买房的时候要注意些什么？开发商的哪些承诺绝对不能相信？商品房销售若不执行明码标价或者违规进行价外收费该向谁投诉举报？

下面是南海住建部门发布的关于房地产市场的常见问题及重要风险提示 准备买房的街坊务必仔细查看

问：在购买预售的商品房前，必须！一定！最要！看清什么证?

答：当然是《商品房预售许可证》！

目前《商品房预售许可证》能以栋作为最小单位来核发，一个楼盘常常会有多个预售证。所以市民买房时，首先得看清自己想买的那栋楼有没有取得预售证。没取得预售证之前，不能以任何形式对外售卖，也不能收取预订（定）款性质的费用，像发放VIP卡、搞内部认购、收取诚意金这类常见的情况都不行。若商品房完成了竣工验收。那么开发商能够申请现售备案。或者能够领取房地产权属证明。

总之若开发商无法提供预售证 也无法提供现售备案证明 或房地产权属证书 市民千万别买该楼盘房屋 一旦购买无证房屋 后患无穷 要么开发商卷款潜逃 或楼盘烂尾无法交楼 要么勉强交楼 最终又因种种原因无法办理房产证 想想太亏了

问：购房时如何支付购房款？

市民购买预售商品房时，要把购房款打入预售证载明的监控账户。这样能确保购房款用于房屋建设，防止开发商挪用。支付款项后，要及时让开发商开具收据或发票。要妥善保留所有付款凭证。要注意收据、发票的出具方和盖章方得是开发商。

问：市民购买商品房，如何才不后悔？

答：其一，要保持头脑清醒。别急着交钱、签约，有钱就不愁没楼可买。其二，需提防口说无凭。别轻信销售人员口头承诺，没开发商盖章的书面材料都别当真。其三，要坚持咬文嚼字。土地出让合同、项目规划平面图、购房合同等书面文件，都得认真查看阅读。开发商越着急催促签合同，里面越可能藏着很深的坑。其四，要及时不懂就问。市民要是看不懂上述文件。或者有任何疑问。一定要到国土部门咨询清楚。还要到规划部门咨询清楚。也要到住建部门咨询清楚。更要到发改部门咨询清楚。甚至要到工商部门咨询清楚。做到明明白白消费。

在此奉上各有关部门投诉或咨询电话：

区住建部门监督电话：

[]

区规划部门监督电话：

区发改部门监督电话：

区工商部门监督电话：

区国税部门监督电话：

区地税部门监督电话：

区社保部门监督电话：

区教育部门监督电话：

区公安部门监督电话：

区不动产登记局监督电话：

区房地产业协会监督电话：

市房地产业协会监督电话：

问：开发商哪些承诺千万不能信？

答：其一，若开发商未取得预售证，即便其承诺的优惠折扣诱人，也切勿冒险违规提前认购，更不要通过所谓第三方进行团购。其二，要是没有购房资格，别轻信开发商承诺，也别让其介绍第三方通过违规途径办理相关证明以规避限购政策第三，别轻信开发商所承诺的，首层业主能使用一定面积公共绿地。也别信平台或楼顶业主可专属使用天面，或能擅自搭建加建。第四，别相信房屋用途能随意更改。像房产证或预售证明确写的是商业、办公用房，却妄图当作公寓、住宅来用。五是别轻信开发商对所在楼盘学位分配的承诺，楼盘地段的学位由教育部门每年调整发布，开发商没这权力。六是别信开发商有关周边市政配套的承诺，像是否设地铁站、公交车站、公园等，开发商决定不了。七是别信开发商承诺代买社保或个税能获购房资格，或者能靠双合同、阴阳合同规避限购政策

总之 天上不会平白无故掉馅饼 违法违规的事 乍一看好像是钻了空子 占了便宜 但最终很可能是贪小便宜吃大亏 给自己招来无尽的烦恼和损失

问：诚意金、订金、定金有什么区别？

答：诚意金是开发商采用的一种营销手段。其目的是确定选房先后顺序。购房者支付诚意金后。若放弃购房。可要求开发商退回。

订金，我国法律目前没有明确规定。它不具备定金的担保性质。可视为“预付款”。当购房合同不能履行时，除不可抗力外。应根据双方当事人过错承担违约责任。

定金是合同法规定的合同履行担保方式。其目的是促使购房合同双方履行合同义务。保障各方权利得以实现。市民支付购房定金时。必须以书面形式约定定金。同时要约定定金数额和交付期限。给付定金一方不履行义务。无权要求另一方返还定金。接受定金一方不履行义务。需向另一方双倍返还定金。定金应抵作购房款或者由购房者收回。

所以市民在签正式购房合同前向开发商付各种款项时要留意收据上款项性质的表述不同表述法律效力不同另外支付时开发商通常会要求和购房者签相关协议或出书面材料市民一定要看清协议约定内容明确各方权利义务

问：商品房“订金”或者“定金”是否可以退还？

《商品房销售管理办法》有规定。不符合商品房销售条件时。房地产开发企业不能销售商品房。也不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件时，房地产开发企业在订立商品房买卖合同前向买受人收取预订款性质费用。订立商品房买卖合同时，所收费用应抵作房价款。若当事人未能订立商品房买卖合同，房地产开发企业应向买受人返还所收费用。若当事人之间另有约定，则依从其约定。

问：购房者在买房之前，怎样精确查询商品房售卖信息，需要留意哪些内容？

答：购房前 务必要仔细查看销售现场公示栏的重要信息 像“五证”“两书” 要清楚拟购商品房土地权属 规划功能 房屋用途 使用年限 预（现）售许可信息 周边环境影响及不利因素等 有疑问 市民除向有关部门反映咨询 还能登录“佛山权威房地产网”查询 网址：

该网站是佛山市住房和城乡建设管理局的官方网站。在这个网站上，能查到已核发预售许可证的楼盘情况。同时，房屋套间状态也能查到。要是市民意向购买的套间显示为可售（绿色），那么就可以放心去购买。要是显示为其他颜色，那就表明该房屋可能存在风险，此时一定要立刻暂停交易。

问：购房者与房地产开发企业接触时要注意什么？购房者与中介机构接触时要注意什么？购房者与有关从业人员接触时要注意什么？

答：首先，必须详细查阅企业的营业证照、资质证书、备案证明等资料。还要查阅相关人员的工作单位、身份信息。其次，要保持头脑清醒。小心识别销售人员的口头承诺，千万别相信其天花乱坠的说法。一定要认真考虑。审慎选择。不贪图便宜。合法进行购买。并保留全部交易凭证及相关材料。

问：商品房销售发布虚假广告，误导消费者，如何处理？

答：商品房销售广告是房地产开发企业及房地产中介服务机构用来宣传商品房、吸引购房者的主要手段。因虚假广告误导，常现“货不对板”情况。房地产开发企业和房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告时，应严格执行《广告法》《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容须真实、合法、科学、准确消费者要是发现了虚假广告的行为或者线索。就应该及时向工商部门进行投诉或者反映。另外。房地产开发企业以及房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料里明示的事项。当事人需要在商品房买卖合同中进行约定。

购房者不要随意相信销售人员的口头承诺。一定要仔细辨别。还要核实承诺内容是不是真的。

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问：如何看待房地产市场上的“以租代售”行为，如何防范风险？

答：通常所说的“以租代售”属于一种市场行为。一般是指开发商通过租赁形式来掩盖买卖事实。这会致使购房者以近似商品房的价格，采用租赁形式购买无法办理产权登记的房屋。针对此类行为，目前行政法律法规并未明确界定，主要受民事法律调整

为防范上述行为引发的风险或造成的损失，现提醒市民知晓以下事项：其一，市民在支付租金前，要清楚了解该房地产的土地权属登记证书等重要信息。其二，在签订相关书面协议前，同样要清楚了解这些重要信息。其三，市民还需核对各方主体是否一致。其中，重要信息包括土地权属登记证书、规划许可证、施工许可证、房屋产权证等。二是签订租赁合同前要详细逐一审阅各项条款。要在租赁合同上明确约定租赁期限。明确约定转租条件。明确约定使用范围。明确约定租金数额。还要明确约定租赁期限届满后物业的处理方式等事项。三是要特别注意在房屋未取得产权时不得出租。在房屋未经竣工验收合格时不得出租。在房屋属于违章建筑时不得出租。在房屋不符合安全标准时不得出租。四是租赁期限超20年部分无效。一旦出租人抵押物业或违约，会存在较大法律风险。五是若市民拟承租的房地产是农村集体建设用地上的物业。建议市民到国土部门咨询清楚后再签约付款。以免后悔或上当受骗。

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问：广告和样板间的内容要和实际交付的房屋一样吗？

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料明示的事项，当事人应在商品房买卖合同中约定。房地产开发企业销售商品房设样板房的，要说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。

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问：在商品房买卖合同或者补充协议里设定格式条款（也就是俗称的霸王条款）这类行为该向谁投诉举报？

答：按照《佛山市房地产市场消费维权协助工作机制（试行）》规定。若存在发布虚假违法房地产广告的情况。或者利用合同格式条款侵害消费者合法权益的情况。又或者有进行商业贿赂、限制竞争、侵犯商业秘密、垄断经营等不正当竞争行为的。都应及时向工商部门投诉或举报。

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