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摘要：近年来，城市规模和数量持续扩大。房地产行业发展势头迅猛，是税收大户。房地产企业试图通过完善税务筹划降低生产与经营成本，提高市场竞争力。然而，实际税务筹划过程中存在有待解决的问题。通过分析房地产企业税务筹划现状及问题，探索高效税务筹划工作。

关键词：税收筹划；房地产；节税；避税

引言

完善的税务筹划可极大节约房地产企业税收成本。能优化财务核算体系。可大幅提高企业在同行业的竞争力。还能迎合国家产业政策。推动企业健康、可持续发展。房地产企业是国民经济重要产业支柱。在资金筹集及产品结构等方面面临诸多发展困难所以 房地产企业需要借助税务筹划 提升企业的核心市场竞争力 以此推动自身实现健康发展 达成可持续发展目标

1税收筹划的基本原则

1.1合法性原则

税收筹划首要的基本准则是合法性准则。这意味着税收筹划要在法律准许的范畴内开展。绝不能越过法律界限。更不可违法违规。企业开展税收筹划工作时，任何一个环节都得以合法性为前提。如此才能确保最终的税收筹划方案通过法律部门检查并获税务部门认可。若不遵循合法性原则，极有可能遭受制裁，进而让企业损失更多。所以，合法原则是区分税收筹划与其他偷税漏税等违法行为的最基本准则。

1.2成本效益原则

税收筹划是一种能降低税收成本的行为。然而并非每个企业都需纳税筹划。因为不是每个企业开展税收筹划都能获利。是否需要税收筹划，主要由企业规模和效益决定。进行税收筹划需付出成本。成本涵盖聘请税收专家的费用、制定筹划方案的费用等。若税收筹划付出的成本高于其能给企业带来的效益，企业就没必要开展税收筹划。反之，要是税收筹划的成本低于可能产生的成本，进行税收筹划便是合理的。所以，成本效益原则也是企业需要考量的原则之一

1.3综合利益最大化原则

其主要是说企业应站在整体企业财务管理目标的高度。要尽量从全局出发。将企业全部经营活动联系起来。进而制定出最佳税收筹划方案。这是由于税收筹划是企业财务管理重要组成部分之一。所以它与其他企业财务管理活动相互影响且相互制约。若一味通过税收筹划追求降低税收成本，极有可能致使整体经营效益减少。所以，进行税收筹划时，应选择整体利益。

2房地产企业税收筹划存在的问题

2.1没有正确的税收筹划方法

当前公司的税收筹划人员均为公司内部职员，甚至有的人并非会计专业出身。由于学问不足，知识跟不上时代发展，缺乏高素质，在办理业务时，欠缺纳税筹划人员应具备的财政、税收、领导等方面的条件。更关心短期节税成效，甚至只是当时的成效。琢磨的只是不同方案带来的税负差异。常因当前税负减少，便游离在背离法规与偷税的边界线上。

2.2税法宣传力度不够，税收法制建设有待加强

当下，受诸多因素作用，国内房地产税收相关政策持续变动。并且，相关税法宣传力度不足。这致使企业对税法的了解欠缺及时性与系统全面性。一定程度上，这造成房地产企业的税务筹划方案存在滞后性。

3房地产企业税务筹划

3.1设立环节的税务筹划

3.1.1关于出资方式的税务筹划

房地产企业成立时，出资方式多样。货币投资可作为一种出资方式。土地使用权投资也可作为出资方式。各种实物投资同样能作为出资方式。我国现行《税法》针对不同出资方式，给出了不同税收政策。把设备当作出资方式，所有者分享利润且承担投资风险时，不用缴纳增值税及对应的税金。要是以土地使用权作为出资方式，所有者就得缴纳相应的土地增值税。由此可见。企业设立者的出资方式不同。最终缴纳的税负存在一定差距。《税法》针对不同出资方式规定的税收政策。为房地产企业提供了一定的税务筹划操作空间。

3.1.2用工政策的税务筹划

房地产企业积极响应国家用工政策。此时会享受到国家税收优惠政策。比如减免一定的企业所得税或者营业税等。这必然涉及用工方式。不同用工方式对应不同税收政策。若企业与“包工头”直接签劳务合同，由“包工头”直接给工人发工资。在此情形下，因房地产企业未直接与工人签劳动合同，所以工人所得工资不能被认定为可作企业成本抵扣项的“薪金”。而且，这还可能引发税务风险要是房地产企业和劳务公司直接签订劳务分包合同。企业就能把给工人发的工资当作经营成本的抵扣项目。而且不会涉及个人所得税代扣所引发的税务风险。

3.2科学建立目标，从整体角度出发

税收筹划是企业一项最基本的权利。企业若想获得合法收益，达成经营策略目的，实现持续进步扩大，在制定经营策略时就要正确认识筹划方式，减少成本，提高成效。不少企业对纳税筹划缺乏正确认识，这是我国目前纳税筹划执行不多的主要原因。

3.3加强税务筹划的风险管理，努力做到“涉税零风险”

“涉税零风险”可避免产生不必要的经济亏损。还能避免产生不必要的信用亏损。即便纳税人无法直接获得效益。也可间接获得相应经济效益。它能让企业财务办理更清晰。利于企业开展后续经营行为。有助于树立形象。有助于创造自有品牌。所以“涉税零风险”成为房地产企业追求的更高目标

3.4销售环节中的税务筹划

3.4.1定价过程中的税务筹划

房价是影响房地产企业纳税成本的重要因素 这一情况 相对于其他因素而言 适宜的房地产价格制定 是税务筹划工作的重要内容 依据中国现行土地增值税制度相关规定 若房地产项目为普通住宅楼构建 且当前增值率不超过20% 房地产企业无需缴纳土地增值税当增值率超过20%时。此时需执行四级超率累进税率。所以房地产企业在定价决策时。要充分考虑土地增值税的免税条件。以此最大限度降低企业纳税成本。

3.4.2促销过程中的税务筹划

通常房地产企业促销方式灵活多样。像赠送住房面积、免费装修等。房地产企业选择促销方式，不只为实现促销策略，还为有效降低纳税额。因为不同促销方式有不同税收政策对应。比如采用“现金折扣”促销方式，房地产企业可把折扣额放入销售收入减项同样，“装修赠送”能把装修费用计入开发成本，从而实现所得税减免。不仅如此，装修费还可算入土地增值税20%的扣除项。如此，房地产企业在不增加纳税额时能提高销售价格

结束语

本文聚焦企业税收筹划展开研究。针对房地产开发企业税收筹划风险进行了探讨。选取深圳万科房地产开发企业作为研究对象。明确了深圳万科房地产企业在开发阶段、销售阶段、经营阶段以及利润分配阶段所开展的税收筹划。对万科税收筹划可能存在的风险予以分析。最后依据前文分析内容。给出了房地产企业税收筹划风险的防范与控制对策一共给出了三条防控对策

参考文献：

张伟泽所著。关于房地产企业税收筹划问题的研究。学位论文。作者毕业于黑龙江八一农垦大学。时间为2016年

庄朝秀所著。关于房地产企业税收筹划的研究。学位论文。西南财经大学。2014年。