房地产业涉及多个税种。包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等。房地产开发周期长。精确计算各税种纳税情况有难度。降低税负成为资金紧缺的房地产企业急需解决的问题。房地产企业进行纳税筹划。一方面要借助涉及税种的一般纳税筹划办法。另一方面要利用相关手段。

房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。

一、利用土地增值税率临界点进行纳税筹划

税法有相关规定，纳税人建造普通标准住宅并出售。若增值额未超过扣除项目金额的20%，则可免征土地增值税。若增值额超过扣除项目金额20%，那么应就全部增值额按规定计税。起征点的规定使得存在纳税筹划的空间。这里所说的“20%的增值额”就是我们平常讲的“临界点”

二、变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划

依据房产税暂行条例第3条、第4条规定。房产税按照房产原值一次减去10%至30%后的余值来计算缴纳。若房产用于出租。则以房产租金收入作为房产税的计税依据。房产税税率方面，按房产余值计算缴纳的，税率是1.2%。按房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种计算方式得出的应纳税额有时差异很大，这便有了纳税筹划空间。房地产企业可适度把出租业务转为承包业务，从而避免按租金计算房产税的方式

式。

A房地产开发公司曾出租一处位于市中心的房屋其原值为100万元租金为一年20万元公司应缴纳房产税20乘以12%等于2.4万元营业税20乘以5%等于1万元城市维护建设税和教育费附加1乘以括号7%加3%括号等于0.1万元不考虑企业所得税公司的利润为

20-2.4-1-0.1=16.5万元。

要是开展纳税筹划，公司会把该房屋变为自身的一个分公司。然后将这个分公司承包给某家商贸企业，一年的承包费是20万元。因为该房屋未用于出租，无法按租金计算房产税，要按房产原值计算房产税。应纳房产税为100×（1 - 30%）×1.2% = 0.84万元。公司无需缴纳营业税、城市维护建设税以及教育费附加。同样，若不考虑企业所得税，公司利润为二十减去零点八四，即十九点一六万元。该纳税筹划能够减轻企业税收负担，具体为十九点一六减去十六点五，等于二点六六万元。

万元。

三、变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划

房地产企业开发之初若能确定最终用户且符合代建房条件，其收入按“服务业——代理业”税目缴营业税，可避免开发后销售缴纳土地增值税。若企业不符合代建房条件，不论双方怎样签订协议，也不论财务会计账务如何核算，都应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外 税法有相关规定 建成后按比例分房自用 这种情况暂免征收土地增值税 建成后转让 则要按规定征收 公司能够充分利用好这一系列规定

的税收优惠政策。

四、利用货币价值的时间性进行纳税筹划