央行连续出台四条房地产金融新政，武汉个人首套房的贷款利率降至 3.25%，创下历史新低；武汉个人二套房的贷款利率降至 3.35%，也创下历史新低。多个银行网点告知九派新闻记者，此次大幅度调整未涉及存量房贷，前来咨询提前还贷的客户明显增多。

5 月 17 日，央行发布了关于房地产金融的“政策包”。此“政策包”包含四项利好房地产市场的政策，一是取消了商业性个人住房贷款利率的政策下限；二是下调了公积金贷款利率 0.25 个百分点；三是降低了商业性个人住房的最低首付比；四是这些政策都对房地产市场有着积极的影响。

连日来，记者对本地多个在售楼盘进行了探访。通过多家银行房贷业务相关工作人员，得以证实武汉各家银行已基本统一首套房贷利率为 3.25%，二套房贷利率为 3.35%。此番调整，首套房贷利率降了 30BP，二套房贷利率降了 80BP，力度非常大。一国有银行房贷业务相关人士称，此次下调后的利率是武汉有商品房交易以来的最低房贷利率。

房贷新政力度超大，一批背负着存量房贷的居民开始坐不住了。在 5 月 27 日，记者在建设大道的一家银行网点碰到了前来咨询提前还贷的杨女士。

杨女士向记者讲述，她于 2019 年在台北路购置了一套商品房。当时她向银行申请贷款 180 万元，所执行的是 5 年期贷款的基准利率 4.85%，贷款期限为 30 年，每月需还款约 9500 元。在那之后的几年间，央行多次进行了降息操作，每月的还贷金额也随之逐年减少。到了今年，每月的月供已经不足 9000 元。

本以为此次大幅降息能让月供减少许多，然而现在只能眼巴巴地看着。杨女士心中满是失落。她向当初办理贷款的房贷客户经理进行了询问，得到的答复是，此次房贷利率下浮仅仅针对新贷款的购房者，像杨女士这般的存量房贷客户，依然要执行当时的房贷利率政策，也就是按照基准利率来计息。

杨女士算了一笔账，她有 140 多万存款即将到期，若将其转存，利率不到 3%，根本无法覆盖房贷利息。如果能调成 3.25%的利率，那么每个月只需还款 7800 多元。与其让存款利息低于房贷利息，不如把这些钱用来提前还贷，这样能节省贷款利息。

多位银行人士表示，此次房贷利率下调未涉及存量房贷。以前办理的房贷，通常在次年 1 月会调整为最后一次调息后的利率，或者在办理房贷当月的一年后调整为最后一次调息后的利率，并且不会改变上浮或下浮的比例。

下调房贷利率的政策出台仅 10 天，当下到银行提前还贷的存量房贷客户数量未出现显著变化。然而，多家银行工作人员表示，咨询相关信息的客户数量明显增多了。

记者在一些相关资讯的评论区看到，很多网友都在向银行喊话。他们称还贷的压力非常大，希望银行能够给存量房贷的利率也进行打折。如果银行不这样做，他们就只能将手上的钱用来提前还贷。

难抵“套利”诱惑，房贷客户以贷换贷

小涂在房地产公司上班，经过多方比较后，以 3%的利率从三家银行共借了 60 万元的消费贷。他进行了一番“倒腾”，打算将这些钱全部取出，用于置换 4.2%的房贷。

记者获悉，消费贷、经营贷与存量房贷之间利差较大。因此，许多购房者想尽办法进行以贷换贷的操作，通过这种方式把钱从银行以较低利率贷出来，再用来提前偿还房贷。

孙先生运营着一家小型企业。他向一家股份制银行提出了申请，获批了一笔用于小微企业经营的贷款。然而，他实际使用这笔贷款的用途是还清了剩余的房贷。

孙先生介绍，他在 2018 年贷款了 50 多万元用于购买一套房。还款期限是 20 年。在这之后，曾数次出现降息的情况。然而，即便如此，其贷款利率与个人经营贷相比，还是要高出许多。今年 3 月，他经过多方比较。他向一家股份制银行申请了一笔 39 万元的个人经营贷。他选择了最高还款年限为 10 年。利率是 3.4%。这个利率比目前的房贷利率低 0.8%。虽然因为期限短了几年。所以月供压力稍微大了一点。但是可以省下近 10 万元的利息。此番操作，引起了周围不少朋友的效仿。

个人消费贷款利率相对更低，有的甚至能达到 3%左右。记者向招行、交行、农行、平安等多家银行进行了了解，目前这些银行都有针对个人购车、装修、旅游等用途的个人消费类贷款产品，其额度大多在 30 万元以内，利率大致在 3%到 3.4%之间，还款期限通常不会超过 3 年。

市民小俞进行了一笔账的计算：假设贷款金额为 100 万元，贷款期限为 20 年，利率是 3.95%。那么 20 年的总利息大概是 45 万元。倘若先以 3%的利率贷出 3 年期的 20 万元消费贷，接着用这 20 万元去提前偿还部分房贷，同时还款期限保持不变。这样一来，20 万元消费贷 3 年的利息大约是 9400 元，而 80 万元房贷 20 年的利息约为 35.84 万元。两笔贷款的利息总和将近 36.8 万元，相较于纯房贷，能够节省约 8 万元的利息。

业内人士：莫跟风，提前还贷需理性

一位股份制银行个贷部门负责人表示不愿透露姓名。他坦言，近一两年间，由于利率下行，一方面，存款以及理财产品的收益出现了下滑；另一方面，一些存量房贷的利率是按照基准利率来定价的，甚至还有上浮的情况，这些客户无法享受到如今房贷利率下浮所带来的红利。正因如此，不少存量房贷客户选择了提前还贷。

他认为，存量房贷客户需从自身实际情况去考虑是否提前还贷，要以理性的态度对待，千万不能盲目地跟风。

以经营贷、消费贷的名义从银行贷款，然后用这些贷款提前偿还房贷，这涉嫌贷款用途造假。一旦被发现这种行为，一方面贷款会被追回，另一方面个人信用也会受到较大影响。并且背后存在着多种法律隐患，总体来看是得不偿失的。

其次，要考虑房贷已经偿还的年限。如果还款期已经达到了三分之一，甚至已经超过了一半，那么就没有太大的必要提前还贷了。因为在这种情况下，前面已经偿还了大部分的利息。

再者，提前还贷时需考虑未来几年家庭的收支状况。消费贷的还款期限较短，而置换期限较长的房贷，这样做容易使个人或家庭在短期内面临较大的债务压力。不要因提前还贷而致使生活质量和抗风险能力下降。

九派新闻 记者刘礼