）如何估计续签期并租用合同

经过合理的租赁期（包括续签期）的合理估算，如果合同未指定续签租赁，则在最初衡量租赁责任时仍应考虑续签期间的租赁付款。我们认为，可以考虑以下操作想法，即在租赁期开始日期，整个租赁期的租赁负债是根据合同中商定的租金衡量的。当随后的承租人实际续签租赁或合同明确定义续期期和续签租金时，将重新计入租赁负债，并将调整使用权的账面价值。有两种具体情况。如果租赁期与原始估计租赁期一致，则将根据更改的租赁付款金额的现值重新测量租赁责任，承租人采用的折现率将保持不变；如果租赁期与原始估计租赁期不一致，则承租人将使用修订后的折现率来折现更改的租赁付款金额，以赔偿租赁责任。

2。将可变租金转换为固定付款的会计处理

案件：

公司A租了一家商店。合同规定，租赁期为20年，首先五年的租金定为100万元/年。随后的租金每5年确定每5年确定，即最初5年中商店年平均年平均营业额的10％被用作未来5年的固定租金，依此类推。在租赁期结束时，A公司无法合理地确定他可以获得商店的所有权，并且商店的剩余使用寿命大于20年。

问题1：公司应如何在租赁期开始之日开始衡量使用权的资产和租赁负债？

问题2：如何确定租赁期开始日期确认的使用权的随后折旧期限？

（i）最初的测量权使用权和租赁负债

在租赁期的开始日期，租赁期限的头5年的固定租金为100万元/年，随后的15年是可变租赁付款，这些可变租赁付款不属于取决于指数或比例的可变租赁付款。因此，当最初在租赁期开始日期衡量租赁负债和使用权资产时，在过去5年中打折租金500万元后的现值仅是租赁负债的账面价值。在第一个5年租赁期结束时，还确定了接下来的5年期租金，并且可以将租赁付款转换为固定付款金额。租赁负债和使用权应根据在接下来的5年内支付的租赁付款金额的折扣进行重新评估。等等，每5年重新评估租赁负债和使用权的资产。

（ii）随后测量使用权资产的折旧期

在这种情况下，实际上仍然存在争议，即如何确定随后衡量使用资产权的折旧期。也就是说，在租赁期的开始日期，5年租金的现值仅用作在整个20年期间使用资产权利的账面价值。因此，当在随后的测量中衡量使用资产的权利时，是否应该在20年或5年内折旧？如果根据新租赁标准的规定处理，则应在租赁期限较短的期间折旧，租赁期限比租赁资产的其余服务寿命短。在这种情况下，租赁期限比剩余的使用寿命短20年，从理论上讲，折旧应在20年内折旧。但是，如果承租人随后基于20年期限的最初5年固定租金来衡量所测量的使用权资产，则第一个5年期间的折旧费用将大大降低，这将不会如实反映交易的本质，并且会增加随后租赁期间折旧计算的复杂性。我们认为，从比例原则和运营性的角度来看，折旧可以在五年内计算。

3。确定增量贷款利率

如果租赁的双方在正常交易中签署了租赁合同，并已在合同中达成协议，则可以认为出租人将利率用作租赁中的利率，除非利率显然不合理，否则可以用作折现率的首选。当承租人无法确定租赁中包含的利率时，承租人的增量借贷利率需要用作折现率。

实际上，我们有两个步骤来确定增量贷款利率。第一步是选择可观察到的利率作为确定增量贷款利率的参考基础；第二步是调整参考基础。选择参考基础时，您应该选择与租赁责任借贷条件最相似的借贷率，以避免过度调整。如果在租赁合同中未确定利率，并且估计在承租人当天估计没有增量贷款时，您可以考虑以以下方式选择参考基础。

（i）承租人拥有公开市场发行的债券

当承租人拥有公开市场发行的债券时，债券的市场利率可以根据债券的市场价格和未来还款状态在额外借贷利率的估计日期估算。市场利率反映了交易时的经济环境，承租人的信用风险等。当将其用作增量借贷利率的参考基础时，需要根据租赁期限，租赁负债的量和抵押条件等因素进行进一步的调整。

（ii）承租人有现有贷款

当承租人拥有现有贷款并在获得现有贷款当天的额外贷款利率估计以及估计的增量贷款利率日期，如果市场利率水平和承租人的信用状况没有发生显着变化，则可以选择租赁期限的利率作为参考。如果同期有多个现有贷款，请尝试选择具有相似抵押条件，近距离贷款金额以及亲密本金和利息偿还方法的贷款利率作为参考基础。

（iii）承租人在不久的将来没有贷款或其他承重债务

当承租人在不久的将来没有贷款或其他承担利息的负债时，它可以考虑通过银行查询在同一时期获得贷款利率作为参考基础，或者考虑雇用第三方评级机构获得其信用等级并将其用作确定参考基础的基础。此外，承租人还可以使用贷款市场报价率（贷款利率，以下称为LPR）作为参考基础。当使用LPR作为参考基础时，由于LRP不能反映承租人自己的信用状态，因此在调整参考基础之外，除了考虑诸如贷款金额和抵押条件之类的因素外，还需要考虑承租人自己的信用状态。

4。租赁标准的税收相关处理

在税收处理中，新租赁标准没有更新公司所得税申报表，也没有为特殊的“使用权资产”设置。因此，公司所得税范围仍然按照原始“实施企业所得税法的规定”中规定的方法来处理，即承租人需要区分经营租赁和金融租赁。

“实施企业所得税法的规定”的第47条规定，企业支付的租金根据生产和运营活动的需求租用固定资产，应根据以下方法扣除：

1。通过经营租赁租赁固定资产的租赁费用应根据租赁期限均匀扣除；

2。应因财务租赁而以固定资产租赁的形式产生的租赁费用，以构成财务租赁租赁并扣除分期付款的固定资产价值的部分。

可以看出，新的和旧租赁标准的变化主要发生在承租人的会计处理中。那么，在更改租赁标准后，我们​​应该如何处理公司所得税解决方案，以及如何填写纳税申报表呢？本文通过特定案件分析了在新租赁标准下承租人的会计处理和税收差异。

V.案例分析

案件：

2021年6月28日， A签署了与 B B公司的三年租赁协议，以使用电子设备的权利。租赁期从2022年7月1日开始，租赁期内的税收租金为每年200,000元人民币。租赁付款是在每个季度开始时支付的。由A公司确定的租赁中包括的利率为每年4.75％。在租赁期的开始日期，在评估后考虑的公司A基本上确定租赁过期后不会行使续订期权。假设不考虑相关的税收和费用影响。

会计处理分析

（i）初始测量

设备租赁期为3年，租金是根据季度支付的，因此总数为12个期间。由于租金是在此期间开始支付的，年利率为4.75％，因此季度利率为1.1875％。因此，剩余的11个租金期间的当前价值以每期1.1875％的折扣为1.1875％，用作使用权权利资产的初始帐户价值。计算租赁支付金额的现值=×（P/A，1.1875％，11）= 512,748.11元，以及相应的未认可的融资费用= 50,000×11-512,748.11 = 37,251.89 Yuan。因此，租赁期开始日期的会计过程：

（ii）随后的租赁负债摊销

税收处理分析

（i）调整税收并填写公司所得税申报表

以下是2021年的案件：根据签署的租赁合同，确定此案是经营租赁合同。根据《税法》，应根据租赁期限在税前均匀扣除固定资产租赁所产生的承租人所产生的租赁费用，也就是说，在税法的这一时期，必须确认100,000.00元的租赁费用。当前期间的会计利润总额为105,447.67元人民币，与税收调整有关的税收差异将如下：

1。折旧税增加应在2021年根据使用权资产支付：

562,748.11 * 2 /12 = rmb 93,791.35;

2。2021年未认可的融资费用的摊销和税收增加：

6,088.88 + 5,567.44 = RMB 11,656.32;

3。根据税收扣除之前支付的租赁费的金额减税：100,000.00元人民币；

上述总税收增加：93,791.35 + 11,656.32-100,000.00 = 5,447.67 yuan。

*填写年度公司所得税申报表（以2021为例）：

资产折旧，摊销和税收调整的详细清单：账户金额填写使用权的原始价值，当年的折旧和其他数据折旧，税额为零。

税收调整项目的详细清单：分别填写“ 2。扣除调整项目（17）其他人”的税收调整金额减少税收调整金额的未认可的融资费用。

（ii）每年的具体税收差异

从上表中，我们可以发现，对于承租人来说，新租赁标准的应用将在税金口和会计口径之间存在税收差异，但是税收差异的总体影响为零，这符合最临时差异的法律。