外地城市有大动作，这早已深入郑州购房者心中。郑州虽未出台任何明确放松限购的政策，但人才落户政策宽松，不少户籍办理点特设了人才落户窗口，凭借大学学历等简单证明就能落户郑州。

房票就是这样产生的，甚至有地市的客户曾经提出过“郑州放开限购了？”这样的疑问。

这足以让被压抑很久的购房需求得到部分释放，所以在2019年上半年，市场虽有短暂的“触底反弹”表现，然而购房预期并未高涨。

要记住，郑州市场依旧是以刚需为主，地市涌入的购房者数量不足，稀缺的好产品在交付之后会表现得强劲，一般品质的楼盘性价比足够 。

三、小规模加推成为房企推盘主要手段

4月20日，富田城九鼎公馆再次推出198套高层房源，此次推盘去化效果不错，不过推盘体量明显减少了许多。

4月21日，二七区融侨悦澜庭项目加推了高层房源，数量约为208套，当天售出了约189套，该项目与富田九鼎公馆情况相似，都是小规模加推 。

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郑州各大房企在4月份的推盘情况基本一致，都采取小规模加推的方式，极少出现大体量推盘的情况，案例不再逐一表述，这也是房企对市场热度的准确判断。

从2019年上半年推货总量情况来看，成交总量处于较高水平，然而集中开盘的次数并不多，这表明小加推或者平销属于主流推盘方式。

平销项目里，成交主要集中在主力典型项目，有17%的项目承担了52%的销售总量，83%的项目月均去化套数低于60套。

要记住，郑州不会再出现大规模开盘的情况了，楼盘与客户的配套程度会对开发商的水平进行考验，那些盲目拿地的开发商将会被淘汰。

四、郑州刚需被迫涌入南龙湖，地市客户涌入郑州主城区

郑州近郊片区的市场份额在近几年持续增加，南龙湖的成交量远远超过了其他近郊组团，连续3年排名第一，南龙湖成为郑州刚需外溢的最大片区 。

2019年上半年，南龙湖成交量达到了104万平米，数量非常高，其次是绿博组团，其成交量为63万平，位居第二位，还有北港片区，成交量是52万平，位居第三位 。

一个有趣的现象出现了，一方面，郑州的刚需人群向外溢出到近郊，另一方面，地市的客户大规模地涌入郑州。

2019年上半年，特别是4月份之后，在五一假期前后这段时间，大批量地市客户涌入郑州房市，使得郑州房市热度再次兴起 。

地市客户来郑买房的原因简单概括主要有5大原因：

地市房价正逐步上涨，其上涨态势紧追郑州房价，甚至有些地市的房价已然超过了郑州四环的房价，在这种情况下，来郑州买房的性价比自然要高过在地市买房 。

郑州房市开年呈现出小阳春态势，相关信息渐渐传导到地市，这引发了地市购房者的恐慌，使得他们纷纷想要入郑买房 。

郑州的调控政策十分严苛，然而其人才落户政策却比较宽松，在地市的客户获取郑州购房资格较为容易。

4月份之后，其他多个外地城市再次呈现调控紧缩的态势，郑州虽未进行跟进，然而购房者内心感到忐忑，故而抓住机会上车 。

5、地市市疲态明显，河南地市的下行幅度将更大。

2018年下半年以来，受棚改收紧影响，三四线城市成交动力明显不足，在财政部发布的计划中，大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降，山东、山西与河南降幅全部超过70%，市场下行压力更大。

要记住，房东仍然秉持原来的观点，要是没有自住的需求，就不建议在城市和乡村进行房产投资。郑州有增值潜力的楼盘不到5%。

五、特价房+首付分期+分销，以价换量是上半年一大特色

2019年上半年，郑州多个楼盘采取推售产品的方式，是以价换量，其主要形式有特价房，有精装改毛坯，有增加额外优惠，有首付分期，还有引入分销团队。

年初北区出现了扎堆特价房的情况，之后其他片区也跟着出现了这种情况，特价房的情况一直持续到年中。预计下半年依旧会有房企为了快速回笼资金，以低于周边市场价的状态，低价推出楼盘。

分销成了郑州房企推盘的主要办法，贝壳体系里多家房产中介成了分销的主要力量，在多数售楼部中，分销中介的身影到处都能看到。

要记住，对于一个开发商走向消亡而言，第一步是舍弃品牌，第二步是抛弃自有营销团队，最终会被中介渠道所挟持。

六、二手房市场低迷，与新房差价不断拉大

2019年上半年，郑州市区二手住宅备案量稳价降。

在成交量方面，上半年二手房成交量和2018年上半年基本持平，和2018年下半年也基本持平。但是价格却难以走向新高，郑州市区二手房均价在元/平左右，与新房之间的价差呈现出不断拉大的趋势。

二手房交易热度最高的区域仍是金水区，郑东新区、中原区。。

切记：迅速甩卖二手房。

七、建业杀回北龙湖，土拍市场冷热不均

在2019年上半年的土地市场里，郑东新区的土地拍卖情况最为激烈，其中，广为人知的一件事是建业重新回到了北龙湖 。

2019年开春，建业在北龙湖有所行动，先是以13.2亿的价格摘得24号地，接着又以16.8亿的价格摘得27号地，到了3月8日，情况更是不同，它从11家竞争对手中脱颖而出，成功争得北龙湖“地王之王”25号地，其价格为25.2亿，这一行为刷新了郑州人民对于建业的传统认知。

北龙湖土地呈现出供不应求的局面，在其另一边，是其他片区土地供给过剩的情况。

整体来看，2019年上半年郑州商品房用地有实际供应亩数，住宅用地供应完成率为23%（包含郊县），尽管这一数据还比不上2018年，不过和之前几年相比已足以处于高位水平。

2019年上半年，郑州商品住宅用地供应最多的是管城区，金水区、二七区排在其后。高新区、郑东新区和金水区是商服用地供地的主要片区，整体成交量价出现回落。

切记：郑州正在稳定土地供应量，从而稳定房价。

八、住宅产品由刚需到刚改转变趋势明显

2019年上半年，郑州备案签约政策出现松动，住宅成交情况开始回升，与之前相比，涨幅达到了27%。

上半年市区推出了一定套数，去化了一定套数，去化率为71%，相比2018年下半年提升了4个百分点；郊区整体推出套数为一定数量，去化8981套，整体去化率为72%，比2018年下半年提升了2个百分点。

在实际成交的房源中，有一个数据值得思考。

郑州房市的主力面积段一直是刚需房，其面积在80至90平米，占比高达40%以上，在2014年达到峰值44% 。

2014年之后，郑州房市住宅产品格局开始出现变化，80-90平产品的市场占有率连年下降，到了2019年上半年，80-90平米住宅产品仅占市场总成交套数的26% 。

与之俱来的，是刚改和改善更为青睐的产品崛起了，这些产品在90平米至180平米之间。

90-100平米产品首次达到15%的市场占比；

100平米到144平米的产品，继续保持了2018年的水准，占比分别为18%和23%；

144-180平米产品首次达到6%的占比。

总价在300万以上的改善型住宅，在销售占比方面，和其他一线城市、强二线城市有巨大差距，在产品数量上，也和其他一线城市、强二线城市有巨大差距，在产品质量上，同样和其他一线城市、强二线城市有巨大差距。

要记住，现在是卖旧换新的绝佳时机，从数据方面来看，郑州改善市场疲软的首要原因是旧房难以售出。

九、高层住宅最热，洋房量价齐升，公寓持续低迷，写字楼升温

从产品类型方面来讲，高层依旧是郑州房市供销的主要力量。在2019年上半年，郑州高层的成交量大约为487万方，相较于2018年上半年，增长了100万方左右，其总价基本上处于100 - 140万。

洋房的成交量是47万方，相较于2018年上半年增加了6万方，其价格有较大幅度上涨，均价处于元/平，总价在200万至600万之间不等。

别墅产品的成交量是3.3万方，与2018年上半年相比呈现出增长态势。入门级产品的总价处于200万至300万之间，高端产品的总价大概在600万至900万左右。

市区公寓产品持续低迷，2019年上半年市区成交量约为59万平，此成交量与2018年上半年持平，不过低于2018年下半年的成交情况，在价格方面相比2018年有所下降，均价在元/平左右 。

市区写字楼产品的库存量出现了下降的情况，其价格开始逐步回升，在2019年上半年，均价处于元/平左右，写字楼的主力区域依旧是郑东新区，经开区、金水区、二七区占有一小部分比例 。

要记住，郑州身为国家中心城市，其经济能量在不断增长，写字楼开始回暖，刚需性高层成为了主流。

十、谁是2019上半年住宅、公寓备案成交的王者楼盘？

上半年住宅项目有备案成交数据，正商家河家项目战绩突出，备案成交4269套，总备案金额达24.7亿元，成为“状元郎”。

其次，碧桂园国控天誉成交备案套数为709套，成交备案面积共计约10万平米，成交备案金额约19亿元，在郑州众多楼盘备案成交金额中排名第二。永威城成交备案金额为16亿元，在郑州众多楼盘备案成交金额中排名第三。

汇泉西悦城是公寓王者。在2019年上半年，汇泉西悦城公寓有备案套数，总面积约8.2万平，均价为9357元/平，备案成交金额达7.6亿元。

郑东商业中心的备案成交金额约为5.5亿元，新田印象的备案成交金额约为5.1亿元，这二者在排名中分别位列第二和第三 。

十一、谁是2019上半年备案成交的王者开发商？

上半年大郑州商品房备案金额最高的是碧桂园，其完成备案金额79.1亿元，备案面积67.6万平。正商以75.3亿元、80.5万平的备案金额和面积位居第二。其次是康桥，上半年完成备案金额49.3亿元，备案面积40.6万平。

若只是计算郑州市内八区，碧桂园并无优势，市内八区里正商仍是领先者，之后才是万科和碧桂园。

切记：大型房企依然稳健靠谱。

结语

在郑州买房，一定要购买房产公司楼盘，该公司需具备连续5年销量能力高于10亿的条件，或者要购买老牌公司处于优质核心位置的楼盘。

规模小的开发商会被淘汰，口碑差的开发商会被淘汰，持续开发能力差的开发商会被淘汰，到那时物业将会很乱，所以一定要远离 。