2023年5月16日，2023观点资本圆桌于香港召开，其会议主题是“趋势与重启” 。

在“大中华区商业地产投资解析”的演讲当中，戴德梁行环球董事李志荣提及，三年疫情过后，香港终于在2月份实现了通关，他宣称，这会给中国内地房地产以及香港房地产造成一些影响。

首先从大宗交易、房地产交易方面来看，中国内地2023年第一季度相较于2022年第一季度，大概有17%的增长。另外在投资资本类别方面，91%都是内资。境外投资者比较谨慎，原因有种种，其一海外利息很高，其二是中美关系，所以他们很多人都不敢投资中国房地产，也不愿意投资中国房地产。

提到内地房地产出现的改变，李志荣称，第一季度北京的表现较为出色，这是因为收购了一笔苏宁商业房地产；上海的市场相较于去年也颇为活跃，并且广州第一季度的情况比深圳要好，然而在去年，深圳比广州要好得多 。

从投资类型方面看，写字楼在商业不动产里占比很大，在产业园区中占比达50%。另外，零售业的表现有了恢复，长租公寓也出现了更大需求。

他还表示 资本化率一般来讲都是往上走 北京的表现是最好的 其资本化率为4.5%、4.3% 深圳的资本化率也比较高 这是因为深圳写字楼未来的供应量非常充裕 导致空置率往上升 。深圳资本化率最高，但其表现最不好，这可能是因为过去两三年深圳以科技为主，受到美国对该市场的打压，所以受到了影响。而广州则最为健康，其资本化率为4.3%，市民消费力很强，因此在零售方面表现最佳。”

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